Du 18 avril 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/01097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X6L3

Société AQUITANIS

C/

[D] [F], [U] [F]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 18/04/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole

RCS BORDEAUX B 398 731 489

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Mme [G] [M] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [U] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentés par M^e Sher MESSINGER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 5 décembre 2022, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 4], [Adresse 7] et parking individuel souterrain dans [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 17 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 31 mai 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 21 septembre 2023, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 mars 2024.

Lors des débats, AQUITANIS demande :

— de se déclarer compétent pour connaître en référé de sa demande tendant à voir constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les contrats de location en date du 5 décembre 2022 pour le logement sis [Localité 4], [Adresse 7] et le parking individuel souterrain sis [Adresse 6], [Localité 4] ;

— de constater la résiliation du bail logement à compter du 18 mai 2023 et du bail parking à compter du 18 avril 2023 ;

— de condamner solidairement M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] au paiement de la somme de 6944.43 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance de février 2024 comprise) ;

— de rejeter leur demande de délais de paiement ;

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation ;

— d’ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef dudit logement et parking, avec au besoin le concours de la force publique ;

— de rejeter leur demande de délais pour quitter les lieux ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l’audience, par la voix de leur conseil, M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] demandent :

A titre principal,

— de se déclarer incompétent pour se prononcer sur la résiliation du bail d’habitation au profit du juge du fond ;

A titre subsidiaire,

— de leur accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative ;

— de suspendre, les effets de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation en date du 5 décembre 2022 signé entre eux et AQUITANIS, sous réserve d’une reprise effective du paiement du loyer ;

A titre plus subsidiaire,

— de leur accorder un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à 1 an ;

En tout état de cause,

— de leur accorder l’aide juridictionnelle provisoire ;

— de débouter AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

— de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est renvoyé aux conclusions, remises à l’audience, de M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N], pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Les parties ont été informées de ce qu’un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

— SUR LA DEMANDE D’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE :

Conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique, « Dans les cas d’urgence, (…) l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L’article 61 du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L’admission provisoire peut être accordée dans une situation d’urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé ou en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » En l’espèce, la juridiction est saisie en référé d’une demande de résiliation d’un bail d’habitation et d’expulsion. La condition est remplie.

Selon l’article 3 du décret susmentionné, «Pour bénéficier de l’aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d’imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11 262 €. / Pour bénéficier de l’aide juridictionnelle partielle (…) le demandeur doit justifier que son revenu fiscal de référence au sens des mêmes dispositions est inférieur à 16 890 €. » Il résulte de l’article 101 du même décret que la part contributive de l’Etat est de 55% jusqu’à la somme de 13311,68 €, puis de 25% au-delà. Ces seuils sont réévalués chaque année en fonction de l’indice du prix à la consommation. Enfin, l’article 4 du même décret ajoute que « par dérogation à l’article 3, lorsqu’à la date de la demande les revenus du foyer fiscal diffèrent, en raison d’un changement de situation, de ceux qui avaient été pris en compte pour établir l’avis d’imposition le plus récent, le montant pris en compte pour apprécier le droit à l’aide juridictionnelle ou à l’aide à l’intervention de l’avocat correspond au double du montant des revenus imposables perçus par le foyer fiscal au cours des six derniers mois après abattement de 10 %. »

En l’espèce M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] ne produisent aucun avis d’imposition sur les revenus, mais il ressort des éléments financiers produit que leur situation apparaît évolutive et que leurs ressources sur les 6 derniers mois les rendent à tout le moins éligibles à l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25 %.

Par conséquent, il convient de leur accorder, à titre provisoire, cette aide et de dire que la présente décision sera transmise au bureau d’aide juridictionnelle établi au tribunal judiciaire de Bordeaux.

— SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite que le juge des référés est apte à constater. A cet égard, le moyen des défendeurs tendant à contester la « compétence » du juge des référés à statuer sur la demande d’AQUITANIS de constater, plutôt que prononcer, la résiliation du bail manque en droit.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi l’organisme payeur des aides au logement le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 1er juin 2023, soit plus de six semaines avant le 21 septembre 2023, date prévue pour l’audience par l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les baux conclus contiennent une clause résolutoire (article 5 pour le bail d’habitation et article VI pour le bail annexe) et un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été signifié le 17 mars 2023, pour la somme en principal de 1967,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 18 mai 2023.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, dès lors que seule une somme de 550 euros a été acquittée.

Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6944,43 euros à la date du 13 mars 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

L’article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financère des défendeurs, telle qu’elle ressort des justificatifs de ressources versés, ainsi que du diagnostic social et financier, justifie l’octroi de tels délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Ils seront également condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 853,07 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

— SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX :

Il résulte de l’application les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction actuellement en vigueur, que le juge qui ordonne l’expulsion d’occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, peut leur accorder des délais renouvelables, dont la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au locataire, qui se prévaut de l’application de ce texte, de rapporter la preuve que ses conditions se trouvent réunies à son profit.

En l’espèce, M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] n’apportent aucun élément de nature à établir que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, exigence qui ne saurait se confondre avec la seule considération d’une insuffisance actuelle de ressources. En particulier, malgré l’ancienneté de l’assignation, délivrée 10 mois avant la tenue des débats, et l’ancienneté plus grande encore de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, il n’est attesté d’aucune recherche de logement par les locataires.

Leur demande de ce chef doit donc être rejetée.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire :

— Non susceptible de recours :

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire partielle à hauteur de 25 % à M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] ;

DISONS qu’une expédition de la présente ordonnance sera transmise par le greffe au bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— En premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 mai 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 5 décembre 2022 et liant l’Office public de l’habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 4], [Adresse 7] et parking individuel souterrain dans [Adresse 6] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6944,43 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 290 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 853,07 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [F] et Mme [U] [F] née [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT