N° RG 25/06083 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWPV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/06083 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWPV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Floriane ROMERA

Le 19 mars 2026

Le Greffier

,

[E], [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Madame, [F], [K]

née le 06 Octobre 1980 à, [Localité 1] ,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Floriane ROMERA,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 119

DEFENDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

n° RCS 645 520 164,

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Février 2026 prorogée au 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Madame, [F], [K], pour une durée d’un mois à partir du 28 août 2023 renouvelable par tacite reconduction, un bail à usage d’habitation pour un logement de 107,48 m² sis, [Adresse 5] à, [Localité 5], [Localité 6], [Adresse 6], moyennant un loyer initial mensuel de 881,33 euros hors charges.

Le 22 mai 2024 la locataire et la bailleresse ont signé un constat amiable de dégâts des eaux ayant précisé la date desdits dégâts au 17 mai 2024 dont il a été reconnu par les parties que l’origine se trouve chez le propriétaire en raison d’infiltrations en toiture.

Sur prescription médicale, une conseillère en environnement intérieur a réalisé une visite à domicile le 26 novembre 2024, dont il a été dressé compte-rendu.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juin 2025, Madame, [F], [K] a assigné la SA BATIGERE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Condamner la société BATIGERE à lui payer la somme de 3 967 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner la société BATIGERE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner la société BATIGERE à lui payer la somme de 2 465 euros au titre de son préjudice matériel.

À l’audience du 16 décembre 2025, Madame, [F], [K], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il est renvoyé à ce dernier pour plus ample exposé des prétentions et moyens.

Bien que citée à personne morale, la SA BATIGERE HABITAT n’a ni comparu ni été représentée.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, puis prorogée au 19 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Le bail est soumis pour partie à la loi du 1er septembre 1948, ainsi qu’à la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur est soumis à une obligation de délivrance d’un logement décent en application des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-810 du 30 janvier 2002.

Il est donc tenu de cette obligation pendant toute la durée du bail, sans nécessité de mise en demeure préalable du locataire, s’agissant d’une obligation légale continue.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il résulte du constat amiable produit, signé tant par le bailleur que par le locataire, qu’un dégât des eaux est survenu le 15 mai 2024 au sein du logement de Madame, [F], [K], ayant notamment causé des dommages au faux-plafond.

Il ressort par ailleurs du compte-rendu de visite à domicile d’une conseillère en environnement intérieur, en date du 26 novembre 2024, que le logement présentait un trou d’une surface importante au plafond qui n’était pas bouché et d’où des poussières tombaient avant d’être remises en suspension dans l’air de l’habitat, que les locataires respiraient et qui pouvaient être délétères pour leur santé. Diverses photographies en couleur font apparaître les désordres précités. La présence de nuisibles dans le logement est quant à elle établie au regard notamment dudit rapport.

Par définition, la bailleresse qui ne comparait pas n’a pas contesté les éléments produits et n’a justifié de travaux ayant fait cesser les désordres.

Dans ces conditions, cette situation a nécessairement causé un dommage à la locataire, qui n’a pu jouir de son bien dans des conditions décentes et normales sur la période considérée soit du 15 mai 2024 à la pose d’un nouveau faux plafond qu’elle situe à janvier 2025 sans autre précision. L’obligation de délivrance a donc été violée par le bailleur.

Au besoin, il sera rappelé à ce titre que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat et non de moyen, et l’absence de faute du bailleur ou la preuve des diligences faites ne permet pas d’écarter sa responsabilité.

Le préjudice subi par les locataires au cours de cette période sera indemnisé à hauteur de 30 % du loyer, soit la somme de 1 983 euros (7,5 mois * 0,30 * 881,33 euros).

S’agissant de l’ascenseur, si la demanderesse produit plusieurs échanges électroniques avec la bailleresse au sujet tant de la porte ou de l’ascenseur bloqué, il ressort en revanche de ses mêmes échanges que des suites ont été réservées. Au demeurant, ces seuls éléments ne permettent de cerner ni la période qui serait en cause ni le caractère durable ou non des aléas décrits. Par suite, la réalisation d’un dommage causé à la locataire n’est pas établie.

Pour les motifs ainsi développés, Madame, [F], [K] sera par ailleurs déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’un trouble de jouissance résultant d’un défaut d’entretien et de nettoyage des espaces communs.

S’agissant du risque d’intoxication au monoxyde de carbone, le rapport daté du 9 septembre 2024 ne fait pas état d’un dysfonctionnement ou d’une non-conformité de l’installation de chauffage. En revanche, ledit rapport met en évidence, au niveau de la cuisine, la présence d’une grille d’amenée d’air obturée qu’il y a lieu de déboucher. Madame, [F], [K] ne rapporte pas la preuve d’un défaut structurel qui affecterait l’aération. À défaut d’autres précisions des actions à mener, le débouchage de la grille peut être assimilé à son seul nettoyage ; lequel doit être tenu pour un entretien courant du logement qui incombe au preneur. Sur ce point, Madame, [F], [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’un trouble de jouissance.

Au final, la SA BATIGERE HABITAT sera condamnée à payer à Madame, [F], [K] la somme de 1 983 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Le manquement à l’obligation de délivrance est établi et la responsabilité de la SA BATIGERE HABITAT est dès lors engagée.

Outre le préjudice de jouissance, la situation de Madame, [F], [K] et ses enfants dont le quotidien a été particulièrement difficile sur le plan moral et psychique au regard des pièces produites sur l’état de santé de, [Q], [K] (pièces n° 5, 11 et 12) justifie une indemnisation à hauteur de 3 000 euros au titre du préjudice moral

S’agissant du préjudice matériel allégué au sujet de la prise en charge des frais de déménagement, la demanderesse n’explique pas le fondement légal de sa demande ; ce d’autant que le déménagement est intervenu postérieurement à la réfection du faux plafond (facture datée du 18 février 2025). Cette dernière sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA BATIGERE HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’absence de demande, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le caractère exécutoire de la présente décision sera donc rappelé.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT à payer à Madame, [F], [K] la somme de 1 983 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT à payer à Madame, [F], [K] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame, [F], [K] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice matériel ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, la minute étant signée par Monsieur Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Nathalie PINSON, greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER