N° RG 25/05302 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUW7

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/05302 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUW7

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à M. [F];

Alsace Habitat

Expédition à la Sous-Préfecture de [Localité 11]

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, société d’économie mixte

Dont le siège est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par Mme [S] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [F]

Demeurant [Adresse 9]

[Localité 5]

Présent à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 10] et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/05302 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUW7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 15 décembre 2022 ayant pris effet le 19 décembre 2022, la société ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [F] un logement à usage d’habitation de type F3, référencé 0306.01.01.1006, situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 413,99 euros, outre 68,11 € de provisions pour charges, payable à terme échu.

Constatant des impayés de loyers et de charges, la société ALSACE HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [F], le 25 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, portant sur un arriéré total de 3183,18 €, et lui enjoignant en outre de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement lui rappelait qu’il disposait d’un délai de deux mois pour régulariser le solde impayé et d’un délai d’un mois pour produire une attestation d’assurance en cours de validité.

Considérant que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans le délai imparti, elle a ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, assigné Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion des lieux ainsi que sa condamnation au paiement des sommes dues.

Initialement appelée à l’audience du 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle la société ALSACE HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes en reprenant le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle sollicite ainsi du tribunal de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et par voie de conséquence la résiliation dudit contrat ;

— A défaut, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ;

— Rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et défaut d’assurance

— Condamner en conséquence Monsieur [X] [F] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement de corps et de biens le logement ;

— Dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celles de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [X] [F] à lui payer, à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à vidage effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions des baux résiliés, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 3854,14 euros avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à intervenir ;

— Dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [X] [F] aux frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement, les frais d’assignation et sa dénonciation à la préfecture, outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

A l’audience, la société ALSACE HABITAT actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif en sollicitant la condamnation de Monsieur [X] [F] à lui verser la somme en principal de 5417,16 €, suivant décompte locatif arrêté au 12 novembre 2025 qu’elle verse aux débats.

Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour l’apurement des sommes dues par le locataire, tout en sollicitant que ceux-ci soient de courte durée.

Pour sa part, Monsieur [X] [F], comparant en personne, déclare ne pas contester le montant de la dette locative.

Il sollicite toutefois la possibilité de se maintenir dans les lieux et demande l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative sur une durée de 36 mois.

A l’appui de ses demandes, il précise avoir retrouvé depuis le 4 août 2025 un emploi en contrat à durée indéterminée et produit à titre de justificatif une attestation de son employeur précisant notamment sa date d’embauche et le montant de sa rémunération, ainsi qu’une copie de son contrat de travail et de son bulletin de salaire du mois de septembre 2025.

Il verse également aux débats une attestation d’assurance multirisques habitation le garantissant contre les risques locatifs afférents au logement loué, en cours de validité depuis le 31 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Bas-Rhin par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 applicable aux baux conclus avant cette date, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 7 g) de la même loi prévoit que la clause résolutoire stipulée en cas de défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans effet, lequel doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions de ce texte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties comporte, en son article 18 une clause résolutoire pour défaut de paiement ainsi que pour défaut de production d’une attestation d’assurance habitation.

Le commandement délivré à Monsieur [X] [F] le 25 mars 2025 visait expressément ces deux manquements, rappelait les textes applicables ainsi que les délais légaux qui lui étaient impartis pour s’exécuter.

S’agissant en premier lieu du défaut d’assurance, si le commandement délivré le 25 mars 2025 reprochait au locataire l’absence de justification d’une assurance habitation, il ressort de l’attestation produite à l’audience que celui-ci était assuré depuis le 31 mars 2025, soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, dès lors qu’il était effectivement assuré dans ce délai, l’absence de transmission de l’attestation au bailleur avant son expiration s’avère indifférente : le commandement n’a pas été infructueux et la clause résolutoire n’a pas vocation à produire ses effets.

S’agissant en second lieu du défaut de paiement des loyers et charges, le décompte locatif versé aux débats montre qu’à l’expiration du délai de deux mois, soit le 25 mai 2025, Monsieur [X] [F] n’a procédé à aucun versement en vue de régulariser le montant impayé de 3183,18 euros visé au commandement, de sorte que les causes de celui-ci n’ont pas été apurées dans le délai imparti.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue en cas de manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges, se sont trouvées réunies au 25 mai 2025, date à laquelle elle a produit ses effets.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la société ALSACE HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 12 novembre 2025, dont il ressort que Monsieur [X] [F] reste lui devoir la somme de 5417,16 €, échéance d’octobre 2025 incluse, frais de commandement de payer et d’assignation déduits.

Ce décompte, suffisamment précis et circonstancié, permet d’établir la réalité et le montant de la créance invoquée.

Pour sa part, Monsieur [X] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et ne produit aucun élément de nature à en établir le paiement, même partiel.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 5417,16 €, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose en son V que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Par ailleurs, ce même texte énonce en son paragraphe VII que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Il résulte de ces dispositions que le juge peut accorder des délais de paiement lorsqu’il apparaît que le locataire est objectivement en mesure de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, sous réserve du respect par le locataire des échéances fixées et du paiement du loyer courant.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Monsieur [X] [F] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 36 mois, et que la société ALSACE HABITAT ne s’y oppose pas sur le principe, tout en demandant que ce délai soit limité.

Au soutien de sa demande, Monsieur [X] [F] justifie, au regard des pièces produites, avoir repris une activité salariée stable depuis le mois d’août 2025 et percevoir à ce titre une rémunération mensuelle d’environ 2 300 euros.

À l’examen de sa situation financière, il apparaît ainsi être objectivement en mesure d’apurer sa dette locative dans le cadre d’un échéancier de remboursement.

Compte tenu du montant de la dette, qui s’élève à 5 417,16 €, et des revenus mensuels du débiteur, un délai de 24 mois apparaît adapté et suffisant pour permettre l’apurement de la dette dans des conditions réalistes tout en préservant les intérêts respectifs des parties.

Il y a donc lieu d’autoriser Monsieur [X] [F] à se libérer du montant de sa dette dans un délai de 24 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant toute la durée des délais ainsi accordés.

La demande relative à l’expulsion devient ainsi sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, entraînera la reprise des effets de la clause résolutoire et justifiera l’expulsion ainsi que la condamnation de Monsieur [X] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [F], partie succombante, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, au regard de la situation économique respectives des parties, l’équité commande de rejeter la demande formée par la société ALSACE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre la société ALSACE HABITAT et Monsieur [X] [F] portant sur un appartement de 3 pièces, référencé 0306.01.01.1006, situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13], sont réunies à la date du 25 mai 2025;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 5 417,16 € au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [X] [F] à s’acquitter de cette somme, en sus du paiement du loyer et des charges courants, en 23 mensualités de 225 € chacune, outre une dernière mensualité qui soldera le montant restant dû en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible sans autre formalité ;

qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ALSACE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire;

que Monsieur [X] [F] soit condamnée à verser à la société ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (avec application des modalités de révision du loyer prévues au contrat), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin ;

DÉBOUTE la société ALSACE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE