Tribunal Judiciaire

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 23/00270 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75N6O

JUGEMENT

DU : 05 Février 2025

[L] [S]

[C] [K] épouse [S]

C/

[T] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2025

Jugement rendu le 05 Février 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [S]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [C] [K] épouse [S]

née le 26 Décembre 1964 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [H]

née le 27 Janvier 1975 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle PAUWELS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2023-001422 du 28/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

DÉBATS : 12 décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/00270 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75N6O et plaidée à l’audience publique du 12 décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2025, les parties étant avisées,

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 29 mars 2017, M. [L] [S] a donné à bail à Mme [T] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 700,00 euros, outre un dépôt de garantie de 700,00 euros.

Le 23 janvier 2020, la locataire a fait établir un constat de l’état du logement par procès-verbal dressé par Me [P], huissier de justice.

Par acte d’huissier signifié le 12 mai 2020, Mme [T] [H] a fait assigner en référé M.[L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER aux fins de le voir condamner, au visa de l’article 20-1 :

— lutter contre l’humidité présente dans le logement ;

— dire que des travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

— supporter les dépens en ce compris le coût du procès-verbal établi par Me [P], huissier de justice ;

— lui payer une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé avant dire droit rendue le 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a :

ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [F] [N] avec pour mission de :prendre connaissance et se faire communiquer tout document contractuel et toutes pièces et documents qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission en veillant à leur examen contradictoire par les parties ;constater la réalité des désordres énoncés dans les constats d’huissier quant à la présence d’humidité dans le logement ; décrire précisément les désordres constatés, leur localisation et leur importance ;constater la réalité de tout autre désordre ;procéder à une description des circonstances durant lesquelles les désordres sont apparus ; indiquer pour chacun d’eux leur(s) causes/origine(s) ;fournir tous éléments permettant d’apprécier les conséquences de ces désordres, s’ils sont susceptibles de compromettre l’usage normal des lieux et quelles sont les conséquences pour les occupants ;fournir tous éléments permettant au juge d’apprécier et d’établir les responsabilités de chacune des parties en leur qualité respective de locataire et de bailleur ;préconiser les solutions propres à remédier aux désordres constatés ;chiffrer le coût des travaux, reprises et remises en état ;préciser et chiffrer tout chef de préjudice qui pourrait être invoqué ;d’une façon générale, répondre aux observations des parties qui seront annexées au rapport ;

fixé la consignation à la somme de 1000 euros qui devra être versée à la régie du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer, par Mme [T] [H] avant le 20 janvier 2021 ;

dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer, Pôle de Proximité, [Adresse 10], dans un délai de six mois suivant l’avis de réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat prescripteur ;dit que l’expert devra lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;dit que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de la mesure d’expertise et fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et précise qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;dit que le dossier sera appelé à l’audience du 24 avril 2021 à 14 heures ;réservé les autres demandes ainsi que les dépens.

L’expert a procédé à sa mission et a déposé son rapport le 28 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2022, M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] ont donné congé pour vente à Mme [T] [H] du logement loué à la date du 31 mars 2023 à minuit.

Par jugement rendu le 21 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a notamment :

condamné M. [L] [S] à réaliser dans les trois mois de la signification du présent jugement, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux préconisés par l’expert judiciaire et destinés à délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation consistant en : l’intégration d’une extraction de ventilation en toiture ; la mise en œuvre d’une ventilation mécanisée dans les combles ;la création de grilles de ventilation sur menuiseries PVC ;la vérification de l’étanchéité de la porte d’entrée ;

dit que le tribunal se réserve la compétence pour liquider la présente astreinte ;

rejeté la demande de Mme [T] [H] relative à la réparation en nature des dommages consécutifs sur les embellissements extérieurs et l’en déboute ;

condamné M. [L] [S] à payer à Mme [T] [H] une indemnité mensuelle de 100 euros, à compter du 22 janvier 2020 jusqu’à la date d’achèvement des travaux ordonnés par le tribunal ;

rejeté en l’état la demande de Mme [T] [H] relative à la réparation des préjudices liés aux travaux et l’en déboute ;

dit n’ y avoir lieu à consignation des loyers et rejeté la demande formulée par Mme [T] [H] à ce titre ;

rejeté en l’état la demande de M. [L] [S] tendant à la condamnation de la locataire à procéder à la remise en état de la pièce au sous-sol côté face arrière et à respecter l’affectation de celle-ci ;

condamné Mme [T] [H] au paiement en deniers ou quittance de la somme de 1259 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

fait masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise et de constats d’huissiers et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;

dit n’ y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er avril 2023, M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] ont assigné Mme [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater que le congé délivré le 30 août 2022 est conforme aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; constater que Mme [T] [H] est occupante sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, des lieux appartenant aux requérants ; être autorisé le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ; condamner la défenderesse au paiement d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance de la sommation de quitter les lieux signifiée le 1er avril 2023 ; condamner la défenderesse à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, et de tout autre acte de procédure diligenté en vue de son expulsion.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 4 mai 2023. Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K], représentés par leur conseil, s’en réfèrent oralement à leurs dernières conclusions. En vertu de celles-ci, ils sollicitent:

la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5590,68 euros au titre des réparations locatives ; que soit déclarée irrecevable la demande formulée par Mme [T] [H] au titre de l’indemnité mensuelle mentionnée dans la décision du 21 novembre 2022 ; que Mme [T] [H] soit déboutée de sa demande de liquidation de l’astreinte fixée dans le cadre de la décision du 21 novembre 2022, et à titre subsidiaire, que le montant de l’astreinte soit réduit ; que soit ordonnée la compensation de toutes sommes dues entre les parties ; la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 1213,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation de la défenderesse aux entiers frais et dépens, outre le coût d’établissement de l’état des lieux de sortie pour moitié, le coût de la sommation interpellative de quitter les lieux et du constat du 5 avril 2023.

Au soutien de leur demande relative aux réparations locatives, les demandeurs, se fondant sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soutiennent que Mme [T] [H] est responsable des dégradations des menuiseries, des peintures, des sols et du jardin. Ils font valoir à ce titre que les désordres sont liés à un usage anormal du logement (chauffage inadapté et insuffisant, manque d’aération, calfeutrage de certaines bouches d’extraction d’air et suroccupation).

En réponse à la demande relative à l’astreinte formée par la défenderesse, les demandeurs soutiennent que l’astreinte a commencé à courir le 7 avril 2023 et non le 6 mars 2023, soit trois mois après la signification de la décision et font valoir qu’ils ont commencé les travaux de pose de la VMC, de réfection de la toiture et de la porte d’entrée en février 2023. De même, ils indiquent qu’ils n’ont pas pu procéder aux travaux relatifs aux grilles de ventilation avant le départ de la locataire dans la mesure où cette dernière a refusé l’accès aux lieux à la société K par K. Par ailleurs, ils font valoir qu’au regard de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte étant provisoire, le juge peut en revoir le montant.

En réponse à la demande d’indemnités formée par Mme [T] [H], M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] soulignent que la décision du 21 novembre 2022 a autorité de la chose jugée conformément à l’article 1355 du code civil et que la défenderesse ne peut donc former une nouvelle demande indemnitaire car cette demande a déjà été tranchée par ladite décision.

Mme [T] [H], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, elle sollicite du tribunal :

que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes ; qu’elle soit reçue en ses demandes reconventionnelles ; la condamnation solidaire de M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] au paiement des sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir : 700,00 euros au titre de la restitution de la caution ; 1925,00 euros au titre de l’astreinte fixée par le jugement : 5200,00 euros au titre de l’indemnité fixée par le jugement ;la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation des demandeurs aux entiers frais et dépens.

En réponse à la demande principale de M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K], Mme [T] [H] fait valoir que les nombreux désordres sont imputables aux bailleurs, dès lors que le logement était ancien, avec un champignon en façade et un système de ventilation naturelle insuffisant. Elle précise que les menuiseries extérieures ne disposaient pas d’entrées d’air pour assurer le renouvellement d’air frais. Elle ajoute qu’aucun élément ne permet de caractériser une suroccupation des lieux et que rien ne peut lui être reproché, dès lors qu’elle a réalisé des travaux d’aménagements et d’embellissements. Plus particulièrement, s’agissant du remplacement du volet, Mme [T] [H] soutient que qu’il n’était pas neuf au moment de l’entrée dans les lieux et que le remplacement de ce dernier par un volet électrique n’est pas justifié. S’agissant de la révision des menuiseries extérieures, elle souligne que celle-ci résulte des préconisations de l’expert. S’agissant de la réfection murale, Mme [T] [H] fait valoir que les désordres affectant les peintures murales résultent de l’humidité excessive du logement, en l’absence de ventilation. S’agissant de la réfection des sols, la défenderesse considère que la somme sollicitée n’est pas justifiée car la pièce versée au débat n’est qu’un devis, incomplet et rien n’indique dans celui-ci qu’il visait le logement, objet du litige. Concernant le jardin, elle soutient qu’aucun document n’est produit.

Au soutien de sa demande de liquidation de l’astreinte, Mme [T] [H] soutient que les défendeurs auraient dû réaliser les travaux mais que cela n’a pas été effectué avant son départ des lieux. Dès lors, elle considère que les demandeurs lui sont redevables de la somme de 1925,00 euros correspondant à l’astreinte du 6 mars 2023 au 22 mai 2023, date de son départ des lieux.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5200,00 euros, Mme [T] [H] fait valoir que les demandeurs n’ont pas versé l’indemnité mensuelle de 100,00 euros à laquelle le tribunal les a condamnés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la somme de 5200,00 euros :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 1355 du code civil précise que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement et qu’il faut la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par ailleurs, conformément à l’alinéa premier de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée.

En l’espèce, par jugement rendu le 21 novembre 2022 et signifié le 6 janvier 2023, M. [S] a été condamné par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer à payer à Mme [H] une indemnité mensuelle de 100,00 euros à compter du 22 janvier 2020 et jusqu’à la date d’achèvement des travaux ordonnés par le tribunal.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection a statué de façon définitive sur la demande indemnitaire de Mme [H] formée à l’encontre de M. et Mme [S], de sorte que la demande présentée dans le cadre de la présente instance se heurte à l’autorité de la chose jugée et relève d’un litige relatif à l’exécution de la décision du 21 novembre 2022, pour laquelle le présent tribunal n’est pas compétent.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement de la somme de 5 200,00 euros formée par Mme [H] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale formée par M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] au titre des réparations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [S] et Mme [S] sollicitent la condamnation au paiement de la défenderesse à la somme totale de 5590,68 euros au titre des réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie.

Au soutien de leur demande, M. [S] et Mme [S] produisent les pièces suivantes :

un devis de la société Labre Renovation en date du 15 juillet 2023 d’un montant de 3404,00 euros ; une facture de la société Labre Renovation en date du 14 août 2023 d’un montant de 3 404,00 euros ; un devis de la société Saint Maclou en date du 16 décembre 2023 d’un montant de 1616,68 euros ; une facture n°03305B de la société Bj Mensuiserie en date du 19 octobre 2023 d’un montant de 570,00 euros ; une facture n°03306B de la société Bj Menuiserie en date du 19 octobre 2023 d’un montant de 200,00 euros.

Il convient de procéder à la comparaison entre les procès-verbaux valant état des lieux d’entrée et de sortie afin de déterminer l’existence de désordres et leur imputabilité.

De plus, il convient de relever que le logement a fait l’objet d’une expertise judiciaire en date du 28 octobre 2021. L’expert a constaté que le logement était affecté par des moisissures et des champignons en raison de l’humidité excessive du logement. Selon les dires de l’expert, l’humidité est imputable à la locataire (insuffisance d’aération, insuffisance de chauffage, suroccupation) et au bailleur (ventilation non mécanisée inefficace ; absence d’entrée dans les menuiseries en PVC et menuiseries extérieures présentant des défauts de réglage).

Changement d’un volet (570,00 euros) :

Lors de l’entrée dans les lieux, il a été mentionné :

Cuisine : « une porte-fenêtre à chassis PVC blanc, double vitrage et deux clés, sur terrasse puis jardin arriéré, un volet roulant PVC »

Séjour salon : « deux fenêtres à chassis PVC blanc, deux ouvrants, double vitrage et volet roulant »

Cave : « une porte fenêtre à châssis PVC blanc avec clé, sur jardin arrière et volet roulant qui ne descend pas »

Première chambre sur rue, face escalier : « volet roulant en bon état d’usage, il manque la poignée plastique au niveau de la manipulation »

Deuxième chambre : « volet roulant en état de marche »

Pièce en enfilade sur la droite : « volet roulant en état de marche »

Ainsi, l’état des volets roulants dans la cuisine et le séjour salon n’est pas décrite, de sorte qu’ils sont présumés en bon état.

Il est mentionné dans l’état des lieux de sortie :

Cuisine : « un volet roulant en PVC »

Séjour salon : « Sur rue fenêtre (…) volet roulant, manchon de manipulation de volet roulant manquant. (…) Sur jardin-fenêtre (…) volet roulant, manchon de manipulation de volet roulant manquant »

Cave : « volet roulant qui ne descend pas comme à l’état des lieux »

Première chambre sur rue : « volet roulant en bon état d’usage, il manque la tige de manipulation »

Deuxième chambre : « volet roulant en état de marche »

Pièce en enfilade sur la droite : « volet roulant dont le fonctionnement sera à vérifier en l’absence de tige de manipulation »

Au regard de la comparaison, entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il apparaît que deux manchons de manipulation de volet roulant ont disparu dans le séjour salon, ainsi que deux tiges de manipulation dans la première chambre et dans la pièce en enfilade sur la droite.

En l’absence d’éléments contraires, ces absences sont donc imputables à Mme [H], preneuse.

Toutefois, la disparition de ces éléments accessoires ne justifie pas le remplacement intégral d’un volet.

Au vu du prix du volet intégral et de sa pose et de la demande formulée, la somme de 50,00 euros sera accordée à ce titre.

Changement de deux gâches et d’un cylindre de porte d’entrée PVC (115,29 euros TTC) :

Aucune mention n’est faite sur ces éléments lors de l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’ils sont présumés en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Lors de l’état des lieux de sortie, la porte d’entrée est dite en bon état.

La somme de 115,29 euros n’est donc pas justifiée.

Fourniture et pose d’une grille de ventilation pour volet roulant (84,22 euros TTC) :

Aucune mention n’est faite sur cet élément lors de l’état des lieux d’entrée et lors de l’état des lieux de sortie.

La somme de 84,22 euros n’est donc pas justifiée.

Remise en peinture des murs et du plafond la chambre 2 (894,00 euros HT) :

Lors de l’entrée dans les lieux, il a été précisé que les murs sont « simplement blanchis », de sorte qu’ils sont présumés en bon état à ce stade. Le plafond était en « parfait état ».

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : « murs simplement blanchis, affectés de piquetage noir et dégradé en périphérie de l’ouvrant sur jardin. Plafond affecté de piquetage noir sur toute sa surface, à rénover ».

Au vu des pièces versées au débat, le piquetage résulte manifestement de l’humidité excessive du logement – humidité imputable tant à la locataire qu’au bailleur. Dès lors, la locataire est responsable de ces désordres à hauteur de 50,00%.

Par ailleurs, si la preneuse est responsable par moitié, il convient également d’appliquer un taux de vétusté de 70%, dès lors cette dernière a occupé les lieux pendant cinq années et que la vie moyenne d’une peinture murale est de sept années.

Au vu de cet élément, Mme [H] est redevable de la somme de 134,10 euros (894,00*0.5*0.3 = 134,10).

Remise en peinture des murs et du plafond de la chambre 3 (1280,00 euros HT) :

Lors de l’entrée dans les lieux, aucune mention n’est faite sur l’état des murs (« simplement blanchis »), de sorte qu’ils sont présumés en bon état à ce stade. Le plafond était en « parfait état ».

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté : « murs sommairement peints en blanc et rose pâle, affectés de piquetage en périphérie de l’ouvrant à rénover. Plafond peint en blanc affecté de piquetage n²oir, à rénover ».

Au vu des pièces versées au débat, le piquetage résulte manifestement de l’humidité excessive du logement – humidité imputable tant à la locataire qu’au bailleur. Dès lors, la locataire est responsable de ces désordres à hauteur de 50,00%.

Par ailleurs, si la preneuse est responsable par moitié, il convient également d’appliquer un taux de vétusté de 70%, dès lors cette dernière a occupé les lieux pendant cinq années et que la vie moyenne d’une peinture murale est de sept années.

Au vu de cet élément, Mme [H] est redevable de la somme de 192,00 euros (1280,00*0.5*0.3 = 192,00).

Remise en peinture des murs et du plafond de la salle de bain (120,00 euros HT) :

Les murs et le plafond étaient en « parfait état » lors de l’entrée dans les lieux.

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté que le plafond est « affecté de piquetage noir à la jonction plafond murs ».

Au vu des pièces versées au débat, le piquetage résulte manifestement de l’humidité excessive du logement – humidité imputable tant à la locataire qu’au bailleur. Dès lors, la locataire est responsable de ces désordres à hauteur de 50,00%.

Par ailleurs, si la preneuse est responsable par moitié, il convient également d’appliquer un taux de vétusté de 70%, dès lors cette dernière a occupé les lieux pendant cinq années et que la vie moyenne d’une peinture murale est de sept années.

Au vu de cet élément, Mme [H] est redevable de la somme de 18,00 euros (120,00*0.5*0.3 = 18,00).

Remise en peinture des murs et du plafond de la première chambre (1110,00 euros HT) :

Lors de l’entrée dans les lieux, il a été constaté « des murs simplement blanchis et plafond peint en blanc en parfait état ».

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté « des murs peints en blanc et vert d’eau affecté de piquetages sur différents pans, principalement en périphérie de l’ouvrant, à rénover » et « un plafond peint en blanc avec point lumineux, en état d’usage ».

Au regard de cette comparaison, il ressort que la preneuse n’a dégradé le plafond de la première chambre et qu’elle ne peut être redevable de la somme de (560,00 €).

Concernant les murs de la chambre, il ressort au vu des pièces versées au débat que le piquetage résulte manifestement de l’humidité excessive du logement – humidité imputable tant à la locataire qu’au bailleur. Dès lors, la locataire est responsable de ces désordres à hauteur de 50,00%.

Par ailleurs, si la preneuse est responsable par moitié, il convient également d’appliquer un taux de vétusté de 70%, dès lors cette dernière a occupé les lieux pendant cinq années et que la vie moyenne d’une peinture murale est de sept années.

Au vu de cet élément, Mme [H] est redevable de la somme de 82,50 euros (550*0.5*0.3 = 82,50).

Réfection de 57 m2 de sols (1616,68 euros TTC) :

Lors de l’entrée dans les lieux, l’ensemble des sols de l’habitation principale sont dits à minima en état d’usage. Lors de la sortie des lieux, plusieurs désordres ont été signalés concernant les sols en PVC :

Entrée et hall d’entrée : « dégradé au niveau de la porte sur cave, à rénover » ;

Cuisine/séjour sur jardin : « état d’usage » ;

Toilettes dans l’entrée : « bon état général »

Escalier vers le premier étage et palier : « état d’usage »

Salle de bain : « bon état »

Première chambre : sol équipé d’un revêtement PVC ancien, affecté de déchirure par endroit, à remplacer

Deuxième chambre : sol équipé du même revêtement PVC que dans la chambre précédente en état d’usage bien qu’ancien

Pièce en enfilade sur la droite : sol équipé du même revêtement PVC, ton vert, ancien mais en état d’usage, plinthes en bois peintes en blanc en bon état

Au vu de ces éléments et de la durée d’occupation, la locataire est uniquement responsable de la dégradation partielle du sol du hall d’entrée et du sol de la première chambre, soit 16,66 % du devis établi par la société SAINT MACLOU.

Il convient de rappeler que de jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de démontrer de la réalisation effective des travaux pour avoir droit à une réparation indemnitaire. Un devis est donc suffisant.

Par ailleurs, ce devis a été établi au nom du bailleur pour une adresse correspondant au logement, objet du litige. Cet élément est donc suffisant pour justifier du caractère indemnitaire de la réparation.

En prenant en compte l’étendue du désordre et en appliquant un taux de vétusté de 50%, en raison de la durée d’occupation des lieux (cinq années) et de la durée de vie moyenne de ce type de sol (dix années), la somme de 134,72 euros (1616,68*0.1666*0.5 = 134,72).

Réfection du jardin (500 euros) :

Aucun élément permettant de corroborer le montant de la réfection du jardin n’est produit par les demandeurs. A défaut de justifier leur demande en son montant, elle ne pourra prospérer.

*

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [H] est donc redevable de la somme de 611,32 euros (50,00+134,10+192,00+18,00+82,50+134,72 = 611,32) à M. [S] et Mme [S] au titre des réparations locatives.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties prévoit le paiement d’un dépôt de garantie de 700 euros. Au regard de ce qui a été précédemment jugé, Mme [H] est redevable de la somme de 611,32 euros au titre des réparations locatives. La non restitution partielle du dépôt de garantie était justifiée.

En conséquence, M. [S] et Mme [S] seront donc condamnés à payer à Mme [H] la somme de 88,68 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En application de l’article 1310 du code civil et 220 du code civil, cette condamnation ne sera pas solidaire, dès lors qu’il n’est pas démontré le caractère ménager ou conventionnelle de l’obligation.

En conséquence, M. [S] et Mme [S] seront déboutés de leur demande au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de liquidation de l’astreinte provisoire :

Aux termes de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Aux termes de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, par jugement rendu le 21 novembre 2022, signifié le 6 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a notamment :

condamné M. [S] à réaliser dans les trois mois de la signification du présent jugement, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux préconisés par l’expert judiciaire et destinés à délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation consistant en : l’intégration d’une extraction de ventilation en toiture ; la mise en œuvre d’une ventilation mécanisée dans les combles ;la création de grilles de ventilation sur menuiseries PVC ;la vérification de l’étanchéité de la porte d’entrée ;

Au vu de ces éléments et à défaut de précisions contraires, cette astreinte était provisoire et a commencé à courir à compter du 7 avril 2023 minuit.

Au vu du courrier de la SAS INTERCHAUFFAGE du 16 février 2023 et de la facture en date du 27 février 2023, M. [S] et Mme [S] ont procédé à la mise en œuvre d’une ventilation mécanisée dans les combles et à l’intégration d’une extraction de ventilation en toiture.

Cependant, aucun élément ne démontre la création de grilles de ventilation sur menuiseries PVC et la vérification de l’étanchéité de la porte d’entrée.

Pour justifier de l’absence de création de grilles de ventilation sur menuiseries PVC, les bailleurs invoquent une difficulté d’exécution, en application de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution. Pour autant, le bon de la société K par K pour la prise d’un rendez-vous le 20 février 2023 n’apporte aucun élément probant dans la mesure où l’adresse visée n’est pas celle du logement et qu’aucune précision sur les motifs du rendez-vous ne sont précisés.

Cependant, il apparaît une difficulté d’exécution, dès lors qu’il ressort par ailleurs des pièces versées au débat que M. [S] et Mme [S] ont délivré congé pour vente à la locataire à la date du 31 mars 2023 minuit par acte signifié le 30 août 2022. Au vu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, du contrat de location liant les parties et du congé du 30 août 2022, le bail se trouvait résilié le 31 mars minuit. Ainsi, les bailleurs n’étaient plus tenus d’une obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent envers la preneuse à compter de cette date, soit avant la date du 07 avril 2023, début de la période de l’astreinte provisoire.

Par conséquent, au regard de cette difficulté d’exécution, Mme [H] sera déboutée de sa demande de liquidation de l’astreinte provisoire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] et Mme [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] et Mme [S], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à verser la somme de 1 000,00 euros à Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de condamnation au paiement de la somme de 5200,00 euros (cinq mille deux cent euros) à titre d’indemnité formée par Mme [T] [H] ;

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] de leur demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] à payer à Mme [T] [H] la somme de 88,68 euros (quatre-vingt huit euros et soixante-huit centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [T] [H] de sa demande de liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par jugement du 21 novembre 2022 ;

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [C] [S] née [K] à payer la somme de 1 000,00 euros (mille euros) à Mme [T] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,