N° RG 25/09855 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6XM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09855 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6XM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Tiphaine RICOU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Tiphaine RICOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [T]

Né le 31/03/1954 à [Localité 3] (57)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Tiphaine RICOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 48

DEFENDEURS :

Madame [H] [F]

Née le 25/07/1977 à [Localité 5] (ANGOLA)

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [K] [U]

Né le 19/04/1969 à [Localité 7] (ANGOLA)

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé électroniquement le 13 mai 2024 avec effet au 14 mai 2024 pour une durée de trois ans, M. [Z] [T] représenté par la S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN a donné à bail à Mme [H] [F] un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 009 sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 640,64 € outre une provision sur charges de 107 €.

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2025, M. [K] [U] s’est constitué caution solidaire des engagements de Mme [H] [F].

M. [Z] [T] a donné mandat de gestion à la S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [T] a fait signifier le 10 mars 2025 à Mme [H] [F] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 485,84 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à M. [K] [U] le 15 mars 2025.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) laquelle en a accusé réception le 12 mars 2025.

M. [Z] [T] a fait assigner Mme [H] [F] et M. [K] [U] à l’audience du 16 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire, séparée du père de ses enfants occupe l’appartement avec deux de ses quatre enfants mineurs. Elle suit une formation d’aide soignante et perçoit des allocations de formation pour 888 € par mois. Les paiements sont irréguliers. Elle adhère à l’accompagnement budgétaire proposé et espère avec le retour à l’emploi retrouver une stabilité budgétaire et propose d’apurer sa dette sur 36 mois à raison de 70 € par mois, le solde à la dernière mensualité.

M. [Z] [T], représenté par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location ;

— dire et juger que Mme [H] [F] est occupante sans droit ni titre du logement ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [F] du logement qu’elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs en quittances et deniers à lui payer au titre des loyers et avances sur charges arrêtés au 20 octobre 2025, soit une somme de 4 013,39 € ;

— condamner solidairement les défendeurs en quittances et deniers à lui payer jusqu’à la résiliation du bail, un montant mensuel de 769,62 € incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers ;

— condamner solidairement les défendeurs en quittances et deniers à payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de cette instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Il actualise la dette à la somme de 4 249,44 € au 15 janvier 2026. Il ajoute qu’il y a des paiements réguliers mais qui ne sont pas suffisants comme c’est le cas depuis le début de la location. En cas de délais de paiement, il demande clauses de déchéance du terme et cassatoire.

Mme [H] [F] et M. [K] [U] ont comparu. M. [K] [F] confirme l’orthographe de son nom de famille. Il est caution.

Mme [H] [F] expose que depuis que ça a été dit, elle paie le loyer plus 70 €.

Elle dit qu’avec son futur métier elle aura toujours du travail et confirme les termes du diagnostic.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [Z] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions laquelle a accusé réception le 12 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 7/11 « VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE » et un commandement de payer a été signifié le 10 mars 2025 pour un montant en principal de 3 485,84 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls deux paiements de 650 € le 24 mars 2025 et 900 € le 7 avril 2025 sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en désintéresser les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025 à 24 heures.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

M. [K] [U] s’est constitué caution solidaire des engagements de Mme [H] [F].

Mme [H] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée solidairement avec M. [K] [U] en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 22 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

4. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [H] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [Z] [T] produit un décompte arrêté à la date du 15 janvier 2026, quittancement du mois de janvier inclus, établissant que Mme [H] [F] reste lui devoir à cette date la somme de 4 249,44 €.

Le commandement de payer du 10 mars 2025 a été dénoncé à la caution le 14 mars 2025.

Mme [H] [F] et M. [K] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande actualisée est fondée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4 249,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 013,49 € et du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, s’il peut être considéré que la locataire a assuré le paiement intégral du loyer courant hors régularisation des charges avant l’audience et l’engagement dont elle fait état à l’audience n’a pas été tenue, sa capacité financière n’est ainsi pas établie alors qu’il s’agirait de reporter sur la dernière échéance plus de la moitié de la créance outre les intérêts de retard.

Il n’y a donc pas lieu à accorder de délai de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [F] et M. [K] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [H] [F] et M. [K] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 13 mai 2024 avec effet au 14 mai 2024 entre M. [Z] [T] et Mme [H] [F] concernant un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 009 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 avril 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Z] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [F] et M. [K] [U] à payer à M. [Z] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris le prorata temporis, les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [F] et M. [K] [U] à verser à M. [Z] [T] au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 249,44, (décompte arrêté au 15 janvier 2026) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 013,49 € et du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [F] et M. [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [F] et M. [K] [U] à verser à M. [Z] [T] la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge