N° RG 25/10707 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OASL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/10707

N° Portalis DB2E-W-B7J-OASL

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Emmanuel JUNG

— M^e Caroline MAINBERGER

Le

Le Greffier

[J] [L]

M^e Caroline MAINBERGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDEURS :

Madame [H] [M] [B] née [R]

demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

comparante assistée de M^e Emma JENNY, substituant M^e Caroline MAINBERGER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 283

Monsieur [Y] [B]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emma JENNY, substituant M^e Caroline MAINBERGER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 283

DEFENDERESSES :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, substitué par M^e Lucien BALLAND, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

S.A.R.L. IMMOBILIERE PARIS [Localité 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 622 030 484

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, substitué par M^e Lucien BALLAND, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [T] [V], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL IMMOBILIERE [Localité 7] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 7] [Localité 1] qu’elle a donné à bail à Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [R], par contrat en date du 5 février 2018 avec prise d’effet 8 février 2018. Elle a donné pour ce faire mandat de gestion à la société FONCIA.

Le loyer initial a été fixé à un montant de 760 euros augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 27 août 2025, la société R-GDS a dressé un « constat de défaut grave à la suite de la détection de monoxyde de carbone au niveau de la chaudière du 1er étage au-dessus » de l’appartement des locataires [B]/[R] et qui a donné lieu à une coupure de l’arrivée de gaz dans l’immeuble par la ville de [Localité 1] entre le 27 août 2024 et le 15 novembre 2024.

Les consorts [B] ont adressé une mise en demeure le 15 octobre 2024 à la société FONCIA afin de procéder aux travaux de mise en conformité de leur appartement « dans un ultime délai de 48 heures à compter de la réception » du courrier et pour indemnisation de leurs préjudices notamment de jouissance à hauteur de 3 mois de loyer.

Une seconde coupure de gaz est intervenue dans l’immeuble le 24 juin 2025 à la suite d’une nouvelle détection de monoxyde de carbone. La société R-GDS a dressé un « constat de défaut grave » à la suite de la détection de monoxyde de carbone obligeant « à consigner l’installation après compteur » en raison du constat « d’un danger grave immédiat ». Une nouvelle coupure de gaz au sein de l’immeuble est alors intervenue sans rétablissement.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, les consorts [B] ont assigné la société IMMOBILIERE [Localité 7] et la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg afin de la voir condamner à procéder aux travaux de mise en conformité de leur appartement, les reloger dans l’attente ou subsidiairement suspendre ou réduire le loyer, et à indemniser leurs préjudices.

À l’audience du 9 décembre 2025, Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [M] [R] épouse [B], représentés par leur conseil, ont présenté oralement leurs demandes en se référant à leurs conclusions en date du 4 décembre 2025 aux termes desquelles ils demandent à la présente juridiction, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil et du décret n°2002-120 du 13 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, de :

A titre principal :

Condamner la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à les reloger ainsi que leur 5 enfants dans l’attente des travaux de mise en conformité du conduit de cheminée et la reprise du gaz dans un délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, A titre subsidiaire,

Suspendre leur loyer ou subsidiairement le réduire à la somme de 400 euros avec consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité des installations de chauffage,En tout état de cause,

Condamner la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à leur payer la somme de 7 566,32 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance correspondant à 8 mois de loyer et charges, montant au jour du prononcé de la décision,Condamner la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à leur payer 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;Condamner la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à leur payer 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice physique ;Enjoindre à la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de procéder aux travaux de mise en conformité du conduit de cheminée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,Enjoindre à la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de rétablir le gaz au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,Déclarer le jugement commun et opposable à la société FONCIA ;Condamner la société IMMOBILIERE [Localité 7] aux dépens ; Condamner la société IMMOBILIERE [Localité 7] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande de relogement, les consorts [B] soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations, le chauffage au gaz ayant été coupé entre le 27 août 2024 et le 15 novembre 2024. Ils précisent que cette coupure a ainsi duré plusieurs mois, alors qu’ils logeaient avec leurs enfants. Ils expliquent qu’ils sont de nouveau privés d’alimentation au gaz depuis le 23 juin 2025, à la suite d’une nouvelle fuite de monoxyde de carbone dans l’immeuble, soit 7 mois après les travaux de mise en conformité réalisés. Ils affirment que les premiers travaux n’ont pas été correctement réalisés. Ils soulignent que la partie défenderesse ne conteste pas que cette fuite provienne d’une réhausse insuffisante du conduit en 2024, et rappelle qu’une solution est à ce jour toujours recherchée.

Ils exposent que les deux chauffages d’appoint dont ils disposent dans leur logement ne sont pas suffisants pour chauffer la pièce principale de leur logement durant tout l’hiver, qu’ils sont contraints de vivre avec leur cinq enfants dans leur chambre, la cuisine et la chambre des enfants, ayant condamné le salon.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la suspension et subsidiairement la réduction du loyer au visa des articles 1724 du code civil et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que le loyer et charges courants s’élèvent actuellement à la somme de 945,79 euros alors que leur logement ne répond pas aux critères de décence, étant privés avec leurs enfants de chauffage depuis le mois de juin 2025 et pendant plusieurs mois d’eau chaude.

Sur leurs demandes indemnitaires, au titre de leur préjudice de jouissance, les consorts [B] affirment qu’ils peuvent solliciter des dommages et intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution du contrat de bail. Ils rappellent à ce titre avoir été privés de chauffage et d’eau chaude pendant plusieurs mois, et que le gaz est coupé depuis le 24 juin 2025. Ils expliquent que les chauffages d’appoint ne sont pas suffisants pour chauffer leur logement en hiver et leur consommation est ainsi particulièrement importante. Ils soulignent qu’ils ont subi ces conséquences alors que Madame [B] était enceinte et qu’ils ont désormais un enfant en bas âge qui évolue dans ces conditions. Ils évaluent ainsi leur préjudice à 8 mois de loyers charges comprises, soit à la somme de 7 566,32 euros pour le trouble de jouissance subi, précisant qu’ils ont été privés d’eau chaude du 27 août 2024 au 30 octobre 2024 et du 23 juin 2025 au 23 août 2025 et de chauffage du 27 août 2024 au 30 octobre 2024 puis depuis le 23 juin 2025.

Au soutien de leur demande de préjudice moral, les demandeurs indiquent que la coupure de gaz et par voie de conséquence la privation d’eau chaude et de chauffage leur a causé un stress important, qu’ils ont dû subir des douches et bains à l’eau froide y compris lors de températures extérieures négatives et alors qu’ils vivent dans le logement avec leurs cinq enfants.

En outre, ils relèvent que la nouvelle fuite de monoxyde de carbone est intervenue au mois de juin 2025, alors que Madame [B] était enceinte, ce qui lui a causé un stress certain ainsi que pour son enfant, qu’elle a dû être hospitalisée à la suite d’une intoxication au monoxyde de carbone pendant sa grossesse avec placement dans un caisson hyperbare en guise de traitement, ce qui justifie également leur demande indemnitaire pour préjudice physique.

Ils expliquent craindre pour leur santé et leur sécurité.

Leur conseil et Madame [B] présente à l’audience, ajoutent à la barre que les dysfonctionnements ne sont pas contestés par la partie adverse, qu’il fait 16 degrés dans leur logement, qu’ils ne peuvent vivre avec leurs enfants dont un bébé dans ces conditions.

La SAS FONCIA ABFC et la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1], représentées par leur conseil ont présenté oralement leurs demandes en se référant à ses conclusions en date du 8 décembre 2025 aux termes desquelles elles demandent à la juridiction de céans de :

À titre principal le rejet de l’ensemble des demandes et prétentions des consorts [B],À titre subsidiaire, elle demande de limiter à de plus justes proportions les montants sollicités au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice physique, d’écarter toute astreinte, À titre infiniment subsidiaire de la ramener à de plus faibles proportions et d’écarter l’exécution provisoire de plein droit,En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire des consorts [B] aux dépens et à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour solliciter le rejet des demandes adverses, la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] et la société FONCIA ABFC indiquent que selon les fondements légaux invoqués par les demandeurs, ceux-ci ne rapportent nullement la preuve qui pèse sur eux de ce que le logement ne répond pas aux critères de décence, que l’intégralité de leurs demandes est fondée sur leurs seules déclarations, qu’aucune expertise judiciaire, expertise privée ou constat de commissaire de justice n’est versé au débat concernant notamment la température qui règne au sein du logement qu’ils louent, qu’ils échouent ainsi à apporter la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations alors qu’il est particulièrement diligent dans le cadre des travaux entrepris et à entreprendre.

S’agissant de la demande de relogement, elles exposent qu’aucun fondement juridique n’est avancé et que le bailleur n’est pas en mesure de se défendre utilement à cette prétention, que les demandeurs n’avaient, avant le mois de décembre 2025, jamais formulé une telle demande.

Sur la demande de suspension ou réduction du loyer, elles soutiennent qu’en l’état des éléments produits par les demandeurs, ces derniers ne pourront qu’être déboutés, que la présente juridiction devra trancher s’ils sont néanmoins de nature à justifier à ce stade d’une suspension totale ou partielle du règlement du loyer au regard notamment des efforts du bailleur et des éléments mis à la disposition des locataires pour palier l’absence de gaz par la mise en place de chauffe-eau électriques et le remboursement des radiateurs électriques.

Sur la demande de mise en conformité, elles soutiennent que les demandeurs sollicitent des travaux de conformité de manière lapidaire et ce, sans expertise, qu’il est impossible de prononcer à l’encontre du bailleur et sans l’avis d’un expert une telle condamnation sollicitée qui plus est sous astreinte. Elles expliquent qu’elles sont diligentes et ont entrepris des travaux à hauteur de 50 000 euros depuis 2024 intégralement financés par la bailleresse, que le gestionnaire locatif a organisé plusieurs réunions avec les locataires en proposant des solutions. Elles font valoir que la problématique du gaz est en cours de traitement par le gestionnaire locatif pour le compte de la bailleresse, que diverses solutions techniques sont en discussion et que de nouveau travaux vont intervenir prochainement. Elles soutiennent que ces travaux ne dépendent pas que d’elles mais également de l’Eurométropole de [Localité 1] qui pilote de nouveau la procédure et dont la validation est systématiquement nécessaire pour la mise en place des solutions correctives. Ils soulignent de ce fait qu’il existe un fort risque d’impossibilité de mettre à exécution les travaux tels que formulés par les demandeurs et face à l’incertitude sur les travaux exacts à mettre en œuvre. Ils sollicitent que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes de travaux et d’astreintes, que d’autre part les deux astreintes pour la remise en service du gaz d’une part et la réalisation des travaux d’autres part, que ces deux points étant liés, les deux astreintes sont redondantes. Subsidiairement, elles sollicitent qu’un délai suffisant soit accordé et largement supérieur à 15 jours pour la réalisation des travaux.

Pour s’opposer au préjudice de jouissance des demandeurs, les parties défenderesses font valoir que lorsque la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] a été informée de la coupure de gaz, elle a engagé immédiatement et de façon continue les démarches nécessaires à la mise en place d’une installation de gaz conforme à la réglementation. Elles confirment que la société FONCIA a lancé les travaux nécessaires au niveau des cheminées et des logements 6 jours après production des devis, qu’elle a tenté de trouver des solutions alternatives pour faire accélérer la repose des compteurs, et a maintenu un contact étroit avec le Service hygiène et santé de l’Eurométropole de [Localité 1] pour anticiper l’installation en gaz. Un diagnostic a été effectué et l’Eurométropole a préconisé les travaux à mettre en œuvre, qu’un délai a été ainsi nécessaire pour l’intervention de deux entreprises pour la réalisation des travaux et l’obtention des attestations de conformité et confirmation par l’Eurométropole que la problématique avait été solutionnée. Elle indique qu’à compter du 15 novembre 2024, l’intégralité des préconisations de ce service ont été suivies, et l’installation avait été certifiée conforme à la réglementation en vigueur par les sociétés SCHUCH et EST CHEMINEES.

Cependant, une nouvelle émanation de monoxyde de carbone est survenue le 24 juin 2025, et la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] indique avoir trouvé une solution, dont les spécificités techniques doivent être validées par l’Eurométropole de [Localité 1]. Elle précise avoir, par l’intermédiaire de la société FONCIA, fait installer des chauffe-eaux électriques pour assurer un accès à l’eau chaude et proposé la prise en charge de chauffages électriques.

Pour solliciter le rejet du préjudice de jouissance des demandeurs, la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] indique avoir tout mis en œuvre pour apporter une solution au problème de gaz tout en préservant les intérêts des locataires.

A titre subsidiaire, les parties défenderesses relèvent que le préjudice de jouissance est évalué par les demandeurs à huit mois de loyers. Elles précisent que le loyer est la contrepartie de l’occupation effective du logement, et que les locataires ont continué d’occuper le logement malgré les problématiques existantes, et qu’il n’est donc pas possible de considérer que l’occupation du logement sur cette période était impossible. Elle expose que cette indemnité ne saurait excéder 50% du loyer hors charges sur la première période de coupure de gaz, étant rappelé que les avances sur charges correspondent à une avance sur les consommations effectives en eau ou gaz, qui ne doivent pas être décomptées. Elle affirme que l’indemnité devra être inférieure au titre de la deuxième période de coupure, alors que le bailleur a installé des ballons d’eau chaude et fourni des radiateurs électriques d’appoint.

Sur la demande des époux [B] au titre du préjudice moral, elles font valoir qu’aucun élément n’est produit pour justifier ni de la réalité de leur préjudice ni du manquement commis par le bailleur.

Sur la demande des époux [B] au titre du préjudice physique, elles soutiennent que les demandeurs ne produisent nullement d’expertise médicale concluant à l’existence d’un préjudice corporel, que le seul rapport d’hospitalisation produit ne démontre pas l’existance d’une intoxication au monoxyde de carbone dans la mesure où le taux de carboxyhémoglobine relevé lors de la prise de sang est de 0,9% soit un taux normal (inférieur ou égal à 3%), elles en concluent que la séance d’oxygénation hyperbare semble avoir été réalisée à titre préventir au regard de la grossesse de Madame [B].

MOTIVATION DE LA DECISION

I. Sur la demande de relogement

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Son article 3 dispose que le logement décent doit également comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties qu’un premier constat de défaut grave pour détection de monoxyde de carbone dans l’appartement des consorts [B] a été établi le 27 août 2024 par l’entreprise R-GDS. Les échanges qui ont suivi par mail entre la société FONCIA et le Service d’hygiène et de santé environnementale de l’Eurométropole de [Localité 1] dès le 28 août 2024 confirment l’arrêt des installations de gaz dans l’attente de la remise aux normes de l’équipement. Par mail du 9 septembre 2024, ce même service conclut, au regard du diagnostic établi, que l’ensemble des conduits de fumées fournissant le gaz sont à une hauteur insuffisante, un obstacle se trouvant à moins de 8 mètres. Elle préconise ainsi de faire procéder à une rehausse de ces conduits par une entreprise spécialisée.

Le bailleur justifie de diligences continues pour faire procéder aux travaux de mise en conformité. Il ressort ainsi des pièces versées qu’il a mandaté la société EST CHEMINEES pour ces travaux d’un montant de 18 383,64 euros, et qu’il a fait le choix d’installer des chauffe-eaux individuels pour chaque locataire, indépendant de l’installation au gaz, par la société SCHUCH, pour un montant de 14 409,67 euros selon devis du 18 septembre 2024.

Par mail du 15 novembre 2024, le service d’Hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 1] indique à la société FONCIA que les travaux de conformité de la dernière cheminée à rehausser étaient réalisés dans la semaine et que les compteurs à gaz du logement des [B] pouvaient d’ores et déjà être remis en place ce qui était fait le jour même notamment pour le couple [B].

La société EST CHEMINEE délivre un certificat de conformité au 29 octobre 2024 pour la rehausse du conduit de fumée (n°1 et 4) de l’immeuble et au 14 novembre 2024 pour la réhausse des conduits restants (n°2, 3 et 5).

Cependant, un second constat de défaut grave pour détection de monoxyde de carbone dans l’appartement des consorts [B] a été dressé le 24 juin 2025, entraînant de nouveau l’arrêt des installations, sans que leur fonctionnement ne soit repris. Le diagnostic établi le 24 juillet 2025 conclut de nouveau à la hauteur insuffisante du conduit et préconise l’arrêt de l’installation au gaz et l’obligation de procéder à des travaux. Différents mails entre la société FONCIA et la ville de [Localité 1] ainsi qu’avec la société ENGIE ou entrepreneurs (annexes défenderesses n°38 à 42) montrent que différentes solutions sont à l’étude pour remédier à cette nouvelle coupure malgré les premiers travaux effectués et validés par les services de la ville ; qu’une option a été retenue pour « intervenir sur les conduits de raccordement entre les chaudières et les cheminées qui probablement ne sont pas conformes » selon un mail adressé le 24 octobre 2025 des établissements Brigolf à FONCIA, et que « la solution consistant à utiliser les conduits de cheminées vacants est retenue » d’après le mail envoyé par FONCIA le 5 novembre 2025 aux services de la ville après l’abandon d’autres solutions inexécutables.

Il ressort ainsi à la lecture de ces pièces que des dysfonctionnements graves sont apparus dès le 27 août 2024 concernant les conduits de cheminées dans l’immeuble où est situé le logement des époux [B], qu’une coupure de gaz qui alimente non seulement le chauffage mais également l’eau chaude a fait l’objet d’une coupure. Le chauffage et l’eau chaude sont des éléments essentiels d’un logement d’habitation et dont le défaut fait partie des critères d’indécence d’une habitation. Les défenderesses justifient de devis et de travaux pour la mise en place de chauffe-eau électrique dans tous les logements des locataires pour remédier aux dysfonctionnements, au 15 novembre 2024, le gaz est rétabli dans l’immeuble et ainsi pour tous les logements y compris celui occupé par les époux [B]. A ce titre, les époux ne sont pas fondés à demander leur relogement.

En revanche, s’agissant de la seconde coupure de gaz, il y a lieu de relever qu’il ressort tant de la position de chacune des parties que des pièces produites aux débats que les travaux liés aux installations sont toujours en cours et que le gaz n’est toujours par rétabli au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] depuis la coupure de gaz du mois de juin 2025.

Les époux [B] sollicitent leur relogement en soutenant qu’ils ne peuvent évoluer dans ce logement avec leur cinq enfants. Ils ne versent à l’appui de leur demande de relogement aucun élément de preuve pour démontrer qu’ils vivent dans un logement dont les températures n’excéderaient pas 16 degrés et alors qu’à minima depuis le mois de novembre 2024 ils bénéficient d’un chauffe-eau électrique et qu’ils bénéficient également de radiateurs électriques d’appoint. Aucun constat de commissaire de justice ni même aucune attestation de proches n’est produit aux débats, uniquement des échanges avec FONCIA gestionnaire locatif au mois de novembre 2025 dans lesquels ils expliquent que le « chauffage saute », fin novembre 2025 les époux [B] transmettent les justificatifs pour la prise en charge de radiateurs électriques par le bailleur, le bailleur fourni un mail d’une société JACOB du 26 novembre 2025 indiquant que le souci de disjonction des chauffages d’appoint est dû à « l’abonnement du client qui est trop bas » et que cette dernière a dit aux époux [B] de « voir avec son fournisseur de réseau pour augmenter son abonnement ».

Dans ces conditions, les époux [B] n’apportant pas la preuve de l’indécence du logement et de la nécessité d’être relogés, il y a lieu de les débouter de leur demande de relogement.

II. Sur la demande de suspension subsidiairement de réduction du loyer et la demande de mise en conformité du conduit de cheminée et de rétablissement du gaz

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce et au regard des développements précédents s’agissant de la demande de leur relogement, il y a lieu de débouter les époux [B] de leurs demandes de suspension, subsidiairement de réduction du loyer ainsi que de mise en conformité.

Il y a par ailleurs lieu de relever qu’en l’absence d’expertise et au seul regard des pièces produites par les défenderesses elles-mêmes, dans le cadre de travaux où interviennent certains services de la ville de [Localité 1], il n’est pas possible de prononcer une condamnation à des travaux précis et ce, sous astreinte.

III. Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

Il est rappelé qu’il est constamment jugé que l’obligation qui pèse sur le bailleur d’assurer la jouissance paisible de son locataire ne cesse qu’en cas de force majeure de sorte que c’est en vain que les défenderesses évoquent qu’elles ont été particulièrement diligentes et réactives pour remédier aux importantes difficultés liées aux installations de gaz.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites par les parties et comme il a été rappelé dans les développements précédents que les époux [B] ont été privé de gaz alimentant leur logement en chauffage et en eau chaude lors d’une première coupure du 27 août 2024 au 15 novembre 2024, lors de cette période il a été mis à disposition de l’ensemble des locataires un chauffe-eau électrique et des radiateurs électriques d’appoint.

Les demandeurs versent aux débats un mail d’un autre locataire en date du 23 septembre 2024 dans lequel il indique à la société FONCIA que la situation dans l’immeuble est critique où l’absence de chauffage et d’eau chaude persistent.

Les défenderesses versent aux débats un devis du 18 septembre 2024 de la société EST CHEMINEES pour l’installation de chauffe-eaux individuels pour chaque locataire. Les époux [B] ne contestent pas avoir bénéficié d’un chauffe-eau électrique. Si les défenderesses justifient de l’installation de chauffe-eaux chez certains des locataires, aucun mail n’est produit concernant les époux [B] ni pour le chauffe-eau ni pour les radiateurs d’appoint, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer à quelle date exacte les époux [B] en ont bénéficié lors de la première période de coupure, de sorte qu’il y a lieu de retenir que les époux [B] ont subi un trouble de jouissance pour la période du 27 août 2024 au 15 novembre 2025.

Il n’est pas contesté par les époux [B] que ces derniers ont eu un chauffe-eau électrique et se sont vus proposer le remboursement des radiateurs électriques qu’ils ont achetés s’agissant de la seconde coupure de gaz. Ils produisent uniquement des messages à la société FONCIA évoquant des dysfonctionnements et des appareils électriques qui sautent sans justifier du trouble de jouissance qu’ils subiraient concernant le chauffage de leur logement comme relevés dans les développements précédents. Les défendeurs produisent quant à eux un mail d’une société étant intervenue chez les demandeurs suite aux dysfonctionnements évoqués, il en ressort que ce serait en raison de leur abonnement qui serait insuffisant. Les époux ne répliquent pas aux éléments avancés sur ces points par les défenderesses qui estiment qu’ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice de jouissance.

Dès lors, il y a lieu de retenir la période du 27 août 2024 au 15 novembre 2024 pour le trouble de jouissance des époux [B] et de leurs enfants et afférent à l’absence de chauffage et d’eau chaude, soit une période de 2 mois et 20 jours (81 jours).

Il est constant que leur loyer révisé est de 866,72 euros.

Compte tenu de l’absence de chauffage et d’eau chaude pour partie en période de froid, pour un couple et leur cinq enfants, un pourcentage de 50 % du loyer paraît ainsi satisfactoire pour la détermination de l’indemnité à accorder, il y a ainsi lieu de condamner la SARL IMMOBILIERE DE PARIS [Localité 1] à leur rembourser la somme de : 1 906,78 euros (loyer sur 2 mois et 20 jours) /0,50 soit la somme de 953,39 euros.

Sur le préjudice moral et le préjudice physique

S’agissant de leur préjudice moral, les consorts [B] font état du stress ressenti par la coupure de gaz et du risque d’intoxication au monoxyde de gaz alors que Madame [B] était enceinte lors de la seconde coupure de gaz.

Ils versent aux débats un rapport d’hospitalisation du 23 juin 2025 ainsi qu’un bulletin de sortie à la même date, Madame [B] consultant pour une intoxication au monoxyde de carbone. S’il est fait état d’une intoxication au monoxyde de carbone en conclusion, il est relevé dans ledit rapport que la « biologie sanguine est sans particularité et le taux de carboxyhémoglobine est de 0,9% », qu’il est préconisé toutefois une séance d’oxygénothérapie.

Si la preuve d’un préjudice physique n’est pas rapportée en ce que le rapport produit ne caractérise pas la réalité d’une intoxication effective, il y a lieu de relever qu’il est indéniable que le couple [B] a subi un stress important du fait des dysfonctionnements et du risque d’intoxication avant que la seconde coupure n’intervienne et alors que Madame [B] était enceinte de leur cinquième enfant. Quand bien même elle n’a pas été intoxiquée, la consultation dans un milieu hospitalier, la séance qu’elle a subie a nécessairement généré un stress important pour elle et sa famille non seulement pour leur propre santé et sécurité mais également des inquiétudes légitimes sur le déroulement la grossesse de Madame [B].

Par ailleurs, les grandes difficultés relevées sur les installations de gaz, les diverses interventions y compris de la ville, les deux coupures de gaz ont nécessairement généré des tracas et un stress indéniables pour le couple et leurs enfants caractérisant un préjudice moral.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SARL IMMOBILIERE DE PARIS [Localité 1] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

IV. Sur l’assignation de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

Les époux [B] ont également fait citer la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, en charge de la gestion locative du logement, pour lui voir déclarer le jugement commun et opposable.

Dès lors, le présent jugement sera déclaré commun et opposable à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1], qui succombe partiellement à l’instance, est condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1], condamnée aux dépens, devra verser aux consorts [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

La société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] et la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE seront déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, si la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] justifie avoir engagé des démarches pour remédier aux désordres affectant les installations au gaz, ce seul argument ne saurait justifier d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision n’étant par ailleurs pas condamnées à ce titre. Par ailleurs, ils convient de souligner qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire concernant les autres condamnations à indemnisation dont la société IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] fait l’objet.

Le caractère exécutoire de la présente décision sera donc rappelé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [M] [R] épouse [B] la somme de 953,39 euros au titre de leur préjudice lié au trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [M] [R] épouse [B] Madame la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [M] [R] épouse [B] du surplus de leurs demandes ;

DÉCLARE le présente jugement commun et opposable à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] aux dépens ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [M] [R] épouse [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS