N° RG 25/02949 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLSJ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/02949 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLSJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David FRANCK

M^e Emmanuel JUNG

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU 05 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [W]

né le 09 Avril 1977 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Monsieur [I] [Z]

né le 21 Août 1963 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Madame [A] [U] épouse [Z]

née le 03 Juin 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA IMMO 4, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 400 665 162, dont le siège est sis [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5] et [Adresse 6]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

Syndic. de copro. LA CANARDIERE [Adresse 7], représenté par son Syndic, la société IMMOBILIÈRE TRADITION ALSACE (I.T.A.), SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 488 333 972, dont le siège est sis [Adresse 8] à [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES DE LA CANARDIÈRE – [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 11]

défaillant

SARL CITYA IMMO 4, inscrite sous le n° 400.665.162. prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

N° RG 25/02949 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLSJ

Juge de la mise en état : Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président

Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER,greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [I] [Z] et Mme [A] [U] épouse [Z] (ci-après « M. et Mme [Z] »), d’une part, et M. [G] [W], d’autre part (ci-après « les consorts [B] »), sont propriétaires chacun d’un lot au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » situé [Adresse 14] [Adresse 15], [Adresse 16] et [Adresse 17] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété et se composant de deux immeubles désignés comme étant « [Adresse 13] bâtiment A » et « [Adresse 18] ».

Le 4 décembre 2024 s’est tenue une assemblée générale annuelle, convoquée par la SARL Citya Immo 4 en qualité de syndic de la [Adresse 19]

Par assignation délivrée le 17 février 2025, les consorts [B] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] ainsi que la SARL Citya Immo 4 devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— déclarer la demande des consorts [B] recevable et bien fondée ;

— à titre principal :

* juger que l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10] n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

* juger que la SARL Citya Immo 4 ne dispose pas de la qualité pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires ;

* en conséquence, annuler l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

— à titre subsidiaire :

* juger que l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10] n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

* en conséquence, juger que les résolutions n° 06, 07 et 10 devaient être approuvées par la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10], ou, si elles avaient recueilli le tiers de ces voix, par la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés ;

* juger que les résolutions n° 06, 07 et 10 n’ont pas recueilli le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10], de sorte qu’elles ne pouvaient pas être votées à la majorité des propriétaires présents et représentés ;

* en conséquence, annuler la résolution n° 06 « Désignation à nouveau du syndic le Cabinet CITYA selon les modalités de son contrat (contrat joint à la convocation en annexe) » prise lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

* annuler la résolution n° 07 « Élection du conseil syndical » prise lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

* annuler la résolution n° 10 « Demande d’aide au redressement de la gestion auprès de l’ANAH » prise lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

* annuler la résolution n° 17 « Autorisation donnée à Mme et M [H] et [S] à réaliser des travaux sur les parties communes » prise lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

— en tout état de cause :

* juger qu’en persistant à se comporter comme un prétendu syndicat secondaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] a causé aux consorts [B] un préjudice ;

* juger qu’en persistant à se comporter comme un prétendu syndicat secondaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] a causé aux consorts [B] un préjudice ;

* en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] à payer :

o à M. et Mme [Z] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle ;

o à M. [G] [W] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle ;

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à payer :

o à M. et Mme [Z] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle ;

o à M. [G] [W] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle ;

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] à payer :

o à M. et Mme [Z] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o à M. [G] [W] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à payer :

o à M. et Mme [Z] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o à M. [G] [W] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 13] – [Adresse 10] à payer :

o à M. et Mme [Z] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o à M. [G] [W] 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de la Canardière bâtiment A, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de la Canardière – [Adresse 10] aux entiers dépens ;

* juger que les consorts [B] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les condamnations, dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 22] [Adresse 23] – [Adresse 10] dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

* rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 ont saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes des consorts [B].

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 13] – [Adresse 10] n’a pas constitué avocat.

L’incident a été fixé à l’audience du 24 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 demandent au juge de la mise en état de :

— juger la demande de M. [G] [W] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ainsi que l’ensemble des résolutions prises lors de cette assemblée générale de copropriété irrecevable ;

— juger les demandes de M. [G] [W] et de M. et Madame [Z] tendant à l’annulation des résolutions 11, 10 et 17 de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 irrecevables ;

— condamner in solidum les consorts [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’incident.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, d’une part, au fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la demande d’annulation de l’assemblée générale en son intégralité par M. [G] [W] est irrecevable, puisque le mandataire qui l’y représentait avait voté favorablement à certaines résolutions. Ils soutiennent, d’autre part, que les demandes des consorts [B] tendant à l’annulation des résolutions n° 11, 10 et 17 sont également irrecevables, les deux premières comme ne constituant que des points d’information non soumis au vote, et la dernière comme était inexistante.

* * *

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, les consorts [B] demandent au juge de la mise en état de :

— déclarer la requête aux fins d’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] irrecevable, sinon mal fondée ;

— en conséquence, le débouter de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions sur incident ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à leur payer la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, d’une part, au fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [G] [W] avait donné instruction à Mme [D] [W] de voter contre l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale litigieuse, que tel n’avait pourtant pas été pris en compte par le syndic, et qu’une plainte avait en conséquence été déposée contre ce dernier pour faux et usage de faux, de sorte que M. [G] [W] devait en définitive être déclaré recevable pour contester les résolutions auxquelles il était opposant. S’agissant d’autre part des résolutions n° 11, 10 et 17, ils indiquent s’agissant de la première qu’ils n’en demandent pas l’annulation, s’agissant de la deuxième qu’ils n’en sollicitent plus l’annulation, et s’agissant de la troisième qu’il s’agit d’une erreur de plume et qu’ils entendent retirer cette demande.

* * *

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] a constitué avocat, lequel n’a pas déposé de conclusions et a sollicité la mise en délibéré de l’affaire.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon les dispositions de l’article 789, alinéa 1er, 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1. Sur la recevabilité des demandes des consorts [B]

1.1 Sur la recevabilité de la demande de M. [G] [W] tendant à l’annulation de l’assemblée générale

Selon l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, un copropriétaire ne peut demander l’annulation en son entier d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises (3e Civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379 ; 17 sept. 2020, n° 19-20.730).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2024 que M. [G] [W] y était représenté par Mme [D] [W].

Les résolutions n° 01, 02 et 03 ont été adoptées à l’unanimité des voix, soit 40000/40000 tantièmes, aucun copropriétaire ne s’y étant opposé ni ne s’étant abstenu.

Il en résulte que Mme [D] [W] a voté en faveur de ces trois résolutions.

Les consorts [B] contestent ce fait, versant aux débats une attestation établie par Mme [D] [W] le 31 décembre 2025, dans laquelle celle-ci affirme avoir voté contre toutes les résolutions conformément aux instructions données par son frère, mais que le syndic et les membres du conseil syndical avaient falsifié les votes des trois premières résolutions et de celle portant élection de M. [N] [E] en qualité de membre du conseil syndical. Ils produisent également la plainte déposée par Mme [D] [W] le 18 février 2025 du chef d’escroquerie relatant ces faits.

Toutefois, il n’est pas justifié des suites données à cette plainte, pourtant ancienne d’une année. Par ailleurs, les déclarations de Mme [D] [W], en sa qualité de mandataire de son frère, ne permettent pas à elles seules de remettre en cause la teneur des mentions du procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2024, en l’absence de tout autre élément de nature à les corroborer.

Dès lors, faute pour les consorts [B] de démontrer que les mentions figurant dans le procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2024 auraient été falsifiées, il sera retenu que M. [G] [W] a voté, par l’intermédiaire de son mandataire, en faveur de plusieurs résolutions lors de cette assemblée générale.

Par conséquent, la demande de M. [G] [W] tendant à l’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 sera déclarée irrecevable.

1.2 Sur la recevabilité de la demande des consorts [B] tendant à l’annulation des résolutions n° 11, 10 et 17

Il est de jurisprudence constante que ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, susceptible de faire l’objet d’une contestation, la résolution qui n’a pas été sanctionnée par un vote.

1.2.1 Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 11

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 soutiennent que la demande des consorts [B] serait irrecevable faute d’avoir été reprise dans le dispositif de leur assignation.

Toutefois, tel ne constitue pas une cause d’irrecevabilité, mais a pour conséquence de ne pas saisir le tribunal de la demande non reprise, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile selon lesquelles le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

A cet égard, les consorts [B] confirment qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la résolution n° 11.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 tendant à voir déclarer irrecevable leur demande de ce chef sera rejetée, et il sera donné acte aux consorts [B] qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de cette résolution.

1.2.2 Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 10

En l’espèce, les consorts [B] ne formulent aucun moyen de nature à faire échec à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4, indiquant d’ailleurs finalement ne plus solliciter l’annulation de cette résolution.

Dès lors que la demande des consorts [B] tend à l’annulation d’une résolution non susceptible de contestation, ceux-ci sont dépourvus du droit d’agir de ce chef, de sorte que leur demande sera déclarée irrecevable.

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1.2.3 Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 17

En l’espèce, les consorts [B] ne formulent aucun moyen de nature à faire échec à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4, indiquant d’ailleurs finalement que cette demande relève d’une erreur de plume, et qu’ils entendent la retirer.

Dès lors que la demande des consorts [B] tend à l’annulation d’une résolution inexistante, ceux-ci sont dépourvus du droit d’agir de ce chef, de sorte que leur demande sera déclarée irrecevable.

2. Sur les autres mesures

L’article 790 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, succombant, les consorts [B] seront condamnés aux dépens de l’incident.

Condamnés aux dépens, les consorts [B] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et à la SARL Citya Immo 4 une somme qu’il est équitable de fixer à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations interviendront de façon conjointe, et non in solidum, en l’absence de justification du prononcé d’une telle modalité, étant rappelé que la solidarité ne peut se présumer en application des dispositions de l’article 1310 du code civil.

Ces condamnations emportent par ailleurs nécessairement rejet des propres demandes des consorts [B] relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La procédure sera renvoyée à l’audience du 2 juin 2026, les parties étant convoquées pour la fixation d’un calendrier de procédure, le Conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et de la SARL Citya Immo 4 étant invité à conclure pour cette date.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [G] [W] tendant à l’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 décembre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 de leur demande de voir déclarer irrecevable la demande de M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] tendant à l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

DONNE ACTE à M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] de ce qu’ils ne demandent pas l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] tendant à l’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] tendant à l’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 4 décembre 2024 ;

RÉSERVE le surplus des droits des parties ;

MET les dépens de l’incident à la charge de M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] ;

CONDAMNE M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et la SARL Citya Immo 4 une indemnité de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [I] [Z], Mme [A] [U] épouse [Z] et M. [G] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 02 juin 2026 à 09 heures 00, en présence des avocats des parties, pour la fixation d’un calendrier de procédure ;

INVITE le Conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] et de la SARL Citya Immo 4 à conclure pour cette audience ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY