TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 16 Mai 2025

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53QC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LOREJO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [F] [O] [D] [Y] née le 23 Juin 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 aout 2021, la SCI LOREJO a donné à bail professionnel à Madame [M] [D] [Y] des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SCI LOREJO a fait délivrer à Madame [M] [D] [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 16 septembre 2024, pour une somme de 468,95€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024 et du prix de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 23 janvier 2025, la SCI LOREJO fait assigner Madame [M] [D] [Y] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [D] [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [M] [D] [Y] à payer à la SCI LOREJO la somme provisionnelle de 2000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,

— condamner Madame [M] [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 500€ augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner Madame [M] [D] [Y] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance en date du 9 mai 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SCI LOREJO de s’expliquer sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas délivré le commandement de payer ni l’assignation à l’adresse de Madame [M] [D] [Y].

A l’audience du 16 mai 2025, la SCI LOREJO maintient les demandes de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que dans la mesure où Madame [M] [D] [Y] avait élu domicile dans le contrat de bail l’adresse des locaux loués, elle n’avait aucune obligation de délivrer le commandement et l’assignation à l’adresse personnelle de Madame [M] [D] [Y].

Bien que régulièrement convoquée à la dernière adresse connue, Madame [M] [D] [Y] n’était ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En ce qui concerne la délivrance du commandement de payer à l’adresse des locaux loués, il apparait que Madame [M] [D] [Y] a effectivement élu domicile dans le contrat de bail à cette même adresse et qu’elle exerce en qualité d’entrepreneur individuel, de sorte qu’il n’y avait donc pas d’obligation de signification à l’adresse du siège social.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du bail versé aux débats que le loyer prévu contractuellement est de 400 euros annuel et non mensuel comme il est dit dans les écritures du demandeur. La clause relative au paiement des charges n’éclaire pas plus le tribunal en ce qu’elle prévoit un paiement de 0 euros en sus du loyer au titre des charges sans plus de précision sur la périodicité.

Toutefois, dans la mesure où il est fait état de la périodicité mensuelle du paiement du loyer à hauteur de 400€, il sera considéré que la commune intention des parties était bien de fixer le montant du loyer à 400€ par mois et non par an.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 16 septembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [M] [D] [Y] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [M] [D] [Y] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que Madame [M] [D] [Y] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 2000, arrêtée au 3 janvier 2025, mois de janvier compris.

L’obligation du locataire de payer la somme de 2000 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 3 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Madame [M] [D] [Y] à payer à la SCI LOREJO la somme provisionnelle de 2000 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 3 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [D] [Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [M] [D] [Y] ne permet d’écarter la demande de la SCI LOREJO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 aout 2021 entre la SCI LOREJO d’une part, et Madame [M] [D] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [M] [D] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [D] [Y], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons Madame [M] [D] [Y] à payer à la SCI LOREJO à titre provisionnel la somme de 2000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur 400 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons Madame [M] [D] [Y] à verser à titre provisionnel à la SCI LOREJO, ladite indemnité mensuelle à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons Madame [M] [D] [Y] à payer à la SCI LOREJO la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons Madame [M] [D] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 16 septembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE