MINUTE N° :

DOSSIER N° : RG 25/00126 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CS5N

AFFAIRE : S.C.I. JPJV C/ [S] [L]

NAC : 30B

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 OCTOBRE 2025

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président

LA GREFFIERE : Madame Stéphanie PITOY, Greffier présent lors des débats et Madame Valérie GRANER DUSSOL, cadre greffier lors du prononcé de la décision ;

En présence de Mesdames [Z] [U], Auditrice de justice, [G] [E], Attachée de justice et [I] [M], Greffière stagiaire

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JPJV

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 508 679 644, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat inscrit au barreau d’ARIEGE

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S], [T], [L]

né le 03 Février 1984 à [Localité 6] (09), de nationalité française, commerçant, demeurant [Adresse 1]

défaillant et non représenté

DEBATS

A l’audience publique du 16 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025, lequel a été rendu ledit jour par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Selon bail commercial conclu sous seing privé le 11 mars 2025 pour une durée de neuf années, la SCI JPJV a consenti à M. [S] [L] la location d’un local commercial d’une superficie de 70m² à usage exclusif de restauration rapide, situé [Adresse 2] à SAVERDUN (09700), contre paiement d’un loyer annuel hors charges de 9.600 euros payable par mensualités, assorti d’une provision mensuelle de 85 euros au titre des charges, taxes et impôts. Ce bail mentionne le versement par le locataire d’un dépôt de garantie de 800 euros remboursable en fin de jouissance selon les modalités définies dans ladite clause.

Selon acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2025, signifié à domicile, la SCI JPJV a fait délivrer à la M. [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois, pour un montant de 3.323,09 euros au titre des loyers impayés et frais de recouvrement.

C’est dans ces conditions que, suivant acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SCI JPJV a fait assigner M. [S] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX à l’audience du 05 août 2025 aux fins notamment de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

A l’audience du 16 septembre 2025, au visa de l’assignation précitée valant conclusions uniques, la SCI JPJV a demandé au juge des référés de :

« Y venir le requis,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu le contrat de bail du 11 mars 2025,

Vu le commandement de payer du 03 juin 2025,

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire depuis le 04 juillet 2025,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mr [S] [L] et de tous occupants de son chef des locaux loués au [Adresse 4] à [Localité 7] (Ariège) au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

Condamner Mr [S] [L] au paiement provisionnel à la société JPJV de la somme de 4.939,52€, montant des arriérés locatifs et charges arrêtés au mois de juillet 2025 inclus,

Condamner Mr [S] [L] au paiement provisionnel à la société JPJV d’une indemnité d’occupation de 885,00€ à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mr [S] [L] au paiement de la somme de 960,00€ à la société JPJV,

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure pénale,

Condamner Mr [S] [L] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, soit 153,57€. »

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse fait valoir que le preneur ne sait jamais acquitté des loyers et des charges depuis la conclusion du bail. Elle soutient par ailleurs que le dépôt de garantie, d’un montant de 800 euros, versé par chèque établi au nom de l’épouse du preneur n’a jamais été provisionné.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Pour sa part, M. [S] [L] régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

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Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1 du Code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Au visa de cet article, lorsque la réalité d’un trouble manifestement illicite ou que la démonstration est rapportée d’un dommage imminent est rapporté, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toute mesure légale propre à le faire cesser ou l’empêcher.

A ce titre, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 al. 1er du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le bail commercial, consenti le 11 mars 2025 stipule, en sa page 8, une clause intitulée « 14 CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoyant sa résiliation de plein droit, à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer.

La SCI JPJV a, par acte de commissaire de justice du 03 juin 2025, fait délivrer un commandement de payer à M. [S] [L], mentionnant spécialement la clause résolutoire inscrite au bail et le délai d’un mois avant la résiliation de plein droit du bail, lequel est resté sans réponse du preneur.

Dès lors, le juge des référés ne peut que constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu à la date du 11 mars 2025 entre la SCI JPJV d’une part, bailleur, et M. [S] [L], d’autre part, preneur, à la date du 04 juillet 2025.

M. [S] [L] est occupant sans droit des locaux objet du bail depuis la résiliation de celui-ci ; une telle occupation sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser, en ordonnant l’expulsion requise ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur l’attribution d’une provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au visa de cet article, le président du tribunal judiciaire peut condamner au versement d’une somme d’argent ou ordonner l’exécution d’une obligation, même d’une obligation de faire, lorsque l’obligation du défendeur n’est pas sérieusement contestable.

Au cas présent, l’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyers et charges, le dépôt de garantie ainsi qu’une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable ; une provision peut donc être allouée à la société demanderesse au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges échus, ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer et charges convenus, au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation, soit au vu des documents produits (bail commercial du 11 mars 2025, commandement de payer du 03 juin 2025 et décompte arrêté au 04 juillet 2025) la somme de :

3.340,17 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 03 juillet 2025, et calculés comme suit :Mars 2025 : 599,52 eurosAvril 2025  : 885 eurosMai 2025  : 885 eurosJuin 2025  : 885 eurosDu 01 au 03 juillet 2025  : 85,65 euros

800 euros TTC correspondant au dépôt de garantie,799,35 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation du 04 au 31 juillet 2025885 euros TTC chaque mois à compter du 1er août 2025 au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.Sur les autres demandesL’équité commande de condamner M. [S] [L] à payer à la SCI JPJV la somme de 960 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [L], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement de payer de 153,57 euros, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

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PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu le bail en date du 11 mars 2025 conclu entre la SCI JPJV et M. [S] [L],

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Constatons la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI JPJV d’une part, bailleur, et M. [S] [L], d’autre part, preneur, à la date du 11 mars 2025 ;

En conséquence, Ordonnons l’expulsion de M. [S] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 3], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin, après la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons M. [S] [L] à payer par provision à la SCI JPJV la somme de 3.340,17 euros TTC à valoir sur les arrérages de loyers et charges pour la période arrêtée au 03 juillet 2025 ;

Condamnons M. [S] [L] à payer par provision à la SCI JPJV la somme de 800 euros TTC au titre du dépôt de garantie.

Condamnons M. [S] [L] à payer par provision à la SCI JPJV la somme de 799,35 euros TTC correspondant au montant du loyer et des charges dus au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 04 au 31 juillet 2025, puis la somme mensuelle de 885 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons M. [S] [L] à payer à la SCI JPJV la somme de 960 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [S] [L] aux entiers dépens de la présente instance de référé, comprenant le coût du commandement de payer de 153,57 euros ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Rappelle, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ;

En application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président, et le greffier visé ci-dessus.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES