TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00386 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y34Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/00421

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [I] [C] née [O],

demeurant [Adresse 7]

Madame [N] [G] née [C],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [C],

demeurant [Adresse 6]

Madame [R] [C],

demeurant [Adresse 8]

Madame [T] [C],

demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [U] née [C],

demeurant [Adresse 9]

représentés par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235

ET :

La Société LES MERVEILLES D’ALICE,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Ouardia KAHIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 49 (Postulant), M^e Franck DELAHOUSSE, avocat au barreau d’AMIENS (Plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2015, Mme [I] [O], M. [P] [C], Mme [R] [C], Mme [S] [C] et Mme [T] [C] ont renouvelé le bail commercial consenti à la société LES MERVEILLES D’ALICE portant des locaux situés dans le marché “L’Usine”, [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 13].

Par arrêté du 1er février 2021, le préfet de la Seine-[Localité 12] a prononcé la fermeture de l’établissement recevant du public, entrepôts de l’usine sis [Adresse 1] à [Localité 11], et a conditionné sa réouverture à la réalisation de travaux, et cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Le 12 janvier 2024, Mme [I] [O], Mme [N] [C], M. [P] [C], Mme [R] [C], Mme [S] [C] et Mme [T] [C] (ci-après “l’indivision [C]”) ont fait délivrer à la société LES MERVEILLES D’ALICE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 25.464,35 euros.

Par assignation du 13 février 2024, la société LES MERVEILLES D’ALICE a fait assigner l’indivision [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’annulation du commandement de payer du 12 janvier 2024, et à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé des délais de paiement. Elle a en outre sollicité la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le 23 février 2024, l’indivision [C] a fait procéder à une saisie conservatoire des meubles de la société LES MERVEILLES D’ALICE en garantie du paiement de la somme de 25.584,45 euros, en ce compris le coût de la saisie.

Par acte du 23 février 2024, les demandeurs ont fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société LES MERVEILLES D’ALICE, pour voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de la société LES MERVEILLES D’ALICE et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ainsi que la séquestration des meubles ;condamner la société LES MERVEILLES D’ALICE à leur payer à titre provisionnel :une somme de 26.310,37 euros à valoir sur les loyers et charges, arrêtée au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 25.464,35 euros,une indemnité d’occupation égale au double du loyer, augmentée des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux,outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l’audience, l’indivision [C] actualise sa demande au titre des loyers et charges à 35.616,59 euros arrêtés au mois de janvier 2025. Elle maintient ses demandes et sollicite le rejet des prétentions de la défenderesse.

Elle fait valoir qu’elle a fait délivrer un commandement de payer qui est resté infructueux pendant le délai légal et que la clause résolutoire est donc acquise. Elle précise qu’il ne peut lui être reproché un défaut de respect de son obligation de délivrance dès lors que la société LES MERVEILLES D’ALICE n’a pas cessé d’exploiter le local loué.

En défense, la société LES MERVEILLES D’ALICE sollicite du juge des référés qu’il :

à titre principal,fasse droit à l’exception de connexité qu’elle invoque et renvoie l’affaire au fond devant la 5e chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, au regard du lien existant entre le présent litige et celui dont est saisi le tribunal judiciaire ;à titre subsidiaire, dise n’y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses qu’elle soulève ;à titre infiniment subsidiaire,réduise le quantum de la créance alléguée par l’indivision [C] en appliquant la remise que celle-ci lui accordée puis supprimée à compter de novembre 2023, et en tenant compte de la circonstance que les charges sont non justifiées ;ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;lui accorde des délais de paiements de 24 mois ;en tout état de cause,déboute l’indivision [C] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;condamne solidairement les bailleurs à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;les condamne solidairement aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société LES MERVEILLES D’ALICE expose, sur le renvoi au fond, que la 5e chambre du tribunal a été saisie antérieurement au juge des référés et que le risque de contrariété de décisions impose ce renvoi.

Sur le fond, elle relève la mauvaise foi des demandeurs lors de la délivrance du commandement de payer et explique que (i) l’indivision bailleresse ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme, d’entretien et de jouissance dès lors que le bâtiment dont dépend le local n’est plus accessible au public ; (ii) une remise lui a été consentie puis retirée et les charges ne sont pas justifiées ; (iii) elle subit un préjudice de jouissance lié à la fermeture du bâtiment dont dépend le local, les conditions d’exercice de son activité très gravement dégradées, la perte de valeur du fonds de commerce et l’impossibilité de céder celui-ci.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur l’exception de connexité

En application de l’article 101 du code de procédure civile, “s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction”.

Toutefois, en l’espèce, la décision du juge des référés étant par nature provisoire, aucune contrariété de décision n’est à craindre, de sorte que l’intérêt d’une bonne justice n’impose pas que la présente affaire soit jugée avec l’affaire pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny, même si celles-ci peuvent apparaître connexes. (Civ. 1er, 20 oct. 1987, no 85-18.877)

L’exception de connexité est par conséquent rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au pre-neur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers.

En l’espèce, le bail prévoit que les locaux doivent être utilisés pour l’activité de “dépôt et négoce exclusivement aux professionnels d’articles de brocante, de décoration et d’antiquité”.

Il stipule également qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 25.464,35 euros.

Il est toutefois établi que cet acte a été signifié alors que les causes de l’arrêté du 1er février 2021 n’étaient pas été réglées, et que par conséquent les lieux loués étaient fermés au public, ce qui est susceptible d’impacter l’activité de la société locataire, telle que visée par le contrat.

Il en résulte une contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer et à la bonne foi des bailleurs lorsqu’ils l’ont fait signifier dans les circonstances qui viennent d’être rappelées.

Il n’y aura donc lieu à référé sur la demande de l’indivision [C] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Sur la provision pour loyers et charges

A cet égard, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le litige, portant en particulier sur la violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance, ouvre potentiellement droit à réparation au profit de la société locataire.

Et les éléments produits ne permettant pas en l’état de déterminer si une part du loyer resterait en tout état de cause due par celle-ci de façon non contestable en dépit de l’inexécution possible par les bailleurs d’une de leurs obligations, il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision par la société défenderesse.

Sur la provision pour préjudice de jouissance

L’examen de cette demande reconventionnelle nécessite l’appréciation du respect par les bailleurs de leur obligation de délivrance et l’évaluation des conséquences d’un éventuel défaut de respect sur l’activité de la société défenderesse.

En cela, il excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’y aura lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [O], Mme [N] [C], M. [P] [C], Mme [R] [C], Mme [S] [C] et Mme [T] [C], succombant, seront solidairement condamnés aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société LES MERVEILLES D’ALICE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de connexité ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes ;

Condamnons solidairement Mme [I] [O], Mme [N] [C], M. [P] [C], Mme [R] [C], Mme [S] [C] et Mme [T] [C] aux dépens ;

Condamnons solidairement Mme [I] [O], Mme [N] [C], M. [P] [C], Mme [R] [C], Mme [S] [C] et Mme [T] [C] à payer à la société LES MERVEILLES D’ALICE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE