N° RG 24/00127 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBHJ

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

Cabinet du juge

de l’exécution délégué

du tribunal de proximité

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

[Localité 3]

N° RG 24/00127 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBHJ

Minute n°

copies à:

Me [C];

M^e WEIBEL

en LS

à Mme [E] ép. [D]

à l’OPHEA

en LRAR

[W] [C]

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

8 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [R] [E] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-france HILDENBRANDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 250 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C67473-2024-1016 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAVERNE)

DEFENDERESSE :

OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Nathalie SCHMITLIN,

Greffier : Lila BOCKLER,

DÉBATS :

Audience publique du 10 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire,

Rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge de l’Exécution et par Lila BOCKLER,

N° RG 24/00127 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBHJ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [E] épouse [D] est propriétaire d’un terrain cadastré commune de [Localité 7], section 2 n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2].

Selon acte notarié du 19 février 2007, un contrat de bail à construction portant sur lesdites parcelles a été régularisé pour une durée de trente années entre Mme [D] et l’Office public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] (Ophea).

L’Ophea y a édifié une maison à usage d’habitation et un garage, sis à l’adresse [Adresse 4] à [Localité 4], dont il reste propriétaire jusqu’au 31 décembre 2036, et qu’il a donné en location à Mme [D] et Monsieur [V] [D] par contrat de bail du 1er mars 2008, avec effet au 1er décembre 2008.

Mme [D] et M. [D] n’ont pas procédé au règlement régulier de leurs loyers et charges locatives, et un arriéré conséquent s’est constitué, de sorte que l’Ophea leur a fait délivrer un congé en date du 17 août 2009.

Par jugement rendu en date du 15 février 2012, le tribunal d’instance de Haguenau a :

— prononcé la résiliation du bail,

— condamné M. [D] et Mme [D] à évacuer le logement loué,

— condamné Mme [D] et M. [D] au paiement des sommes :

* de 1.838,50 euros et 1.531,19 euros au titre des loyers échus,

* de 505,52 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du 16 février 2012 à la libération effectivement des lieux,

* et de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [D] a interjeté appel, et la cour d’appel de [Localité 8] a par arrêt rendu en date du 3 juin 2013 :

— déclaré l’appel de Mme [D] recevable,

— déclaré irrecevable l’intervention de M. [D],

— dit que le jugement déféré s’exécute intégralement à l’égard de M. [D],

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et a condamné Mme [D] et tout occupant de son chef à évacuer les lieux loués et l’a condamnée au paiement des sommes de 1.838,50 € et de 1.531,19 € représentant l’arriéré locatif,

— infirmé le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau,

— condamné Mme [D] à payer à la société [Localité 9] la somme de 548,27 € dont 49,2 € à titre d’avance sur charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 16 février 2012 jusqu’à l’évacuation effective du logement, l’indemnité d’occupation étant indexée selon les modalités définies par le bail,

— condamné la société [Localité 9] à payer à Mme [D] la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Mme [D] avait saisi le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Haguenau aux fins d’obtenir un délai d’évacuation et la suspension des mesures d’exécution.

Les parties se sont rapprochées et un plan d’apurement préalable au protocole d’accord et un protocole d’accord ont été régularisés le 1er décembre 2014. Parallèlement, un nouveau contrat de bail a été régularisé entre l’Ophea d’une part, et M. [D] et Mme [D] d’autre part, en date du 1er mai 2015.

Suite à de nouveaux impayés, le tribunal d’instance de Haguenau a rendu le 12 décembre 2019 une ordonnance de référé en ces termes :

— constate la résiliation du bail conclu le 1er mars 2015 concernant la location du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], au 6 mai 2018,

— condamne solidairement, à titre provisionnel, M. [D] et Mme [D] à payer à [Localité 9] la somme de 882,22 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— constate la résiliation du bail conclu le 1er mars 2008 concernant la location du garage sis [Adresse 2] à [Localité 7], au 6 avril 2018,

— rejette la demande de délais de paiement,

— ordonne l’expulsion de M. [D] et Mme [D] de corps et de biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, logement et garage, sis [Adresse 2] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à suppression du délai légal,

— condamne solidairement, à titre provisionnel, M. [D] et Mme [D] à payer à [Localité 10] habitat, en cas de maintien dans les lieux et jusqu’à libération effective, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montat ud loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, soit 506,68 euros, à compter du 6 mai 2018, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamne à titre provisionnel, M. [D] à payer à [Localité 9], en cas de maintien dans les lieux et jusqu’à libération effective, une indemnité d’occupation mensuelle pour le garage égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, soit 48,46 euros, à compter du 6 avril 2018, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— constate l’exécution provisoire,

— condamne M. [D] et Mme [D] aux dépens, y compris ceux des commandements de payer.

Mme [D] et M. [D] ont interjeté appel de la décision le 9 janvier 2020, et la Cour d’Appel de [Localité 8] a par arrêt rendu le 19 octobre 2020 :

— confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— condamné en sus Mme [D] et M. [D] à payer à l’Ophea une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée Mme [D] et M. [D] aux dépens de l’appel.

Plusieurs mesures d’exécution ont été diligentées, et notamment un commandement de quitter les lieux délivré le 23 juin 2020, un procès-verbal de constat d’occupation illicite et de difficulté en date du 28 septembre 2020.

La réquisition de la force publique a été sollicitée le 30 septembre 2020 et une notification fixant irrévocablement leur expulsion a été délivrée à Mme [D] et M. [D] en date du 13 août 2021.

Il a été consenti entre les parties un nouveau plan d’apurement préalable en date du 30 août 2021 et un protocole d’accord suite à résiliation du bail en date du 24 septembre 2021.

Au motif de son non respect, un commandement de quitter les lieux a été signifié le 11 avril 2024 à Mme [D] et M. [D].

Deux constats d’occupation illicite et de difficulté, l’un portant sur le logement, l’autre portant sur le garage, ont été dressés en date du 20 juin 2024, et la réquisition de la force publique a été sollicitée à la même date.

Le concours de la force publique a été accordé en date du 25 juillet 2024, avec effet au 1er octobre 2024.

Par requête enregistrée au Greffe le 25 septembre 2024, Mme [R] [E] épouse [D] a saisi le juge de l’exécution près le tribunal de proximité de Haguenau d’une demande de délais à mesure d’expulsion par l’Ophea, et de fixer un délai de 12 mois supplémentaires pour quitter son logement.

Elle indique rencontrer depuis plusieurs années des difficultés financières l’empêchant de payer régulièrement le loyer, mais régler depuis 2021 une partie du loyer et des dettes chaque mois.

Elle ajoute que la maison présente de nombreuses malfaçons, est dangereuse et insalubre. L’Ophea a débuté des travaux qui n’ont jamais été terminés, les murs sont poreux et percés, il n’y a pas de chauffage, et un rapport d’expertise a été établi en 2019.

Elle refuse de partir car le terrain lui appartient, un bail à construction a été établi en 2007 pour que la maison lui appartienne. Ce délai lui permettrait de trouver des solutions pour ne pas perdre son terrain auquel elle est attaché, et qui lui a été transmis par ses grands parents.

Les parties ont été convoquées par le Greffe et ont constitué avocat.

Par conclusions du 6 décembre 2024, l’Ophea demande au juge de l’exécution de :

Sur les demandes principales,

— déclarer l’ensemble des demandes de Mme [D] irrecevables et mal fondées,

En conséquence,

— l’en débouter,

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [D] à verser à l’Ophea une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— condamner Mme [D] au paiement d’une somme de 938,02 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, y compris les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion des droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier.

L’Ophea précise disposer de la faculté de louer librement les constructions édifiées par lui sur la parcelle objet du bail à construction.

Elle estime que Mme [D] ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, et relève que Mme [D] refuse de partir, tout en prétendant que la maison contient de nombreuses malfaçons, est dangereuse et insalubre, et ne démontre pas les différentes démarches effectuées en vue de son relogement.

Par ailleurs, sa dette en indemnité d’occupation s’élève à un total de 23.219,63 euros au 23 juillet 2024, alors qu’elle a bénéficié d’un plan d’apurement qu’elle n’a pas respecté.

Ils estiment qu’elle est en conséquence de mauvaise foi et de mauvaise volonté et prive une famille dans le besoin d’un logement de cinq pièces.

Par conclusions en réplique du 18 juin 2025, Mme [D] demande au juge de l’exécution de lui accorder les plus larges délais, et de débouter l’Ophea de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Elle soutient que depuis de nombreuses années, cette habitation présente des malfaçons la rendant insalubre comme notamment des infiltrations au niveau de la toiture non réglées à ce jour, tandis que la demanderesse est toujours propriétaire de ce terrain.

Le dernier plan d’apurement n’a pu être respecté, d’autant qu’elle ne peut plus bénéficier des allocations logement. Leur assistante sociale avait sollicité une modification de leurs engagements selon courrier du 23 juillet 2024, mais la défenderesse n’y a accordé aucune attention et a poursuivi la procédure d’expulsion.

Elle affirme rencontrer ainsi que son époux de graves difficultés financières et qu’ils n’ont aucune solution de relogement, si ce n’est d’occuper le bout de terrain jouxtant leur logement et dont ils restent propriétaires.

Mme [D] précise s’investir pour apurer la dette dès qu’elle perçoit des revenus, et le décompte produit ne prend pas en compte son versement de 403,60 euros effectué le 30 septembre 2024. Elle héberge toujours ses deux enfants qui ne disposent pas non plus de solution de relogement et note que l’Ophea est un organisme social, qui n’a pas répondu à la proposition de l’assistante sociale et a multiplié des procédures coûteuses en s’abstenant de prendre en compte l’intégralité des versements qu’elle a effectués.

À la dernière audience du 10 février 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, l’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Sur la demande de délais à expulsion :

Aux termes de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même Code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient de noter que la procédure d’expulsion trouve sa source dans des impayés locatifs persistants depuis de nombreuses années, malgré plusieurs protocoles d’accord et plans d’apurement régularisés entre les parties.

Si Mme [D] justifie d’une volonté de régler partiellement sa dette, notamment par un versement de 403,60 euros en septembre 2024 , le montant total de l’arriéré d’indemnités d’occupation reste substantiel, s’élevant à plus de 23.000 euros au 23 juillet 2024.

S’agissant des diligences en vue du relogement, Mme [D] ne produit aucun élément probant démontrant des démarches actives et concrètes pour quitter les lieux.

Elle exprime au contraire un refus catégorique de quitter l’habitation au motif qu’elle est propriétaire du terrain.

Or, le bail à construction du 19 février 2007 stipule que l’Ophea reste propriétaire des constructions jusqu’au 31 décembre 2036. En conséquence, l’argument de propriété ne peut valablement justifier un maintien dans les lieux suite à la résiliation judiciaire du bail d’habitation. Sa qualité de propriétaire du sol ne lui confère aucun droit au maintien dans les lieux habités en l’absence de titre locatif valide.

Le bail ayant été judiciairement résilié depuis plusieurs années, Mme [D] occupe les lieux sans droit ni titre.

Dès lors, la demanderesse n’est plus fondée à invoquer les obligations d’entretien ou de délivrance incombant normalement à un bailleur pour justifier le non-paiement de l’indemnité d’occupation ou pour solliciter des délais. Ces arguments relatifs à l’insalubrité et aux malfaçons ont déjà été soulevés et n’ont pas fait obstacle aux précédentes décisions d’expulsion confirmées en appel.

La procédure d’expulsion n’est pas soudaine mais s’inscrit dans un contentieux d’une longévité exceptionnelle. Un premier jugement de résiliation du bail date du 15 février 2012. Depuis cette date, Mme [D] a bénéficié de multiples sursis, que ce soit par l’effet des procédures d’appel, par la signature de protocoles d’accord et de plans d’apurement en 2014 et 2021, ou encore par la conclusion d’un nouveau bail en 2015.

Malgré ces nombreux délais de fait et de droit dont elle a bénéficié depuis plus de dix ans, Mme [D] n’a pas su stabiliser sa situation locative et a accumulé une dette importante d’indemnité d’occupation.

En conséquence, au regard tant de la mauvaise volonté manifestée par l’absence de respect des plans d’apurement successifs que de l’absence de toute démarche de relogement sérieuse, il n’y a pas lieu d’accorder de nouveaux délais.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

L’Ophea sollicite la condamnation de Mme [D] à lui verser la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus que s’il est démontré une intention de nuire, une mauvaise foi flagrante ou une erreur grossière équivalente au dol. En l’espèce, bien que les demandes de Mme [D] soient rejetées comme mal fondées, l’Ophea ne rapporte la preuve d’aucun élément spécifique caractérisant une intention malveillante ou un détournement de la procédure de la part de la demanderesse. En l’absence d’un tel élément caractérisant un abus du droit d’agir en justice, il convient de débouter l’Ophea de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article R121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Mme [D] succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des articles A444-32 et R444-55 du Code de Commerce, le droit proportionnel alloué aux huissiers de justice pour procéder au recouvrement des sommes dues par un débiteur est à la charge du créancier.

La demande de l’Ophea tendant à déroger à cette règle sera dès lors rejetée.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’Ophea les frais qu’il a dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient dès lors de lui allouer une somme de 938,02 euros en application de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [R] [E] épouse [D] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter le logement et le garage sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;

DIT que l’expulsion de Mme [R] [E] épouse [D] et de tout occupant de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux décisions de justice précédemment rendues;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] (Ophea) de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNE Mme [R] [E] épouse [D] à payer à l’Ophea la somme de 938,02 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [R] [E] épouse [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’Ophea de sa demande tendant à déroger à l’article R444-55 du code de commerce mettant le droit proportionnel de l’article A444-32 du même code à la charge du créancier ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge de l’Exécution et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge