COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00040 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KKA3

Minute N° : 26/00181

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 28 Avril 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M. [L] [G]

Copie délivrée à :

Préfecture de [Localité 2]

le :

DEMANDEURS

Madame [C] [P] veuve [W],

Venant aux droits de Monsieur [W] [K]

Née le 11 Novembre 1950 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [L] [G]

Madame [Z] [G]

Venant aux droits de Mme [X] [F] veuve [G]

Née le 03 Juin 1969 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [L] [G]

Monsieur [O] [G]

Venant aux droits de Mme [X] [F] veuve [G]

Né le 05 Janvier 1971 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Monsieur [L] [G]

Madame [T] [G] (MINEURE)

Prise en la personne de Monsieur [G] [O], son tuteur légal domicilié à la même adresse,

Venant aux droits de Mme [X] [F] veuve [G]

Née le 11 Avril 2011 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Monsieur [L] [G]

Monsieur [L] [G]

Venant aux droits de Mme [X] [F] veuve [G]

Né le 11 Novembre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Comparant en personne,

DEFENDEUR :

Madame [S] [V] [R]

Née le 11 Juin 1974 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Aude MARLAND, Vice-Présidente, assistée de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffier,

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Avril 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2005, Madame [F] [G] et Monsieur [K] [W] ont consenti à Madame [S] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6][Localité 11] [Adresse 7] [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 510€, charges comprises, payable à terme à échoir, contrat conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

A la suite du décès de Madame [F] [G] le 9 avril 2016 et de Monsieur [K] [W] le 28 mars 2018, sont venus à la succession de la première Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G], Monsieur [L] [G] et Madame [T] [G], et à la succession du second Madame [C] [P] veuve [W] (ci-après dénommé l’indivision [J]). Les intéressés sont dès lors propriétaires en indivision du bien loué à Madame [S] [R].

Par exploit du 26 juin 2025, l’indivision [J] a fait délivrer à Madame [S] [R] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.240€ hors frais.

Par exploit délivré le 23 janvier 2026, l’indivision [J] a fait citer Madame [S] [R] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 7.174,12€, décompte arrêté au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 600€ hors charges, à compter du 26 août 2025 ;

payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 ;

lui payer la somme de 1.000 au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire est fixée à l’audience du 7 avril 2026, où seul Monsieur [L] [G] comparaît en représentation de l’ensemble des indivisaires, et, soutenant oralement le dossier qu’il dépose, sollicite le bénéfice de leur assignation. Il expose que le paiement des loyers n’ayant pas repris, la dette locative est à la hausse.

Madame [S] [R] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Le tribunal met dans le débat la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification au préfet et saisine de la CAF dans les délais imposés par le législateur.

La décision est mise en délibéré au 28 avril 2026.

*

En application du dernier alinéa de l’article 815-3 du code civil, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration.

La demande d’un indivisaire en paiement des loyers constitue une action relative à l’inexécution des obligations nées du bail et s’analyse comme un acte d’administration.

En l’espèce, Madame [C] [P] veuve [W], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] se sont tous constitués demandeurs de l’action en paiement des loyers, aux côtés de Monsieur [L] [G], et sont présentés comme tels dans l’assignation délivrée à Madame [S] [R]. Ils étaient donc informés de la tenue de l’audience le 7 avril 2026. En faisant le choix de laisser Monsieur [L] [G] se présenter seul à l’audience, ils lui ont conféré un mandat tacite tendant à les représenter afin de demander le paiement des arriérés de loyers dans l’intérêt commun des indivisaires.

Dès lors, Madame [C] [P] veuve [W], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] comparaissent représentés par Monsieur [L] [G].

*

Madame [S] [R] a été citée à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction ici applicable antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 2] par courrier électronique avec accusé de réception du 23 janvier 2026, au moins deux mois avant la première audience fixée au 7 avril 2026.

Par ailleurs, la CAF a été saisie le 15 mai 2025, au moins deux mois avant l’assignation du 23 janvier 2026.

La demande de résiliation formée par l’indivision [J] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

*

Après examen des décomptes produits par l’indivision [J], la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 7.020€ ( = 540€ x 13 mois, de janvier 2025 à janvier 2026 inclus), à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2026 inclus et décompte arrêté au 9 janvier 2026.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 23 janvier 2026, date de l’assignation.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

De fait, il est de jurisprudence constante que les effets des contrats conclus antérieurement à une loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés, exception faite des dispositions d’ordre public impérieuses pouvant justifier leur application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, il ressort de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, la diminution de deux mois à six semaines du délai imparti au locataire pour régulariser les termes du commandement de payer qui lui a été délivré, conformément aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié. Cette disposition est d’ordre public en vertu de l’article 2 de cette même loi.

Pour autant et d’une part, le principe posé à l’article 1103 du code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, fonde le nécessaire respect de la liberté contractuelle et des prévisions légitimement faites par les cocontractants au moment de leur engagement, qui fait obstacle à une application rétroactive de la loi nouvelle aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023.

D’autre part, quoique d’ordre public, cette nouvelle disposition n’apparaît pas impérieuse au point de justifier son application rétroactive aux commandements précités, en ce qu’elle ne prive pas le bailleur d’un droit présentant une portée d’intérêt général, pas plus qu’elle n’est favorable au locataire.

Il convient, enfin, de rappeler que l’ordre public de protection des locataires instauré par la loi du 6 juillet 1989 ne saurait ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le locataire une protection supplémentaire, ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est

imposées. Il convient de constater, en l’espèce, que l’indivision [J] ne s’est pas réclamée de l’application de la loi nouvelle, ni dans l’assignation délivrée, ni lors de l’audience. Il s’en évince son acceptation tacite de la poursuite de l’engagement contractuel dans les termes dans lequel ce dernier a été conclu avec Madame [S] [R].

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

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En l’espèce, le contrat de location du 15 décembre 2005 est bien doté d’une telle clause résolutoire. Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par l’indivision [J] que Madame [S] [R] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 27 août 2025.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de l’indivision [J] depuis le 27 août 2025.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

*

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de l’indivision [J] à compter du 27 août 2025, et Madame [S] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que les bailleurs puissent reprendre possession de leur bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [S] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 27 août 2025, Madame [S] [R] a causé un préjudice à l’indivision [J]. Il convient donc d’octroyer à l’indivision une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant de la redevance qui aurait dû être payée en l’absence de résiliation du contrat de location.

*

En l’espèce, il convient de condamner Madame [S] [R] à verser à titre provisionnel à l’indivision [J], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 10 janvier 2026, lendemain de l’arrêté de compte, la somme de 540€, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Aude MARLAND Juge chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, assistée de Laëtitia NICOLAS, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référée réputée contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Madame [C] [P] veuve [W], Monsieur [L] [G], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] concernant le contrat de bail du 15 décembre 2005 consenti à Madame [S] [R] pour le local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 août 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 août 2025 ;

Constatons que Madame [S] [R] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 27 août 2025 ;

Condamnons Madame [S] [R] à payer à Madame [C] [P] veuve [W], Monsieur [L] [G], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] la somme de 7.020€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 9 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 ;

Autorisons l’expulsion de Madame [S] [R] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [S] [R] à payer à Madame [C] [P] veuve [W], Monsieur [L] [G], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 540€ charges comprises, à compter du 10 janvier 2026 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

Condamnons Madame [S] [R] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 pour un montant de 154,12€ ;

Condamnons Madame [S] [G] à payer à Madame [C] [P] veuve [W], Monsieur [L] [G], Madame [Z] [G], Monsieur [O] [G] et Madame [T] [G] la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 avril 2026.

Le Greffier Le Juge