N° RG 24/07946 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6OO

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07946 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6OO

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Florence DIEUDONNE

M^e Esther OUAKNINE

Le

Le greffier

M^e Florence DIEUDONNE

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [O] [P]

née le 04 Novembre 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 69

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. LE MILAN situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence DIEUDONNE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57

S.A.R.L. SAINT CLAIR IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°422.244.426. représenté par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florence DIEUDONNE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [O] [P] est propriétaire de deux garages au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 12] située [Adresse 7], cadastrés au Livre foncier sous les nos [Cadastre 9] et [Cadastre 10], parcelles S [Cadastre 8] n° 0107/0008.

À la fin de l’année 2016 Mme [O] [P] a cessé de régler les charges de copropriété relatives à ces deux lots, au motif qu’elle avait été privée de la jouissance des deux garages qu’elle occupait jusqu’alors en pensant être les siens, numérotés 1 et 50 tel qu’affiché sur les portes des garages, et qui s’étaient avérés en définitive appartenir à un tiers, sans que le syndic ne lui eût indiqué l’emplacement exact des siens, ni ensuite l’identité de leurs occupants, ni enfin n’eût organisé d’échanges de garages avec ceux-ci.

Le 10 juin 2024 l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à engager une procédure d’exécution forcée immobilière à l’encontre de Mme [O] [P] pour le non-paiement des charges de copropriété liées aux deux lots.

Par assignation délivrée le 23 août 2024, Mme [O] [P] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 3] à Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») et la SARL Saint Clair Immobilier, syndic de copropriété, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir annuler les résolutions nos 18 et 19 de l’assemblée générale du 10 juin 2024.

La clôture a été prononcée le 16 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 2 décembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, Mme [O] [P] demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL Saint Clair Immobilier de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence, les déclarer responsables de la privation des lots n° 502 et n° 510 de Mme [O] [P] et de ses obligations légales ;

— les déclarer responsables d’une faute de gestion et de manquement dans le cadre de leurs obligations professionnelles ;

— les débouter de leurs conclusions et demandes ;

— en conséquence, annuler les résolutions nos 18 et 19 de l’assemblée générale du 10 juin 2024 ;

— ordonner que Mme [O] [P] soit dispensée de l’ensemble de ces condamnations en qualité de copropriétaire ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Saint Clair Immobilier à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires et la SARL Saint Clair Immobilier demandent au tribunal de :

— débouter Mme [O] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à leur verser 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 18, I. de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de ces dispositions, le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat (3e Civ., 23 mai 2012, n° 11-14.599).

De même, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (3e Civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758), sur démonstration de l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec la faute invoquée contre le syndic (3e Civ., 14 févr. 2006, n° 05-12.546).

En l’espèce, Mme [O] [P] entend solliciter l’annulation des résolutions nos 18 et 19 de l’assemblée générale du 10 juin 2024 autorisant le syndic à engager une procédure d’exécution forcée immobilière à son encontre pour le non-paiement des charges de copropriété liées aux deux lots.

Elle soutient que ces charges n’auraient pas été régulièrement appelées puisque relatives à des lots de copropriété dont elle aurait été privée de la jouissance par la faute du syndicat des copropriétaires et du syndic.

En définitive, Mme [O] [P] soutient que ces deux résolutions d’une part portent atteinte à ses droits fondamentaux et s’analysent comme une violation du principe d’équité entre propriétaires en ce qu’elles modifient contre son gré les modalités de jouissance de ses biens en la privant de leur usage du fait des fautes du syndic et du syndicat et sans qu’aucune mesure de réparation ni d’indemnisation n’ait été prévue, et d’autre part que l’assemblée générale n’a pas respecté l’esprit du règlement de copropriété et du rapport du syndic de 2017 qui prévoyait une compensation pour les copropriétaires privés de leur lot et que ce faisant elle avait adopté des décisions manifestement abusives.

En premier lieu, il convient d’observer que les deux résolutions contestées ne sauraient constituer à elles seules une atteinte aux droits fondamentaux de Mme [O] [P], en ce qu’elles n’ont aucunement pour effet de la priver de l’usage de ses lots ni d’en modifier les modalités de jouissance, puisqu’elles se bornent en réalité à autoriser le syndic à engager une procédure d’exécution forcée immobilière à son encontre sans préjudice des suites pouvant être réservées à cette autorisation ni des chances de succès d’une telle action, et alors qu’il sera au demeurant loisible à Mme [O] [P] de faire valoir toute défense dans le cadre de l’instance susceptible d’intervenir à cette fin et en particulier de contester l’exigibilité des sommes dont le paiement pourrait lui être réclamé, qui s’élèvent à 13 190,79 € selon appel de fonds en date du 12 juin 2024.

S’agissant du grief relatif à une éventuelle violation du principe d’équité entre propriétaires, Mme [O] [P] n’explicite pas les moyens susceptibles de justifier une telle assertion, en particulier que sa situation aurait fait l’objet d’une différence de traitement par rapport aux autres copropriétaires en situation d’impayé de charges.

En deuxième lieu, s’agissant du non-respect de l’esprit du règlement de copropriété et du rapport du syndic établi en vue de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2017, il ressort de ce document que compte tenu des difficultés existant relatives à l’impossible rattachement précis de garages à son lot de copropriété, la SARL Saint Clair Immobilier avait décidé de dresser un état réel de la situation pour permettre, dans la mesure du possible, la compréhension et la résolution du problème, l’objectif final à atteindre étant en priorité l’attribution des lots existants à des propriétaires qui y ont droit ou, à défaut, l’indemnisation des propriétaires qui sont privés des lots dont ils sont pourtant propriétaires.

Il ressort de ce rapport qu’il était envisagé par le syndic de réaffecter chaque garage à son propriétaire légitime, ou à tout le moins le versement d’une indemnisation si tel n’était plus possible.

Or, au cas d’espèce, si Mme [O] [P] s’est vue empêcher de jouir de ses garages le temps de l’aboutissement de la procédure de rattachement des garages à leur légitime propriétaire, elle n’a pas été privée de la propriété de ses lots. A l’inverse même, il s’avère que les diverses démarches engagées par le syndic lui ont permis d’identifier les deux garages dont elle est en réalité propriétaire, lesquels existent toujours, et qui lui sont donc désormais affectés.

Dès lors, Mme [O] [P] ne démontre l’existence d’aucun manquement du syndicat des copropriétaires à des engagements antérieurement pris.

Par ailleurs, Mme [O] [P] reproche au syndicat des copropriétaires et au syndic de ne pas avoir mis en œuvre les diligences nécessaires afin d’identifier précisément les garages dont elle était propriétaire, et qu’en ayant été de ce fait empêchée d’en jouir comme elle était en droit de le faire, les charges dont le paiement lui était réclamé, sur le fondement desquelles l’autorisation d’engager une procédure d’exécution forcée immobilière à son encontre avait été consentie au syndic, n’avaient pas été régulièrement mises en compte.

Si comme l’indiquent les parties défenderesses leur responsabilité ne peut être recherchée par un copropriétaire sur le fondement contractuel, le syndic engage sa responsabilité extracontractuelle à l’égard des copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires est responsable à leur égard pour les fautes qu’il commet.

À cet égard, il convient de relever qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats que la situation problématique au sein de la copropriété relative à l’impossible rattachement précis de chaque garage au lot de copropriété correspondant est ancien de plusieurs années, ainsi de la décision contenue dans le procès-verbal d’assemblée générale du 23 janvier 2002 tendant déjà à régulariser l’esquisse des garages alors erronée au niveau des numéros des garages, la modification consistant à redéfinir la numérotation des lots en fonction des numéros de garage alors en place.

Il apparaît ainsi que la problématique est ancienne, et que le syndicat des copropriétaires avait mandaté le syndic alors en place, la société Gestrim, pour la résoudre, s’agissant certes de parties privatives, mais dont la problématique était relative à une esquisse d’étage erronée et concernant donc la copropriété en sa totalité.

Par ailleurs, la SARL Saint Clair Immobilier n’a endossé la fonction de syndic qu’à compter de l’année 2015, ainsi qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 15 et 28 avril 2015, prenant ainsi la suite de la société Nexity Lamy.

Il est justifié que depuis son entrée en fonctions, la SARL Saint Clair Immobilier a réalisé les démarches nécessaires afin de régulariser la situation relative aux garages affectés de façon erronée, ainsi qu’il résulte du rapport du syndic établi en vue de l’assemblée générale s’étant tenue le 14 juin 2017 dans lequel il est fait état de la situation en particulier quant aux esquisses en vigueur et faisant état de la décision prise par le syndic de dresser un état réel de la situation pour permettre la compréhension et la résolution du problème, notamment en confiant au Cabinet [X], géomètre-expert, la mission d’établir un relevé des garages avec indication des numéros de lots et des numéros de garage tels qu’ils ont été enregistrés au livre foncier.

Dans ce contexte, lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017 le syndicat des copropriétaires a donné mandat à la SARL Saint Clair Immobilier pour faire établir une esquisse d’étages modificative par le Cabinet [X]. A cette fin, par courrier du 17 juillet 2017 le syndic a demandé à chaque copropriétaire d’indiquer sur un plan le(s) garage(s) qu’il utilisait alors.

L’état d’avancement des démarches engagées a ensuite été exposé lors des assemblées générales qui ont eu lieu entre 2018 et 2022.

Il est constant que depuis, suite aux diligences mises en œuvre par le syndic, la numérotation des garages a pu être rétablie en concordance avec la numérotation des lots de copropriété, de sorte que Mme [O] [P] a été informée de ce que les garages dont elle était propriétaire étaient ceux numérotés 502 et 510, correspondant ainsi à la numérotation de ses lots de copropriété, tel que cela a été rappelé à sa nièce Mme [W] [P] par courriel du 25 octobre 2022 (« les lots sont inscrits sur les portes de garages, vous avez eu les esquisses d’étages envoyées lors d’une assemblée générale, et vous retrouvez vos lots sur vos appels de fonds. »).

Par ailleurs, le syndic justifie avoir organisé le 5 octobre 2019, en présence d’un huissier de justice qui en a dressé constat lequel est dûment versé aux débats, à l’échange des garages entre les occupants présents afin que chacun récupère le garage devant lui revenir conformément à l’esquisse établie par le Cabinet [X] (« En ma présence, il est procédé par les propriétaires ou locataires présents à l’ouverture des garages qu’ils occupent à ce jour. / Sur présentation de l’esquisse du cabinet [X], les propriétaires ou locataires présents, se rendent devant le garage dont ils sont réellement propriétaires selon les indications du livre foncier. / Les échanges se font entre eux avec la remise des clés et d’éventuels déménagements d’affaires. »).

Il résulte de ces éléments que ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic présent dans la cause – en fonctions depuis 2015 seulement –, sont restés inactifs pour régler la problématique d’affectation des garages, au regard des diligences utilement engagées.

D’ailleurs, Mme [O] [P] a finalement pu identifier l’occupant du garage affecté au lot n° 502, en la personne de M. [E] [J] et plus précisément de son locataire M. [G] [I], démontrant l’utilité des démarches ainsi réalisées. Il appartient à la partie demanderesse d’engager toute procédure idoine afin de faire libérer ce garage, étant rappelé que ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne disposent des prérogatives ni des pouvoirs nécessaires à cette fin. A cet égard, Mme [O] [P] justifie avoir délivré à M. [E] [J] une sommation interpellative par commissaire de justice le 28 février 2024, dont il n’est toutefois pas justifié des suites.

S’agissant du garage n° 510, il ne peut être reproché aux parties défenderesses de ne pas avoir communiqué à Mme [O] [P] l’identité de son occupant afin qu’elle puisse se rapprocher de lui, étant rappelé que ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne disposent de prérogatives particulières pour identifier cette personne, et que d’ailleurs par ordonnance du juge de la mise en état du 26 mars 2019 dans l’instance poursuivie sous le numéro de RG 17/01997 il a été donné acte à la SARL Saint Clair Immobilier qu’elle n’était pas en possession de cette information.

En définitive, il n’est démontré la commission d’aucune faute par le syndicat des copropriétaires ni par le syndic, étant par ailleurs rappelé qu’une action en responsabilité à leur égard est susceptible de donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un éventuel préjudice subi à l’instar de l’arrêt de jurisprudence de cour d’appel produit, sans pouvoir entraîner l’annulation des deux résolutions litigieuses.

En tout état de cause, il sera observé que la présente instance n’a pas pour objet la contestation par Mme [O] [P] de la répartition ou de l’appel des charges relatifs aux deux garages en question, ni le versement de dommages et intérêts en raison d’agissements fautifs de la part du syndicat des copropriétaires ou du syndic, mais seulement l’annulation des résolutions portant autorisation du syndic à engager une procédure d’exécution forcée immobilière, de sorte qu’en l’absence de remise en cause utile de l’exigibilité et du non-paiement des charges de copropriété, il ne peut être considéré que l’impayé de charges sur la base duquel ont été votées les résolutions 18 et 19 aurait été mis en compte de façon irrégulière.

Compte tenu de ces éléments, Mme [O] [P] sera déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [O] [P], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Mme [O] [P] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires et la SARL Saint Clair Immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [O] [P] de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de Mme [O] [P] ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Milan situé [Adresse 4] et la SARL Saint Clair Immobilier une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [O] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY