N° RG 24/07848 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7PW

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07848 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7PW

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Judie PACHOD

M^e Fanny SPENATO

Le

Le Greffier

M^e Judie PACHOD

M^e Fanny SPENATO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [E] [Q]

née le 03 Novembre 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny SPENATO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 305

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société CITYA [C] [S], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Société CITYA [C] [S], dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Monsieur [N] [A]

né le 05 Avril 1934 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, Greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, Greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [E] [Q] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 6] à [Localité 3].

Une assemblée générale de copropriété s’est tenue le 5 juin 2024.

Par assignations délivrées le 30 août 2024, Mme [E] [Q] a attrait le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société Citya [C] [S] et M. [N] [A] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n° 15 de cette assemblée générale de copropriété.

Bien que régulièrement cités par remise de l’acte à personne morale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Citya [C] [S] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice ayant été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 2 décembre 2025, puis renvoyée à celle du 9 décembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, Mme [E] [Q] demande au tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale de copropriété du [Adresse 6] à [Localité 1] qui s’est tenue le 5 juin 2024 ;

— condamner la société Citya [C] [S] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [N] [A] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [E] [Q] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et le débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la résolution litigieuse, portant sur la vente du lot n° 31, constitué d’un ancien séchoir, au copropriétaire M. [N] [A], a été adoptée au terme d’une assemblée générale qui n’a pas été valablement convoquée dès lors que la société Citya [C] [S], auteur de la convocation et de l’ordre du jour, n’avait plus la qualité de syndic à la date de l’expédition de la convocation, et que l’avis du conseil syndical n’avait pas été recueilli en ce qui concerne les projets de résolution soumis à l’assemblée générale, ces irrégularités entraînant de plein droit la nullité de la résolution à laquelle la demanderesse était opposante.

En réponse aux conclusions de M. [N] [A], elle soutient qu’elle s’est opposée à la résolution non pas parce qu’elle n’a pas supporté le fait que l’offre de M. [N] [A] était supérieure à la sienne, mais parce que la résolution, qui portait atteinte à ses intérêts, lui paraissait avoir été adoptée dans des conditions irrégulières. Elle ajoute avoir attrait celui-ci à l’instance, sur le fondement des articles 331, alinéa 2 et 332 du code de procédure civile, pour lui permettre de faire valoir ses droits dès lors que ceux-ci risquaient d’être affectés par le jugement à venir, précisant l’avoir informé de son intention d’introduire la présente action en justice.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, M. [N] [A] demande au tribunal de :

— déclarer les demandes adverses irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

— en débouter Mme [E] [Q], ainsi que de ses fins, moyens et conclusions ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, d’une part au fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que Mme [E] [Q] ne justifie pas que son recours aurait été régulièrement introduit dans le délai légal de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. M. [N] [A] ajoute d’autre part qu’il a dû constituer avocat alors qu’aucune demande n’est formulée à son encontre, et que la seule intention de Mme [E] [Q] était de lui nuire en l’empêchant d’acquérir le séchoir en question.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [N] [A] soutient que l’action de Mme [E] [Q] serait irrecevable faute pour cette dernière de démontrer avoir introduit son recours dans le délai légal.

Toutefois, ce faisant M. [N] [A] inverse la charge de la preuve, dès lors qu’étant à l’origine de la contestation de la recevabilité du recours de la partie demanderesse, c’est à lui qu’incombe la preuve du caractère tardif de ce recours, en particulier par la justification de la date de notification du procès-verbal d’assemblée générale à Mme [E] [Q] permettant de faire courir le délai légal de contestation de deux mois. A cet égard, il n’est pas justifié de la notification du procès-verbal d’assemblée générale à Mme [E] [Q].

La fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [A] tenant au caractère tardif du recours de Mme [E] [Q] sera par conséquent rejetée.

2. Sur la demande principale

L’article 7, alinéas 1 et 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Selon l’article 17, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En application de ces dispositions, il est constant que pour pouvoir valablement convoquer l’assemblée générale, le syndic doit être régulièrement investi de ces pouvoirs et désigné comme tel par une assemblée générale. Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, qui doit être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires (3e Civ., 26 mars 1997, n° 95-15.915).

En l’espèce, aux termes de l’assemblée générale du 9 avril 2021 le syndicat des copropriétaires a nommé la société Citya [C] [S] en qualité de syndic pour une durée de 36 mois, du 9 avril 2021 au 8 avril 2024, conformément au contrat de syndic versé aux débats.

Le mandat du syndic a ensuite été renouvelé lors de l’assemblée générale du 5 juin 2024, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a renouvelé le mandat du syndic pour une durée d’un an, du 5 juin 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas justifié qu’entre le 9 avril 2024, date d’expiration du mandat du syndic, et le 5 juin 2024, date de l’assemblée générale renouvelant le mandat de la société Citya [C] [S], un syndic de copropriété aurait été régulièrement désigné dans les conditions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ci-avant rappelées.

Mme [E] [Q] produit la convocation à l’assemblée générale querellée du 5 juin 2024, permettant de constater que c’est la société Citya [C] [S] qui est à l’origine de cette convocation, datée du 25 avril 2024, alors que son mandat de syndic avait expiré.

Dès lors, à défaut de justification d’une convocation régulière des copropriétaires par un syndic dûment mandaté, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024 encourt la nullité, en ce comprise la résolution n° 15 dont l’annulation est sollicitée par Mme [E] [Q], opposante à cette résolution tel qu’il ressort des termes du procès-verbal d’assemblée générale.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’annulation de la résolution litigieuse.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la société Citya [C] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de la demande de M. [N] [A] relative aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la société Citya [C] [S] sera condamnée à verser à Mme [E] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le fait pour Mme [E] [Q] d’avoir appelé à la cause M. [N] [A] en qualité de copropriétaire bénéficiaire de la résolution n° 15 dont l’annulation est prononcée aux termes de la présente décision, afin de préserver ses intérêts conformément aux dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, n’apparaît pas injustifiée, étant par ailleurs relevé comme il l’indique lui-même que s’il a constitué avocat en tout état de cause aucune demande de condamnation n’était formulée à son encontre. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles, étant observé que Mme [E] [Q] n’est pas tenue aux dépens, et qu’elle ne peut être considérée comme ayant perdu son procès.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [A] tenant au caractère tardif du recours de Mme [E] [Q] ;

ANNULE la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 3] du 5 juin 2024 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la société Citya [C] [S] ;

CONDAMNE la société Citya [C] [S] à verser à Mme [E] [Q] une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [N] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY