RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01031 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT42

Minute n° 50/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Stéphane LOPEZ – 30

M^e David ROSELMAC – 139

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 15 janvier 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du 15 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOJOUSTRA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, M^e Pierre-André BABEL, avocat au barreau D’EPINAL

DEFENDERESSE :

S.A.S. CRYO-SABLAGE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

CREANCIERS INSCRITS:

S.A. BANQUE POPULAIRE ALSACE LORAINE CHAMPAGNE

[Adresse 7]

non comparante

S.A. CA CONSUMER FINANCE

[Adresse 2]

non comparante

URSSAF D’ALSACE

[Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 10, 23, 25 et 31 juillet 2025, la SCI IMMOJOUSTRA a fait assigner la SAS CRYO-SABLAGE, en présence de l’URSSAF D’ALSACE, de la SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE et de la Sa CA CONSUMER FINANCE DEPARTMENT VIAXEL, créanciers inscrits, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

concernant les lieux occupés au titre du bail commercial (hall n°1 et n°2),

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié le 14 mars 2025 ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS CRYO SABLAGE des locaux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le Commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ;

— condamner la SAS CRYO SABLAGE à payer à la SCI IMMOJOUSTRA, à titre provisionnel, la somme de 44 951,91 euros correspondant aux loyer et charges impayées à la date du 5 mai 2025 ;

— condamner la SAS CRYO SABLAGE à payer à la SCI IMMOJOUSTRA, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel de 18 900 euros TTC, à compter de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération complète des locaux et remise des clefs ;

concernant les lieux occupés sans droit ni titre (hall n°4, parkings, chemins macadamisés et tout autre lieu appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA),

— constater que la SAS CRYO SABLAGE est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA concernant les biens non contenus dans le bail commercial ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS CRYO SABLAGE des locaux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le Commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ;

— condamner la SAS CRYO SABLAGE à payer à la SCI IMMOJOUSTRA, à titre provisionnel, la somme de 40.000,00 euros au titre du préjudice subi par la SCI IMMOJOUSTRA du fait de l’occupation sans droit ni titre ;

en tout état de cause,

— prendre acte de ce que la SCI IMMOJOUSTRA se réserve le droit de solliciter une indemnisation ultérieure au titre d’éventuelles dégradations locatives ;

— condamner la SAS CRYO SABLAGE à payer à la SCI IMMOJOUSTRA la somme de

3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SAS CRYO SABLAGE aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

Selon conclusions du 21 décembre 2025, la SAS CRYO-SABLAGE a sollicité voir :

— accorder à la partie défenderesse les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;

— débouter la demanderesse de ses demandes relatives à l’expulsion ;

— débouter la demanderesse de ses demandes relatives à l’occupation des locaux ;

— débouter la demanderesse de ses demandes relatives aux astreintes ;

— débouter la demanderesse de ses demandes relatives à la majoration des indemnités d’occupation ;

— débouter la demanderesse de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

À l’audience du 23 décembre 2025, La SCI IMMOJOUSTRA a réitéré oralement ses prétentions et a en particulier maintenu ses demandes de provision, aucune somme n’ayant été versée depuis l’assignation. Elle a également actualisé le montant de la dette à la somme de 73.262,81 euros et a indiqué qu’il n’y avait pas de tolérance à l’occupation illicite. La partie défenderesse a réitéré oralement ses prétentions. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Assigné à personne morale, l’URSSAF D’ALSACE n’a pas constitué avocat.

Assignée à personne morale, la SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE n’a pas constitué avocat.

Assignée à personne morale, la Sa CA CONSUMER FINANCE DEPARTMENT VIAXEL n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur les demandes relatives aux lieux occupés au titre du bail commercial (hall n°1 et n°2) :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes de provisions :

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er mai 2023 stipule, page 20, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas notamment de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance.

La SCI IMMOJOUSTRA a fait délivrer à la défenderesse, le 14 mars 2025, un commandement de payer la somme au principal de 28.906,71 euros visant la clause résolutoire.

La SAS CRYO-SABLAGE, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, ne conteste pas la dette locative.

La procédure a régulièrement été dénoncé à l’URSSAF D’ALSACE, à la Sa CA CONSUMER FINANCE DEPARTMENT VIAXEL et à la SA BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 14 avril 2025.

La SAS CRYO-SABLAGE est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable de 5.348,40 euros TTC avance sur charges comprises jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués à compter du 14 avril 2025 (en réalité 1er mai 2025 dés lors que le loyer du 1er février au 30 avril 2025 a été mis en compte dans l’arriéré), correspondant au montant du dernier loyer dès lors qu’il s’agit d’une somme forfaitaire et que la majoration stipulée dans le bail s’analyse en une clause pénale dont l’appréciation échappe à la compétence du juge des référés.

L’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus jusqu’au 31 décembre 2025, la somme de 67.914,41 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 28.906,71 €, à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 16.045,20 € et à compter du 23 décembre 2025 sur la somme de 22.962,50 €, n’est pas sérieusement contestable.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles comme il sera précisé dans le dispositif de la présence ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie défenderesse sollicite subsidiairement que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin d’apurer l’arriéré locatif en raison de ses difficultés financières.

La SCI IMMOJOUSTRA s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par la SAS CRYO-SABLAGE.

Cependant, il ressort des éléments du dossier que la SAS CRYO-SABLAGE n’a repris aucun paiement fin d’apurer sa dette locative tandis qu’il ne peut qu’être constaté une indemnité d’occupation de 5.348,40 euros TTC due et un arriéré de loyers et charges arrêté au 14 avril 2025 d’un montant de 28.906,71 euros subsistant, soit un montant total de 73.262,81 euros au jour de la présente ordonnance (15 janvier 2026).

De plus, la SAS CRYO-SABLAGE ne présente aucune élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement, sur un tableau récapitulant les chiffres d’affaires des exercices 2024 et 2025 signé par M. [R] [O], ès qualité de Président, étant versé aux débats, lequel confirme par ailleurs une baisse du chiffre d’affaires en 2025 (pièce 3 défenderesse).

La SAS CRYO-SABLAGE n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne va cesser de croître, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la SAS CRYO-SABLAGE sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes relatives aux lieux occupés sans droit ni titre (hall n°4, parkings, chemins macadamisés et tout autre lieu appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA) :

Sur la demande tendant à voir constater :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de ce texte, la formulation selon laquelle SCI IMMOJOUSTRA demande à la juridiction de « constater » ne constitue pas une prétention au sens de cet article 4.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SAS CRYO-SABLAGE fait valoir qu’elle a bénéficié d’une autorisation voire d’une tolérance de l’agent immobilier de la bailleresse, M. [B], pour occuper les lieux.

La SCI IMMOJOUSTRA précise qu’il n’existe aucune tolérance.

A cet égard, la SAS CRYO-SABLAGE n’apporte aucune pièce au soutien de son argumentation et ne justifie d’aucun titre, dès lors qu’il n’est pas contesté que les lieux occupés ne font pas partie du bail commercial signé entre les parties, qui a de plus été résilié.

Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI IMMOJOUSTRA sollicite la somme de 40.000 € compte tenu de l’occupation de locaux pendant plus de 6 mois d’une surface comparable aux locaux loués.

La SAS CRYO-SABLAGE fait valoir qu’elle a bénéficié d’une autorisation voire d’une tolérance de l’agent immobilier de la bailleresse, M. [B], pour occuper les lieux.

La SCI IMMOJOUSTRA précise qu’il n’existe aucune tolérance.

Toutefois, aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester d’une autorisation ou d’une tolérance donnée par M. [B] pour occuper les lieux.

De plus, il n’est pas contesté que les parties occupées ne faisaient pas partie du bail commercial signé par les parties et la bailleresse verse aux débats un procès-verbal de constant de commissaire de justice de Me [T] [H] en date du 27 septembre 2024 attestant d’une occupation notamment du hall n°4.

Au regard du montant mensuel du loyer soit 7,44/m² ; que le hall n°4 est d’une surface de 2.606,37 m² ; que l’occupation sans titre est démontrée depuis le 27 septembre 2024, une provision d’un montant de 40.000 euros est justifiée.

Partant, la SAS CRYO-SABLAGE sera condamnée à verser une provision d’une somme de 40.000 euros à la SCI IMMOJOUSTRA.

Sur les demandes accessoires :

La SAS CRYO-SABLAGE sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 240,18 euros par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la SCI IMMOJOUSTRA la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS CRYO-SABLAGE sera condamnée à lui verser cette somme.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 14 avril 2025 ;

DISONS que le hall n° 4, parkings, chemins macadamisés et tout autre lieu appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA sont occupés sans droit ni titre par la SAS CRYO-SABLAGE ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la SAS CRYO-SABLAGE et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 4] 67400 [Adresse 8], hall n°1, hall n°2 et hall n°4, parkings, chemins macadamisés et tout autre lieu appartenant à la SCI IMMOJOUSTRA ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DISONS/RAPPELONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS CRYO-SABLAGE à verser par provision à la SCI IMMOJOUSTRA :

— la somme de 5.348,40 euros TTC avance sur charges comprises, chaque mois à compter du 1er mai 2025, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

— la somme de 67.914,41 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 28.906,71 €, à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 16.045,20 € et à compter du 23 décembre 2025 sur la somme de 22.962,50 € ;

— la somme de 40.000 euros ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la SAS CRYO-SABLAGE ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demandes des parties ;

CONDAMNONS la SAS CRYO-SABLAGE aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la SAS CRYO-SABLAGE à payer à la SCI IMMOJOUSTRA la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER