Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 3 juin 2025, n° 24/01204

TJ Bourgoin-Jallieu 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés des locataires.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et des impayés.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que les locataires étaient redevables d'une somme importante au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour la période de maintien des locataires dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement en tenant compte de la situation financière des locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 3 juin 2025, n° 24/01204
Numéro(s) :	24/01204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine PERBET
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER-BARREAUX MAGUET & ASSOCIES
Parties :	S.A. SOCIÉTÉ D' HABITATION DES ALPES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01204 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ3I

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU substituée par M^e Vincent BAELE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [L] [W]

né le 25 Mars 1976 à PITON SAINT LEU (RÉUNION)

1 rue Landousse

Les Phyléas

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U] [I] épouse [W]

née le 26 Mai 1980 à SAINT-LOUIS (RÉUNION)

1 rue Landousse

Les Phyléas

38300 BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 38053-2024-1535 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représentée par M^e Catherine PERBET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 22 juin 2021, consenti par la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] ont pris en location un logement situé 1 rue Landousse 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 738,44 €.

Par acte de commissaire de justice, en date du 26 mars 2024, déposé à l’étude concernant madame [Y] [U] [I] épouse [W] et remis dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de monsieur [D] [L] [W], la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 035,02 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé le 26 mars 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W].

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 9 octobre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 juin 2021 ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés des locataires à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;ordonner l’expulsion de monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner solidairement monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] à lui payer les sommes suivantes :- 2 079,11 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 2 juillet 2024 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1 035,02 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :- juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

condamner solidairement monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, madame [Y] [U] [I] épouse [W] demande au tribunal de :

débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes ;lui accorder des délais de paiement avec un échelonnement sur 3 ans, concernant la partie de la dette la concernant ;condamner monsieur [D] [L] [W] à régler l’arriéré de paiement le concernant ;débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] se sont entretenus avec l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que les locataires ont quitté le logement suite à leur séparation et sollicitent des délais de paiement pour l’apurement de la dette locative.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence de la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES et madame [Y] [U] [I] épouse [W] régulièrement représentées par leur conseil.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 13 605,59 € suivant décompte arrêté au 25 mars 2025.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES et madame [Y] [U] [I] épouse [W] s’en sont remis oralement à leurs conclusions dont elles ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [L] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 9 octobre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 22 juin 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W], le 26 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 25 mars 2025 à la somme de 13 303,60 €, hors frais de procédure au paiement de laquelle monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 035,02 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 27 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il convient de d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle en ce qui concerne madame [Y] [U] [I] épouse [W].

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 27 mai 2024 ;

DIT que monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 1 rue Landousse 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 27 mai 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 13 303,60 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 550,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

DÉBOUTE la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [L] [W] et madame [Y] [U] [I] épouse [W] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION