TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02724

N° Portalis 352J-W-B7J-C57SP

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] ITALIE sise [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 9]

Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] ITALIE sise [Adresse 7] représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C]

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [M] [S] épouse [C]

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/02724 – N° Portalis 352J-W-B7J-C57SP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] (ci-après les époux [C]) sont propriétaires du lot n°5576 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence [10] » sis [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet ensemble immobilier est doté de deux syndicats de copropriétaires, principal et secondaire.

Les époux [C] ont, par jugements des 16 novembre 2018, émanant des juridictions de proximité de [Localité 11], et 27 février 2020, été condamnés en paiement de diverses sommes au titre d’arriérés de charges de copropriété.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, les syndicat des copropriétaires, principal et secondaire, de l’immeuble précité, représentés par leur syndic en exercice, ont fait assigner les époux [C] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice délivré le 04 février 2025, sollicitant leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

«A titre principal,

Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [M] [S] épouse [C] à payer au :

➢ Syndicat des copropriétaires principal les sommes suivantes:

—  7.227,93 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025, se décomposant comme suit :

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

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1.257,20 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

5.970,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

➢ Syndicat des copropriétaires secondaire les sommes suivantes :

—  12.967,77 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 26 juin 2018 et le 1er janvier 2025, se décomposant comme suit :

2.297,03 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 2 avril 2018 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

10.670,74 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

A titre subsidiaire

Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [M] [S] épouse [C] à payer au :

➢ Syndicat des copropriétaires principal

1.257,20 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

5.970,73 euros à titre de dommages-intérêts

➢ Syndicat des copropriétaires secondaire

2.297,03 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 26 juin 2018 et le 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

10.670,74 euros à titre de dommages-intérêts

En tout état de cause

Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [M] [S] épouse [C] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire :

3.000 euros de dommages et intérêts,

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [M] [S] épouse [C] aux entiers dépens.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

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Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Les époux [C], cités respectivement à personne concernant Mme [C] et à étude concernant M. [C], n’ont pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025, puis mise en délibéré au 18 décembre suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Relevons à titre liminaire qu’il est produit aux débats un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n° 5576 des époux [C].

Décision du 18 Décembre 2025

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Concernant la demande du syndicat des copropriétaires principal

Pour justifier sa demande au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires principal produit notamment :

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2025, 2ème appel de charges courantes et travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 1.257,20 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux époux [C] entre le 11 décembre 2019 et le 23 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat principal des 14 janvier 2021 – 26 janvier 2022 – 17 janvier 2023 – 1er février 2024 et 11 février 2025, portant notamment approbation des comptes et votant des budgets prévisionnels, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat principal est établie tant dans son principe que dans son quantum.

Les époux [C] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.257,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, et ce solidairement eu égard à la clause de solidarité incluse au règlement de copropriété.

Concernant la demande du syndicat des copropriétaires secondaire

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2025, 2ème appel de charges courantes et travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 2.297,03 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux époux [C] entre le 26 juin 2018 et le 23 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat principal des 14 janvier 2019 – 14 janvier 2020 – 14 janvier 2021 – 26 janvier 2022 – 17 janvier 2023 – 1er février 2024 et 11 février 2025, portant notamment approbation des comptes et votant des budgets prévisionnels, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat secondaire est établie tant dans son principe que dans son quantum.

Les époux [C] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.297,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, et ce solidairement eu égard à la clause de solidarité incluse au règlement de copropriété.

Décision du 18 Décembre 2025

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Sur les demandes en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Concernant le syndicat des copropriétaires principal

Le syndicat des copropriétaires principal réclame à ce titre la somme globale de 5.970,73 euros.

Or, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que sont incluses à ce quantum des frais d’honoraires d’avocat qui en réalité relèvent de la catégorie des frais irrépétibles, examinée infra.

Il s’avère par ailleurs que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « honoraires PV saisi 01/2021», ni des frais libellés « suivi de procédure », « provision sur honoraires huissier » ou « honoraires huissier ».

En outre, s’agissant des frais des nombreux frais de « suivi procédure », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, aucune des sommes réclamées au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant justifiée, la demande du syndicat principal à ce titre sera rejetée.

Concernant le syndicat des copropriétaires secondaire

Le syndicat des copropriétaires secondaire réclame à ce titre la somme globale de 10.670,74 euros.

Or, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que sont incluses à ce quantum des frais d’assignation afférents à des procédures antérieures, ce qui ne saurait être retenu, ainsi que des frais d’honoraires d’avocat, qui relèvent de la catégorie des frais irrépétibles, examinée infra.

Il s’avère par ailleurs que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « suivi de procédure », « commande matrise cadastrale », « suivi contentieux », ou « hono huissier ».

En outre, s’agissant des frais des nombreux frais de « suivi procédure » ou de « suivi contentieux », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, aucune des sommes réclamées au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant justifiée, la demande du syndicat secondaire à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes additionnelles indemnitaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’ils le prétendent, ni le syndicat des copropriétaires principal ni celui secondaire ne rapportent pas la preuve que les défauts de paiement des époux [C], bien que regrettables, ont été à l’origine de difficultés quelconques ou ont nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi de mauvaise foi ni que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulter pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent les syndicats des copropriétaires, principal et secondaire, seront déboutés de leurs demandes respectives en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Les époux [C] succombants, ils seront in solidum condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement, à chacun des syndicats principal et secondaire, de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/02724 – N° Portalis 352J-W-B7J-C57SP

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.257,20 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.297,03 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires principal de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12], au titre des frais et indemnitaire ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires secondaire de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12], au titre des frais et indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [M] [S] épouse [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente