Min N° 24/00502

N° RG 24/01152 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOTB

S.A.E.M. PAYS DE MEAUX HABITAT

C/

Association EDUKA WAGADOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 juin 2024

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. PAYS DE MEAUX HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Association EDUKA WAGADOU

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,

Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 24 avril 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René DECLER

Copie délivrée

le :

à : Association EDUKA WAGADOU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2018, la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat (la SAEM Pays de Meaux Habitat) a mis à disposition à l’association EDUKA WAGADOU un local situé [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 168,53 euros, et 63,80 euros de provisions sur charges, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2023, la SAEM Pays de Meaux Habitat a fait signifier à l’association EDUKA WAGADOU un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant de 3851,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SAEM Pays de Meaux Habitat a fait assigner l’association EDUKA WAGADOU devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de l’association EDUKA WAGADOU ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  constater la mauvaise foi de l’association EDUKA WAGADOU, en conséquence supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner l’association EDUKA WAGADOU au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 4.638,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 3.851,44 euros, et à compter de la présente instance pour le surplus, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1 du code civil,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion,

o la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

À l’audience du 24 avril 2024, la SAEM Pays de Meaux Habitat, représentée maintient ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 5418,56 euros arrêtée au 24 avril 2024, loyer du mois d’avril inclus.

La SAEM Pays de Meaux Habitat, rappele que le contrat de convention précaire conclu entre les parties, est soumis au droit commun des contrats, et comporte une clause résolutoire. Elle fait valoir l’absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, et souligne que l’inexécution par l’association EDUKA WAGADOU de son obligation de paiement, constitue une faute justifiant la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire si la clause résolutoire ne pouvait s’appliquer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur à régler l’arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles.

L’association EDUKA WAGADOU, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’association EDUKA WAGADOU assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux stipulations de la convention d’occupation précaire du 20 août 2018, prise en son article 23, la déclaration par le bailleur de son intention de résilier la convention, est signifiée par huissier de justice, sous la forme d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter restés sans effet.

En l’espèce, la SAEM Pays de Meaux Habitat justifie avoir signifié un commandement de payer à l’association EDUKA WAGADOU le 16 décembre 2023.

En conséquence, la demande de la SAEM Pays de Meaux Habitat aux fins de constat de résiliation de la convention d’occupation précaire pour défaut de paiement de la redevance est recevable.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de convention d’occupation précaire signé le 20 août 2018, pris en son articles 5, que la mise à disposition du local est consentie à l’association EDUKA WAGADOU en contrepartie du versement d’une redevance. En outre, la SAEM Pays de Meaux Habitat, par la production d’une mise en demeure en date du 19 octobre 2023, ainsi que des relevés de compte arrêté au 01 avril 2024, rapporte la preuve de l’arriéré des redevances impayées.

En conséquence, il convient de condamner l’association EDUKA WAGADOU à payer à la SAEM Pays de Meaux Habitat la somme de 5.418,56 euros, au titre des sommes dues pour l’arriéré de redevances impayées au 01 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 3.851,44 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 20 août 2018, pris en son article 23, le contrat est résilié de plein droit à l’initiative de la SAEM Pays de Meaux Habitat, en cas de " défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges, frais de poursuites, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou de l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause…. ".

En l’espèce, il est démontré que l’association EDUKA WAGADOU n’a pas respecté son obligation de paiement de la redevance, et ce malgré la signification d’un commandement de payer les sommes dues délivré le 16 décembre 2023. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à compter du 16 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de l’association EDUKA WAGADOU et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose que ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par l’association EDUKA WAGADOU :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2024, l’association EDUKA WAGADOU est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner l’association EDUKA WAGADOU à son paiement à compter du 01 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, l’association EDUKA WAGADOU, succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner l’association EDUKA WAGADOU à payer à la SAEM Pays de Meaux Habitat la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 août 2018 entre la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat d’une part, et l’association EDUKA WAGADOU d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de l’association EDUKA WAGADOU ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par l’association EDUKA WAGADOU à compter du 16 janvier 2024 , date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE l’association EDUKA WAGADOU à payer à la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat la somme de 5.418,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 3.851,44 euros, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE l’association EDUKA WAGADOU à payer à la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE l’association EDUKA WAGADOU à payer à la Société anonyme d’économie mixte Pays de Meaux Habitat la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE l’association EDUKA WAGADOU aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE