N° RG 25/04513 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR4Y

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/04513 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR4Y

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Monique BERTHELON

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Monique BERTHELON

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la société IMMIUM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [G] [B]

né le 25 Janvier 1996 à , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Monique BERTHELON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 62

Madame [P] [I] épouse [B], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Monique BERTHELON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 62

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier lors des débats et de Alida GABRIEL, greffier lors du délibéré

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Alida GABRIEL, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [K] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] (ci-après « M. et Mme [B] ») sont propriétaires des lots n° 5 (un appartement), 10 (une mansarde) et 15 (une cave), représentant 187/1000èmes des parties communes de la copropriété 9 Boulevard de la Dordogne située [Adresse 2] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il les condamne, solidairement ou à défaut in solidum, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  14 862,90 € au titre des appels de charges et cotisations de fonds travaux arrêtées au 12 mai 2025 ;

—  644,10 € au titre des frais de relances, mise en demeure et mise en contentieux du cabinet Immium, selon contrat de syndic (annexe 20, pages 7 et 8) ;

—  186,09 € au titre d’une facture d’avocat ;

—  800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. et Mme [B] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. et Mme [B] ont constitué avocat, lequel n’a pas déposé de conclusions malgré injonction d’avoir à le faire. En l’occurrence, un calendrier de procédure avait été établi après recueil des observations des parties. Malgré l’injonction d’avoir à conclure délivrée en application de ce calendrier, le Conseil de M. et Mme [B] n’a pas déposé de conclusions dans le temps imparti, de sorte que le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture partielle le 13 janvier 2026, et a rejeté par ordonnance du 26 janvier 2026 la requête en rabat de l’ordonnance de clôture présentée par le Conseil des demandeurs, faute pour ces derniers de justifier d’une cause grave. Par conséquent, le présent jugement sera dit contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 10 mars 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une copie du livre foncier ;

— des appels de charges et travaux ;

— des relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2014, 15 avril 2015, 2 novembre 2015, 7 décembre 2016, 13 novembre 2017, 13 novembre 2018, 27 novembre 2019, 30 décembre 2020, 22 décembre 2021, 17 novembre 2022, 22 novembre 2023 et 11 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un relevé de compte concernant la période du 1er janvier 2014 au 12 mai 2025 ;

— les mises en demeure des 27 février 2018, 6 juin 2018, 18 septembre 2018, 18 janvier 2022, 25 octobre 2022, la relance du 23 juin 2014 et la mise en demeure de payer par avocat du 5 juin 2024, et le courrier de mise au contentieux du 15 décembre 2022 ;

— le contrat de syndic pour la période du 22 novembre 2023 au 31 mai 2025.

Il ressort de ces documents que M. et Mme [B] restent devoir la somme de 15 693,09 €, que le syndicat des copropriétaires ramène à 14 862,90 € après soustraction des frais de mise en demeure et de recouvrement lesquels ne constituent donc pas des charges de copropriété et seront à ce titre examinés ci-après.

Il convient toutefois d’en retrancher encore un montant de 193,60 € inscrit au débit du compte le 13 décembre 2024 pour une opération intitulée « SCHIERER-JUNG F23010378 » qui ne fait l’objet d’aucune justification.

En définitive, il en résulte que M. et Mme [B] restent devoir la somme de 14 669,30 € au titre des appels de charges et travaux.

Il y a donc lieu de condamner M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 669,30 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 12 mai 2025, 4ème appel inclus.

1.2 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des mises en demeure des 23 juin 2014, 27 février 2018, 6 juin 2018, 18 septembre 2018 et 21 novembre 2018 (35,46 € x 5), puis 18 janvier 2022, 25 octobre 2022 et 15 décembre 2023 (36 € x 3), outre des lettres de mise au contentieux des 15 décembre 2022 et 25 avril 2024 (179,40 € x 2), donc pour un total de 644,10 €, enfin de la mise en demeure par avocat du 5 juin 2024 (186,09 €).

En l’occurrence, les courriers de mise en demeure des 21 novembre 2018 et 15 décembre 2023, et la lettre de mise au contentieux du 25 avril 2024, ne sont pas produits, de sorte que les demandes présentées de ce chef seront rejetées.

Pour le surplus, l’envoi de mises en demeure par le syndic est justifié, et les frais afférents constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le montant mis en compte, soit 35,46 €, puis 36 €, par mise en demeure, soit retenu conformément au coût figurant dans le contrat de syndic.

D’une part, s’agissant du courrier de mise en demeure par avocat, cette mise en demeure a été facturée 186,09 € par le demandeur. Or, il est prévu par le contrat de syndic un coût de 36 € TTC à la charge du copropriétaire par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient dès lors d’appliquer le montant fixé au contrat de syndic, soit 36 € TTC.

D’autre part, s’agissant des autres mise en demeures, force est de constater que le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne que la période du 22 novembre 2023 au 31 mai 2025, donc une période étrangère à la date d’envoi des mises en demeure en question – hormis la mise en demeure par avocat, laquelle sera traitée.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le contrat de syndic permettant de justifier la facturation de ces mises en demeure, la demande en paiement au titre de ces frais, dont le coût individuel ne peut être évalué à plus de 6 €, sera par conséquent accueillie à hauteur totale de 36 € (6 € x 6).

Concernant les frais de « mise au contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En définitive, M. et Mme [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 € au titre des frais de recouvrement.

1.3 Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que M. et Mme [B], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi des débiteurs, en particulier compte tenu des virements, certes ponctuels mais substantiels, effectués par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les mesures accessoires

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [B], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenus aux dépens, M. et Mme [B] seront tenus de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [K] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 14 669,30 € (quatorze mille six cent soixante-neuf euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2014 au 12 mai 2025, appel du 4ème trimestre inclus ;

CONDAMNE M. [K] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 72 € (soixante-douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de la Dordogne située [Adresse 2] à [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [K] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] ;

CONDAMNE M. [K] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 2] une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Alida GABRIEL Jean-Baptiste SAUTY