N° RG 25/05238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUSF

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[B] Civil

N° RG 25/05238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUSF

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître BOTTEMER;

Alsace Habitat

le

Le Greffier

M^e Magali BOTTEMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

4 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Société [W] [E], société d’économie mixte

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Mme [N] [S] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Magali BOTTEMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 242

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 mars 2026, prorogé suite à mise à disposition du 1er juin 2026

JUGEMENT

Avant dire droit, contradictoire,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/05238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUSF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 4 septembre 2024 ayant pris effet le même jour, la société [W] [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement situé au 2ème étage, [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 404,02 euros plus 164,93 euros d’acompte provisoire sur taxes, prestations, fournitures conformément à la législation sur les H.L.M.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 18 mars 2025, visant la clause résolutoire contenue au bail, pour un montant en principal de 1 279,47 euros. Le commandement n’a pas été suivi d’effets.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la société [W] [E] a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de [B] en résiliation du contrat de bail conclu avec ce dernier.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mars 2026.

La société [W] [E], représentée par Madame [N] [S] munie d’un pouvoir spécial, se réfère à ses conclusions du 6 février 2026 sollicitant du tribunal de :

— débouter Monsieur [Z] [H] de ses fins et prétentions ;

— constater la résiliation de plein droit du bail, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— le condamner au paiement, à titre de provision d’une somme de 3112,87 euros pour les loyers impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux, outre la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [H], représenté par son avocat, reprend ses conclusions du 23 mars 2026, demandant au tribunal de :

A titre principal,

— débouter [W] [E] de sa demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et par voie de conséquence la résiliation dudit contrat, ou, à défaut de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— débouter [W] [E] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [H], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement le logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— débouter [W] [E] de sa demande d’autorisation d’expulsion avec le concours de la force publique ;

— débouter [W] [E] de toute demande de condamnation de Monsieur [M] [H] à lui payer une quelconque somme au titre des loyers dus en exécution du contrat de location d’un logement à usage d’habitation ;

A titre subsidiaire,

Avant-dire-droit

Désigner tel expert qu’il plaira, avec pour chefs de mission :

— Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les lieux dans leur état actuel ;

— Dire s’ils présentent des désordres ;

— Préciser, le cas échéant, si ces désordres résultent de dégradations, d’une absence de réparations, de la vétusté, d’un défaut d’entretien,

— Prendre connaissance de l’état de santé des occupants du logement,

— Dire si le logement laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants,

— Donner son avis sur le caractère propre ou impropre du logement à l’usage auquel il est destiné,

— Donner son avis sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— condamner [W] [E] à mettre le logement en conformité aux normes de décence

et d’habitabilité.

Avant-dire-droit sur la nature des travaux à réaliser pour cette mise aux normes,

Désigner tel expert qu’il plaira, avec pour chefs de mission :

— Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les lieux dans leur état actuel ;

— Donner son avis sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

— suspendre le paiement des loyers et des avances sur charges le temps de l’expertise judiciaire et jusqu’à réalisation des travaux qui seront prescrits par l’expert.

A titre subsidiaire.

— condamner [W] [E] à payer à Monsieur [M] [H], à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme équivalente au montant mensuel du loyer et de l’avance sur charges, par mois écoulé depuis l’entrée dans les lieux

En conséquence, constater l’extinction de la créance de [W] [E] par compensation

A titre très subsidiaire, réduire le loyer à 10 % de son montant actuel et autoriser Monsieur

[M] [H] à consigner les sommes dues.

En tout état de cause,

— débouter [W] [E] de toute demande de condamnation de Monsieur [M]

[H] fondée sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile

— mettre les dépens à la charge de [W] [E]

— condamner [W] [E] à payer à l’avocat de Monsieur [M] [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande avant-dire droit

L’article 143 du code de procédure civile énonce que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

Il résulte de l’article 144 du même code que : « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. »

Enfin, selon l’article 146 dudit code : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En l’espèce, le litige porte sur l’existence, la nature, l’origine et la persistance de désordres allégués affectant le logement loué à Monsieur [Z] [H], tenant notamment à l’humidité du logement et à la présence de moisissures, ainsi que sur les conséquences de ces désordres en termes de jouissance et de salubrité du logement.

En l’état, le tribunal ne dispose pas d’éléments techniques objectifs, complets et contradictoires lui permettant d’apprécier utilement :

– la réalité des désordres invoqués et leur éventuelle persistance ;

– leur origine et leur imputabilité ;

– la consistance et l’étendue des travaux éventuellement nécessaires ;

– ainsi que l’incidence de ces désordres sur la jouissance du logement.

La mesure sollicitée ne tend pas à suppléer une carence probatoire du défendeur, lequel verse des certificats médicaux, rapports, photographies et échanges, mais vise à éclairer le juge sur des questions de nature technique, déterminantes pour la solution du litige, et que les seules pièces produites ne permettent pas de trancher avec la certitude requise.

Il y a donc lieu de considérer que les conditions posées par les articles 143 et 144 du code de procédure civile sont réunies.

Il y a donc lieu d’ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire afin d’éclairer le tribunal sur les désordres allégués, leur origine, leur imputabilité, les travaux éventuellement nécessaires et leurs incidences sur la jouissance du logement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant dire droit,

ORDONNE, avant dire droit, une expertise judiciaire ;

DESIGNE en qualité d’expert : Monsieur [U] [I], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5] ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, dans le respect du principe du contradictoire;

DIT que l’expert convoquera et entendra l’ensemble des parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, afin de recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertise et des réunions qu’il estimera utiles ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

– Se rendre sur les lieux, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et examiner le logement occupé par Monsieur [M] [H] ;

– Décrire les désordres éventuellement constatés, en préciser la nature, la localisation, l’étendue et, le cas échéant, leur évolution ;

– Rechercher et déterminer l’origine et les causes des désordres constatés, en indiquant s’ils résultent d’un défaut de conception, de construction, d’exécution, d’entretien ou de toute autre cause techniquement identifiable ;

– Dire si les désordres sont imputables à l’une ou l’autre des parties au regard de leurs obligations respectives ;

– Apprécier la conformité du logement, au regard des seuls désordres examinés, aux exigences de décence et à l’usage d’habitation, et préciser, le cas échéant, depuis quelle date et pendant quelle période ces critères ont pu être affectés ;

– Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en en précisant la nature, l’ordre de priorité, la durée prévisible et en évaluant le coût ;

– Apprécier les incidences des désordres sur la jouissance du logement, au regard des périodes concernées ;

– Fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige, sans procéder à une investigation générale étrangère aux chefs de désordres visés ;

DIT que la mission de l’expert est strictement limitée aux désordres relatifs à l’humidité, l’isolation thermique, la présence de moisissures et aux éventuelles infiltrations d’eau, à l’exclusion de toute autre recherche ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport au greffe dans un délai de six mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge en charge de l’affaire ;

RAPPELLE que l’expert devra, dans le respect du contradictoire, transmettre une copie de son rapport à chacune des parties ;

RAPPELLE qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance, rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

DIT que l’expert pourra, s’il l’estime nécessaire, solliciter une provision complémentaire et demander la prorogation du délai ;

DIT que de Monsieur [M] [H], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sera dispensée de consignation et qu’il sera procédé conformément aux textes applicables pour l’avance et la prise en charge des frais d’expertise ;

RESERVE les demandes au fond ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du jeudi 8 octobre 2026 pour suite à donner après dépôt du rapport d’expertise ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, au jour, mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE