COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00051 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMPD

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Eric DABIN par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Me [Y] par LS

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 07 Mai 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [R] épouse [J]

domiciliée : chez SELARL [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [O]

[Adresse 2]

non comparante ni représentée

Monsieur [F] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 20 août 2025, après prorogation jusqu’au 19 novembre 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 19 octobre 2022, Madame [R] [I] a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre 35 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer principal.

Monsieur [U] [F] s’est porté caution solidaire du règlement de toutes sommes pouvant être dues par le locataire en vertu du bail, au titre des loyers, charges, pénalités, dégradations et accessoires divers en cas de défaillance du locataire.

Le 22 août 2023, les parties signent un avenant au bail selon lequel Madame [R] [I] accepte que Monsieur [O] [D] occupe le logement n° 3 situé sur le même pallier et lui appartenant à compter du 1er août 2023. Les parties s’accordent sur le fait que le loyer demeure identique.

Par acte du 13 novembre 2024, Madame [R] [I] a fait signifier à Monsieur [O] [D] un commandement de payer la somme de 2 380 euros au titre de loyers demeurés impayés des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2024, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 14 novembre 2024.

Par acte du 21 novembre 2024 le commandement de payer à été signifié à Monsieur [U] [F] en sa qualité de caution.

Par acte du 21 mars 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 25 mars 2025, Madame [R] [I] a fait assigner Monsieur [O] [D] et Monsieur [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tout occupant de son chef et de tous les meubles le meublant ;condamner in solidum Monsieur [O] [D] et Monsieur [U] [F] en sa qualité de caution à verser à Madame [R] [I] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, réévaluée en fonction de l’indice IRL;condamner solidairement Monsieur [O] [D] et Monsieur [U] [F] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 3 699,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement Monsieur [O] [D] et Monsieur [U] [F] en sa qualité de caution à rembourser à Madame [R] [I] les frais du commandement de payer du 13 novembre 2024 et sa signification à la caution du 21 novembre 2024, soit la somme de 236,45 euros ;condamner in solidum Monsieur [O] [D] et Monsieur [U] [F] en sa qualité de caution à verser à Madame [R] [I] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il n’a été reçu au greffe aucune évaluation sociale de la situation de Monsieur [O] [D].

À l’audience du 7 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [R] [I] maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 4 294,01 euros, arrêtée au 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Monsieur [O] [D], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Monsieur [U] [F] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé au 19 novembre 2025 en raison d’une surcharge d’activité du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Monsieur [O] [D] et de Monsieur [U] [F], le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre eux.

Sur l’engagement de la caution:

Selon les termes de l’article 22-1 alinéa 5 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. ».

En l’espèce, Madame [R] [I] produit aux débats le contrat de bail sur lequel figure la signature de Monsieur [U] [F] . Cependant, il n’est pas produit l’acte de cautionnement . En outre, la mention prévue par l’article 2297 du code civil ne figure pas sur le contrat de bail singé par Monsieur [U] [F] et l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 n’est pas reproduit.

En l’absence de ces mentions, il convient de considérer que le cautionnement est nul et dès lors de débouter Madame [R] [I] des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [U].

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des DEUX-[Localité 3] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordinations des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article article 25) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 380 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [O] [D] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est produit par Madame [R] [I] un décompte locatif démontrant que Monsieur [O] [D] reste devoir la somme de 4 294,01 euros à la date du 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Monsieur [O] [D], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 294,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 699,01 euros à compter de l’assignation (21 mars 2025) et sur le surplus, à compter du présent jugement.

Monsieur [O] [D] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [O] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens., qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’engagement de la caution étant nul, la demande au titre de la dénonciation du commandement de payer à la caution est rejetée.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [I] les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi Monsieur [O] [D] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Prononce la nullité du cautionnement de Monsieur [F] [U] ;

Déboute en conséquence Madame [R] [I] des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [U] ;

Déclare l’action de Madame [R] [I] à l’égard de Monsieur [O] [D] recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2022 entre Madame [R] [I] et Monsieur [O] [D] et modifié selon l’avenant du 22 août 2023 concernant le bien situé [Adresse 5] (apt n°3) sont réunies à la date du 13 janvier 2025.;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à Madame [R] [I] la somme de 4 294,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 3 699,01 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à Madame [R] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à Madame [R] [I] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Déboute Madame [R] [I] de sa demande au titre du remboursement de la dénonciation du commandement de payer à la caution;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION