Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 2, 7 mai 2026, n° 24/10999

TJ Strasbourg 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 2, 7 mai 2026, n° 24/10999
Numéro(s) :	24/10999
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas BOISSERIENicolas DELEAU
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Etablissement 1 ]

Texte intégral

N° RG 24/10999 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGDG

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/10999 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGDG

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas BOISSERIE

M^e Nicolas DELEAU

Le Greffier

M^e Nicolas BOISSERIE

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Y]

né le 03 Septembre 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

Madame [T] [L]

née le 09 Mars 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 233

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Etablissement 1], immatriculé au Registre National d’Immatriculation des Copropriétaires sous le n° AC9323015, pris en la personne de son syndic la société ZIMMERMANN SA, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 399.734.151. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [L] sont propriétaires depuis le 18 juin 2024 des lots n° 52, 60 et 69 au sein de la copropriété [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 3].

Monsieur [Y] et Madame [L] ont reçu la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires organisée le 4 septembre 2024, à laquelle ils n’étaient ni présents ni représentés.

Par assignation remise le 29 novembre 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, les consorts [L] – [Y] ont attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2024, subsidiairement l’annulation de la résolution n° 12, ainsi que sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts outre les entiers frais et dépens de la procédure et les frais irrépétibles.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 décembre 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 5 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 7 mai 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 4 novembre 2025, Monsieur [Y] et Madame [L] demandent au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 4] et des résolutions correspondantes, en date du 4 septembre 2024

A titre subsidiaire,

PRONONCER l’annulation de l’intégralité de la résolution n° 12 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 4] en date du 4 septembre 2024

A titre très subsidiaire,

JUGER les travaux votés par la résolution n° 12 comme somptuaires

DISPENSER les demandeurs d’y participer et de participer aux frais de fonctionnement et aux redevances liées à ces travaux

Et, dans tous les cas,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à verser à Monsieur [Y] et Madame [L] un montant de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à chacun des demandeurs la somme de 2 500 €

DISPENSER les demandeurs de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure

REJETER toutes les prétentions, moyens et conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1].

Au soutien de leur demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024, les consorts [Y]-[L] indiquent ne pas avoir été convoqués à cette assemblée alors qu’ils avaient acquis des lots au sein de la copropriété depuis le 18 juin 2024. Ils précisent que les anciens propriétaires ont été convoqués, malgré la notification de la vente au syndic effectuée le 19 juin 2024. Ils ajoutent que la convocation à l’assemblée générale du 4 septembre 2024 a été envoyée le 20 juin 2024, de sorte que le syndic était informé du changement de propriétaire à cette date. Ils concluent à l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 4 septembre 2024.

A titre subsidiaire, les consorts [L] et [Y] demandent l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires, faisant valoir qu’aucun devis ou marché n’a été notifié dans la perspective de l’assemblée générale devant voter sur des travaux, et qu’aucune mise en concurrence n’a eu lieu puisqu’un seul devis a été proposé sans toutefois avoir été communiqué aux copropriétaires. A titre très subsidiaire, les consorts [L] et [Y] se fondent sur le caractère somptuaire des travaux votés pour demander l’annulation de la résolution n° 12.

Les consorts [L] sollicitent également des dommages et intérêts à hauteur de 2 000 € en raison de leur absence de convocation aux assemblées générales du 4 septembre 2024 et du 8 septembre 2025. Ils demandent à être dispensés des dépens de la procédure et sollicitent une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions régulièrement déposées le 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONSTATER que les demandes du syndicat [Etablissement 1] sont recevables et fondées

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [Y] -[L] de toutes demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont mal fondées et dépourvues d’objet

CONDAMNER les consorts [Y]-[L] à payer au syndicat [Etablissement 1] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien du rejet des demandes formées par les consorts [L] – [Y], le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution n° 12 portant sur les travaux a depuis été annulée par les assemblées générales suivantes, de sorte que la demande des consorts [L]-[Y] n’a plus d’objet. Il précise que la notification du changement de propriétaire est parvenue au syndic après l’envoi des convocations en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024. Il affirme qu’il appartenait par conséquent aux vendeurs d’avertir les acheteurs de cette convocation et de leur transmettre tout pouvoir.

Concernant l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires rappelle que cette résolution a déjà été annulée suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2025, à laquelle les consorts [L]-[Y] ont été convoqués mais ne se sont pas présentés.

Concernant la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [Y]-[L], le syndicat des copropriétaires indiquent qu’il leur appartient de contester l’assemblée générale du 8 septembre 2025, à laquelle ils prétendent à tort ne pas avoir été convoqués. Il conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire :

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (…). Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

La preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, à qui il appartient de se réserver la preuve de la notification et de sa date en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise au destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie d’une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024, datée du 20 juin 2024, sans toutefois justifier de son envoi aux consorts [Y] – [K], puisque cette convocation ne contient aucune indication quant à son destinataire et qu’aucun accusé de réception n’est produit.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît d’ailleurs avoir adressé la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires aux anciens propriétaires du bien acquis par les consorts [K]-[Y], indiquant ne pas avoir été informé de la cession des lots avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale du 4 septembre 2024.

Selon l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur des derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Tant que le transfert de la propriété n’a pas été notifié au syndic, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat.

Il résulte des pièces de la procédure que la notification de la cession des lots intervenue au profit des consorts [L]-[Y] a été notifiée au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 juin 2024, avec accusé de réception daté du 19 juin 2024.

Lors de l’envoi des convocations aux copropriétaires le 20 juin 2024, la cession des lots intervenue au profit des consorts [L]-[Y] était donc opposable au syndicat des copropriétaires, à qui il incombait par conséquent de convoquer les nouveaux propriétaires à l’assemblée générale du 4 septembre 2024.

Or le syndicat des copropriétaires ne verse à la procédure aucun accusé de réception attestant de la convocation régulière des consorts [L]-[Y] à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires formée par les consorts [L]-[Y] est dépourvue d’objet puisque la résolution n° 12 qu’ils contestent a été annulée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2025.

Il convient néanmoins de relever que l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024 n’est demandée qu’à titre subsidiaire par les consorts [L]-[Y], leur demande principale visant l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024 dans son ensemble.

Dès lors, faute de convocation régulière des consorts [L]-[Y] à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024 alors que leur qualité de copropriétaire était opposable au syndicat lors de l’envoi des convocations, il y a lieu d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 4 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [L]-[Y] reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas les avoir convoqués à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024, ni à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2025. Ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 2 000 € au titre de leur préjudice moral.

Il incombe par conséquent aux consorts [L]-[Y] d’apporter la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires ainsi que de démontrer l’existence d’un préjudice en résultant.

Il a déjà été établi que le syndicat des copropriétaires n’a pas convoqué les consorts [L]-[Y] à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2024 alors que leur qualité de copropriétaires lui était opposable.

Concernant la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2025, il résulte en effet des pièces de la procédure que la convocation adressée aux consorts [L]-[Y] par lettre recommandée avec accusé de réception est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée ».

Il n’appartient cependant pas au syndic de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire en présence d’un avis postal mentionnant que celui-ci n’habite plus à l’adresse indiquée (CA Aix-en-Provence, 9 octobre 2009).

Dès lors, seule l’absence de convocation des consorts [Y]-[L] à l’assemblée générale du 4 septembre 2024 peut être reprochée au syndicat des copropriétaires.

Cette assemblée générale du 4 septembre 2024 étant annulée en raison de l’absence de convocation régulière des consorts [Y]-[L], aucun préjudice ne peut être invoqué par les consorts [L]-[Y].

Le préjudice invoqué par les consorts [L]-[Y] n’étant pas établi, leur demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Il sera condamné à payer aux consorts [L]-[Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les demandeurs seront dispensés de participation à ces frais de procédure.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en date du 4 septembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [L] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à verser à Madame [T] [L] et à Monsieur [X] [Y] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

DISPENSE Monsieur [X] [Y] et Madame [T] [L] de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER