Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/04851 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTT6

Minute n°

copie le 25 novembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 25 novembre

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M^e Juliette THOMANN

pièces retournées

le 25 novembre 2025

M^e Juliette THOMANN

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 6]

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [U] [Y]

née le 01 Octobre 1990 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Juliette THOMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 558,11 euros et d’une provision pour charges de 128,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 162,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Y] le 21 octobre 2024.

Par assignation du 06 mai 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 633,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 octobre 2025, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2025, s’élève désormais à 10 560,63 euros. La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose au délai de paiement.

Mme [U] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle demande le débouté de la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] quant au montant de l’indemnité d’occupation s’agissant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [Y] a indiqué avoir saisi la commission de surendettement le 24 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 162,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [U] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En effet, elle n’a payé que la somme de 425,63€ le 13 octobre 2025. Or, toutes les sommes doivent être intégralement payées, y compris les charges courantes. Surtout, aucun paiement de loyers est intervenu entre le 1er juin 2024 et le 13 octobre 2025. Les effets de la clause résolutoire ne peuvent légalement pas être suspendus, faute de reprise du paiement du loyer courant.

S’agissant des délais de paiements, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [U] [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En effet, le montant de la dette n’est pas contesté. Le montant des 36 échéances serait de 293€. Mme [U] [Y] justifie de sa situation personnelle. Elle allègue pouvoir percevoir 1 944€ de revenus après rétablissement de l’ensemble de ses droits. Le loyer est de 778,85€. Elle a deux enfants à charge de 12 et 15 ans. Un précédent plan conventionnel, homologué par ordonnance du 24 juin 2024 a échoué. C’est ainsi que la seule charge du poste hébergement sur le budget de Mme [U] [Y] serait de 778,85€ + 293€, soit 1 071,85€.

Dans ces conditions, au regard du montant important de la dette, il est illusoire de penser que Mme [U] [Y] pourra respecter un échéancier judiciaire. Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 octobre 2025, Mme [U] [Y] lui devait la somme de 10 135 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4 162,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 471,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 778,85 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [U] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 avril 2023 entre la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6], d’une part, et Mme [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 14 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 778,85 euros (sept cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] la somme de 10 135 euros (dix mille cent trente-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4 162,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 471,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

DÉBOUTE la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025 et celui de l’assignation du 6 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 6] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge