Référé N° RG 25/00351 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DPOW – Page -

Grosse et expédition à :

— M^e Patrick CAGNOL

— M^e Elsa BRUEY

Délivrées le : 10/10/2025

ORDONNANCE DU : 10 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00351 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DPOW

AFFAIRE : S.C.I. [J] / S.A.R.L. NOEMYS [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 10 OCTOBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON,greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

S.C.I. [J], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROUEN (76000) sous le numéro 527 960 348, dont le siège social est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié audit siège,

représentée par M^e Elsa BRUEY, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NOEMYS ARLES, société à responsabilité limitée immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de TARASCON (13150) sous le numéro 948 310 461, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 11 Septembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 10 OCTOBRE 2025

FAITS ET PROCEDURE

La SCI [J] a donné à bail commercial un ensemble immobilier à usage d’hôtel situé à [Adresse 3] à la SARL NOEMYS ARLES, en vertu d’un contrat conclu le 13 janvier 2023, moyennant un loyer annuel progressif de 70 000 € HT pour l’année 2023, 82 000 € HT l’année 2024, 95 000 € HT l’année 2025, 120 000 € HT l’année 2026 et de 120 000 € HT réévalué et révisé chaque année à + 2%, pour une durée de neuf ans, à compter du 13 janvier 2023.

Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, la SCI [J] a fait délivrer, le 29 janvier 2025, à la SARL NOEMYS ARLES un commandement de payer la somme de 64871,89 €, représentant les loyers impayés pour la période des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, outre le coût de l’acte d’un montant de 360,94 € qui est resté sans effet dans le mois de sa délivrance.

C’est dans ces conditions que la SCI [J] a, par exploit du 21 mai 2025, assigné la SARL NOEMYS ARLES devant le juge des référés du tribunal de céans, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et aux fins de voir :

— ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la SARL NOEMYS [Localité 2] à lui régler, la somme provisionnelle de 68 853 € représentant les loyers, indemnités d’occupation et provisions sur taxes foncières pour la période de janvier à mai 2025 ;

— condamner la SARL NOEMYS [Localité 2] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 17 213,25 € à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner la SARL NOEMYS [Localité 2] à lui verser une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 septembre 2025.

La SCI [J] maintient ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à expulser la défenderesse de lieux et à la condamner à une indemnité d’occupation. Elle ne maintient pas sa demande de provision à hauteur de 22951 € et sollicite la condamnation de la SARL NOEMYS [Localité 2] à lui payer la somme de 440 € au titre de la pénalité de 40 € par facture impayée au titre des articles L 441-10 et D 441-5 du code de commerce et les intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux de l’intérêt légal à compter de la date d’échéance de chaque mensualité de loyer impayée le 10 de chaque mois conformément au bail et à l’article L 411-10 du code de commerce. Elle maintient ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SARL NOEMYS [Localité 2], régulièrement assignée demande de lui accorder rétroactivement un délai pour le paiement de l’arriéré locatif, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibérée au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que :

le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux se déduit de l’intitulé de la convention ainsi que des stipulations contractuelles qui renvoient aux articles L145-1 et suivants du code de commerce et n’est donc pas contestable.

Le contrat de bail comporte bien une clause résolutoire qui n’apparaît pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation.

Il ressort des pièces produites que le bailleur n’a pas agi avec précipitation et a fait preuve d’une certaine patience. Il convient donc de considérer que le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire.

Le commandement de payer, qui a été délivré le 29 janvier 2025 à l’adresse des lieux loués, est régulier. Il vise la clause résolutoire et est resté sans effet dans le mois de sa délivrance de sorte qu’il convient de considérer que la clause résolutoire a produit ses effets le 2 février 2025 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à cette date.

Sur la demande de la SARL NOEMYS [Localité 2] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application du second alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il doit être rappelé que le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce donne au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un effort du locataire pour s’acquitter de sa dette locative celui-ci ayant réglé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer par deux virements en date des 11 juin et 7 juillet 2025 ainsi que les sommes dues au titre de la période d’août et septembre 2025 par un virement du 10 septembre 2025, des circonstances tenant aux importants investissements nécessités par les travaux, des difficultés financières rencontrées par le preneur, de la situation du commerce qu’il a repris aux termes d’un plan de cession homologué par jugement du tribunal de commerce de Tarascon le 13 janvier 2023 mais également des perspectives encourageantes de redressement tenant notamment à l’accroissement de son chiffre d’affaires, il convient de faire droit à la demande de délai et de lui accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 7 juillet 2025 date à laquelle il a soldé les loyers dus au terme du commandement de payer.

Sur les demandes d’indemnité forfaitaire et du taux d’intérêts des pénalités de retard

L’article L 441-10 I du code de commerce dispose que sauf dispositions contraires figurant aux conditions de vente ou convenues entre les parties, le délai de règlement des sommes dues ne peut dépasser trente jours après la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation demandée.

Le délai convenu entre les parties pour régler les sommes dues ne peut dépasser soixante jours après la date d’émission de la facture.

Par dérogation, un délai maximal de quarante-cinq jours fin de mois après la date d’émission de la facture peut être convenu entre les parties, sous réserve que ce délai soit expressément stipulé par contrat et qu’il ne constitue pas un abus manifeste à l’égard du créancier.

Le paragarphe II de cet article prévoit que tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret.

En application de l’article D 441-5 du code de commerce, le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue au II de l’article L. 441-10 est fixé à 40 euros.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le propriétaire demande de condamner la locataire à lui verser l’indemnité forfaitaire prévue à l’article L441-10 du code de commerce au titre des factures impayées ainsi qu’aux pénalités de retard au taux majoré .

Force est de constater que ces demandes ne sont pas formulées à titre provisionnel. Or, le juge des référés, qui ne peut accorder qu’une indemnité provisionnelle, ne saurait faire droit à ces demandes sans excéder ses pouvoirs.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire et de pénalité au taux majoré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SARL NOEMYS [Localité 2] sera condamnée aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 d’un montant de 360,94 € et le coût de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 janvier 2023 liant les parties sont réunies ;

ACCORDONS rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 7 juillet 2025 à la SARL NOEMYS [Localité 2] pour se libérer des causes du commandement de payer en date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire et de pénalités de retard au taux majoré ;

CONDAMNONS la SARL NOEMYS ARLES à payer à la SCI [J] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL NOEMYS [Localité 2] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 d’un montant de 360,94 € et le coût de la présente assignation ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE