TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00518 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IJ37

KG/JLD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 novembre 2024

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [X] [G], [Z], [C] [K]

demeurant [Adresse 5] – SUISSE

représenté par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 54

Madame [I] [W] divorcée [K]

demeurant [Adresse 1]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Claire-Sophie BENARDEAU, Greffier placé

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 septembre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Saisi sur requête de Mme la Procureure de la République reçue le 26 avril 2021, le Président du tribunal judiciaire de MULHOUSE a désigné par ordonnance du 29 avril 2021 la SELARL AJASSOCIÉS prise en la personne de Me [Y] [J], administrateur judiciaire pour une durée de douze mois en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LE DIAMANT NOIR” situé [Adresse 2] à [Localité 3] cadastré section MC numéro 0318/0169 avec pour mission de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété.

Par ordonnance en date du 27 avril 2022, la mission de Me [J] a été prorogée d’un an à compter du 29 avril 2022 jusqu’au 29 avril 2023.

M. [X] [K] et Mme [I] [W] sont propriétaires indivis des lots numéro 47, 201 et 352 au sein de cet ensemble immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE DIAMANT NOIR représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [J] en qualité de d’administrateur provisoire a assigné M. [X] [K] et Mme [I] [W] divorcée [K] aux fins de condamnation solidaire en paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2024 à M. [K] et signifiées le 22 mars 2024 à Mme [W], le syndicat des copropriétaires de la résidence LE DIAMANT NOIR représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [J] en qualité de d’administrateur provisoire sollicite du tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée l’assignation régularisée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J] ;

— donner acte à M. [X] [K] du règlement de l’impayé de charges de copropriétés d’un montant de 9.564,36 € ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [I] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3], représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J] en application de l’article 700 du Code de procédure civile, le montant de 2.000 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— juger que les intérêts dus porteront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [I] [W] en tous les frais et dépens ;

— déclarer que les frais nécessaires exposés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J] pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [W] en application de l’article 10-1 de la Loi du 10/07/1965, à l’exclusion des autres copropriétaires ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE DIAMANT NOIR représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [J] en qualité de d’administrateur provisoire expose que :

— il justifie de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblée générale ;

— en réponse aux conclusions des défendeurs, plusieurs appels de fonds ont été adressés au domicile connu de l’administrateur provisoire sans qu’aucun règlement spontané n’intervienne ;

— une mise en demeure a été adressée à la société ALSAGEST qui assure selon le défendeur la gestion de ses biens situés en France : aucun règlement n’a été pourtant effectuée ;

— M. [K] n’a jamais communiqué sa véritable adresse et n’a jamais porté à la connaissance de l’administrateur provisoire l’existence d’un mandat de gestion confié à la société ALSAGEST ;

— le règlement de la dette est parvenu postérieurement à l’assignation : il lui sera donné acte qu’il n’entend plus poursuivre le règlement de l’impayé de charges et des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— au visa des articles 10-1, 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les défendeurs doivent être condamnés au remboursement des frais supportés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2024, M. [K] sollicite du tribunal de :

— constater qu’il s’est acquitté immédiatement après réception de l’assignation de l’intégralité de la créance articulée par les syndicat des copropriétaires ;

— constater le défaut d’information donnée par le syndicat en raison d’une erreur d’adresse et d’une confusion effectuée par les services de l’administrateur ;

— débouter le demande de toutes ses fins et conclusions ;

— condamner reconventionnellement le syndicat demandeur à lui régler la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour maintien abusif de la procédure et à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire et juger que le montant des condamnations à intervenir ne seront nullement supportées par le concluant, même de façon très partielle ;

— condamner le défendeur reconventionnel aux entiers dépens et ordonner l’exécution provisioire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses conclusions, M. [K] expose que :

— il a procédé au paiement des sommes réclamées ;

— la gestion de ses biens situés en France est assurée par la société ALSAGEST exerçant une activité de syndic professionnel et de gérant de biens immobiliers ;

— il n’a jamais reçu les courriers car il n’a jamais habité à l’adresse indiquée qui est celle de son ex-belle soeur et de son frère M. [K] : dès lors, il ignorait les appels de charges et la décision de mener contre lui une procédure d’adjudication forcée ;

— s’agissant de son obligation de communiquer son adresse, il a toujours résidé en SUISSE depuis 2004 ;

— lesdits biens ne concernent pas son ex-épouse Mme [W] ;

— il a été confondu avec son frère ;

— deux courriers ont été adressés respectivement à la société ALSAGEST et à M.[D] [K] qui ne mentionnent pas les mêmes montants ;

— la société ALSAGEST a proposé de réglerla somme le 18 octobre 2022 suite au courrier reçu, proposition restée sans réponse ;

— il a sollicité sans succès un retrait de la procédure.

Bien que régulièrement assigné, Mme [W] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 13 juin 2024 par ordonnance du même jour. A l’audience de plaidoirie en date du 17 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Pour un exposé plus complet du litige, il est renvoyé aux conclusions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il est sollicité de déclarer recevable l’assignation régularisée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] mais il n’est développé aucun moyen au soutien de cette prétention. Il sera en outre rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Enfin, l’article 768 du Code de procédure civile rappelle que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

I. Sur la demande de condamnation en paiement des charges et de remboursement des frais engagés

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 10-1 de cette même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Selon l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] reconnait aux termes de ses dernières conclusions que M. [K] s’est acquitté des sommes dues correspondant à l’impayé de charge et qu’il n’entend plus poursuivre ce dernier au titre de cette demande et de celle en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

S’agissant de la demande de remboursement des frais supportés par le syndicat, elle doit s’analyser au regard des dernières conclusions en une demande de condamnation à la prise en charge de ces derniers.

Or, elle n’est ni chiffrée ni justifiée au regard des pièces fournies et sera rejetée au regard de son imprécision.

II. Sur la demande reconventionnelle de M. [K] à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il résulte d’un courriel de M. [K] adressé à l’administrateur en date du 1er septembre 2023 que le paiement de l’impayé a été initié dans un laps de temps très proche de l’assignation, il ne saurait être reproché au syndicat un maintien abusif de la procédure, dès lors que ce dernier a sollicité aux termes de la même instance le remboursement des frais occasionnés.

Par conséquent, la demande reconventionnelle formée par M. [K] sera rejetée.

III. Sur les autres demandes

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] et Mme [W] seront condamnés solidairement aux dépens. La demande relative aux débours exposés par l’administrateur n’est pas reprise au dispositif des conclusions.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [K] et Mme [W] condamnés aux dépens seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] représenté par la SELARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux à compter du présent jugement.

La demande formulée par M. [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire

REJETTE la demande de condamnation en paiement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J] ;

REJETTE la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts pour maintien abusive de la procédure formée par M. [X] [K] ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DIAMANT NOIR A [Localité 3] représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de M. [X] [K] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et Mme [I] [W] aux dépens ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,