TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/00229 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEIT

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [E] [I]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Madame [G] [D], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [E] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 07 mars 2018, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à M. [E] [I] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 264,07 € et € de provision sur charges.

Un commandement de payer a été notifié à M. [E] [I] le 06 décembre 2023.

La CCAPEX a été saisie le 20 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait assigner M. [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT reprend les termes de son assignation et demande au tribunal, à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 06 décembre 2023.

A titre subsidiaire, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail.

En tout état de cause, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [E] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès la signification du jugement ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [E] [I] au paiement d’une somme actualisée de 9758,40 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; condamner M. [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; condamner M. [E] [I] au paiement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [E] [I] aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 06 décembre 2023 n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Subsidiairement, le demandeur se prévaut des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers.

Le bailleur actualise le montant de la dette locative à l’audience et indique qu’une ordonnance de référé a été rendue antérieurement, prononçant la résiliation du bail, mais que cette décision n’a pas été signifiée en raison de la volonté des parties de poursuivre le bail.

Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice remis à à étude le 20 décembre 2024, M. [E] [I] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation

1.1. sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aube par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 07 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2023, pour la somme en principal de 474,11 €.

Il ressort de l’historique de compte que dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, M. [E] [I] a effectué deux versements le 07 décembre 2023 et le 08 janvier 2023 pour la somme totale de 670,70 €, désintéressant ainsi les causes du commandement.

Dès lors, les conditions d’acquisition de clause résolutoire ne sont pas réunies, et la demande de constatation de la résiliation du bail sur ce fondement sera rejetée.

1.3. Sur la résiliation judiciaire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 9758,40 € échéance du mois de décembre 2025 incluse au 05 janvier 2026.

M. [E] [I], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le 20 décembre 2024.

M. [E] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [I].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [E] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [E] [I] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 20 décembre 2024 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, arrêté à la date du 05 janvier 2026, que la dette locative s’élève à la somme 9758,40 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

M. [E] [I], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (20 décembre 2024) sur la somme de 4271,50 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [E] [I]sera condamné à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 07 mars 2018entre l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT et M. [E] [I] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 20 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [I] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [I] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 9758,40 € (NEUF MILLE SEPT CENT CINQUANTE-HUIT EUROS QUARANTE CENTIMES), selon décompte arrêté au 05 janvier 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 4271,50 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [I] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,