TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01875 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EOPO

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[W] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

[K] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [P] et à Madame [S], un logement, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 456,06€, un loyer mensuel complémentaire de 55€ et une provision mensuelle de charges de 33,50€.

Par acte en date du 26 juin 2024, le bailleur a fait signifier respectivement à Monsieur [P] et à Madame [S], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 3 084,98€ suivant décompte de loyers et charges impayés arrêtés à mai 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur les a faits assigner respectivement pour l’audience du 10 décembre 2024, afin de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de location.

— Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux.

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— Condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [S] au paiement :

°De la somme de 2 798,40€ représentant les loyers et charges impayés suivant décompte du 30 septembre 2024, avec intérêts de droits à compter du commandement de payer, outre 179,27€ au titre des actes de procédure, 112,39€ au titre du présent acte et 16,02€ au titre du montant du complément du droit proportionnel

°D’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, au jour de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux,

°De la somme de 200€ sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil

°De la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

°De tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilières, l’ensemble avec exécution provisoire

L’affaire appelée le 10 décembre 2024 a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 18 mars 2025 afin de vérifier la reprise des paiements initiée et la réalisation des démarches évoquées.

L’affaire a été retenue à l’audiene du 18 mars 2025 et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 20 mai 2025.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, a été représenté par son Conseil, lequel a maintenu les termes de l’assignation, y ajoutant une actualisation de sa créance au 13 mars 2025 inclus de 2 854,17€.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, en son Conseil, représenté indique que la créance a quelque peu diminué suite à des réglements effectués sans que cependant ces réglements ne correspondent à une reprise du loyer courant puisqu’ils ne couvrent pas l’intégralité des loyers.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, en son Conseil, représenté, refuse la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée à l’audience par Monsieur [P] et Madame [S].

Monsieur [P] et Madame [S] comparants à l’audience font valoir leur bonne foi et précisent ne pas avoir sollicité Action Logement dès lors qu’ils ont pu obtenir de la part de la CAF, le déblocage de la prime d’activité qui avec la PAJE devrait leur permettre d’accroître leur capacité de remboursement.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur un montant maximum de 500€ et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement en premier ressort, sera à leur endroit par conséquent qualifié de contradictoire.

MOTIFS

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX, et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

Par acte en date du 26 juin 2024, le bailleur a fait signifier respectivement à Monsieur [P] et à Madame [S], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 3 084,98€ suivant décompte de loyers et charges impayés arrêtés à mai 2024 inclus.

De l’examen de l’istorique des comptes locatifs, il s’avère que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance de sorte que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date 27 août 2024.

— Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Monsieur [P] et Madame [S] sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 énonce en son alinéa V que : Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

Le diagnostic social et financier concernant ce dossier transmis à la juridiction mentionne que Monsieur [P] et Madame [S] ont un enfant de deux ans à charge. Monsieur [P] est en CDI et Madame [S] est en recherche d’emploi. Les difficultés de paiement sont liées à l’existence de divers crédits et à la baisse des ressources suite à la démission de Madame [S] de son précédent emploi. Il est noté que Madame [S] et Monsieur [P] se mobilisent pour trouver des solutions à la dette.

Il est relevé sur le décompte, une reprise des paiements depuis décembre 2024, ce que le bailleur en son Conseil conteste.

Il est relevé sur le décompte, le 13 mars 2025, un montant de 621,34€ qui n’est pas un versement des locataires mais qui cependant est porté à leur crédit puisqu’il diminue la créance qui passe de 3 475,51€ à 2 854,17€ sans qu’il en soit donné une explication.

En ces points qui sont sources de difficultés, il convient de réouvrir les débats afin qu’il puisse être statué sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire formulée par Monsieur [P] et Madame [S] dans un contexte clarifié et des données chiffrées certaines.

Par jugement mixte du 20 mai 2025, il a été statué ainsi qu’il suit :

CONSTATE la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 27 août 2024,

PAR AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience du 1 ier juillet 2025 à 9 heures sur les points évoqués dans le corps de la décision

DIT que l’envoi par le greffe de la présente décision aux parties vaut convocation à l’audience du 1ier juillet 2025 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur les demandes restées pendantes,

RESERVE les dépens

* * * * *

L’affaire a été retenue à l’audience du 1ier juillet 2025 et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

Le bailleur, en son Conseil, actualise la créance locative à la somme de 2 438,57€ au 16 juin 2025, indiquant que des réglements sont effectués.

Il indique ainsi que mentionné au plumitif ne pas être opposé à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Monsieur [P] et Madame [S].

Monsieur [P] et Madame [S] sont comparants, ils réitérent leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, précisant qu’ils peuvent donner entre 70€ et 100€ par mois pour apurer leur dette locative.

Le jugement sera contradictoire à leur endroit.

MOTIFS

— Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire a été constatée à compter du 27 août 2024.

Toutefois, il sera observé que la dette locative a diminué depuis la délivrance dudit commandement, puisque des versements ont été effectués.

Madame [S] et Monsieur [P] ont comparu, aux différentes audiences.

Conscient des enjeux, le couple s’est mobilisé et sollicite des délais des paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, avec un engagement sur leurs obligations en qualité de locataire, demandes auxquelles le bailleur a déclaré ne pas vouloir s’opposer.

Il convient par conséquent d’y statuer.

Au terme de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu des éléments produits aux débats, il est constaté une certaine volonté de mobilisation des locataires qui ont répondu aux rendez-vous judiciaires, aux rendez-vous avec le secteur social, se sont présentés avec des propositions d’échéanciers et ont repris le courant.

Le bailleur ne s’oppose pas aux demandes de délais des locataires et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors avant d’ordonner l’ expulsion de Madame [S] et de Monsieur [P], il convient de leur donner la possibilité d’honorer leurs engagements de locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [S] et de Monsieur [P] est admise charge à ces derniers d’en respecter strictement les modalités s’ils veulent sauvegarder leurs conditions actuelles de vie et de logement.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment le contrat de location, le commandement de payer et le dernier décompte actualisé, l’arriéré locatif au 16 juin 2025 n’est pas contestable à concurrence de 2 438,57€.

Madame [S] et Monsieur [P] sont par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 2 438,57€ à la requérante.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de permettre de déduire les versements faits éventuellement par les locataires durant le délibéré.

Compte tenu de la situation des parties, de leur accord et notamment des revenus et charges détaillés par Madame [S] et Monsieur [P] qui proposent un échéancier compris entre 70€ et 100€, auquel le bailleur ne s’oppose pas, il convient de considérer que les délais accordés doivent être réalistes pour que le bénéficiaire puisse les honorer.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’octroi de délais de paiement pour un délai maximal de 36 mois.

En l’espèce, en regard de ce délai maximal possible et de l’objectif visant à l’octroi de délais réalistes afin que les locataires puissent les tenir, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 80€ par mois et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles de 80€ sur 30 mois et le 31ième mois, en solde de tout compte.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où les locataires ne respecteraient pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de les y condamner solidairement avec intérêts de droit.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En raison de l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts

— Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire compatible avec la nature du litige est prononcée.

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application modérée de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera alloué 100€.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement mixte du 20 mai 2025

CONSTATE l’accord des parties concernant la demande de délais de paiement de Madame [S] et de Monsieur [P], et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCUEILLE Madame [S] et Monsieur [P] en leur demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [S] et Monsieur [P] solidairement en deniers ou quittances à payer à l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, au titre des loyers et charges dus au 16 juin 2025, la somme de 2 438,57€ avec intérêts de droit à compter du jugement,

DIT que ces derniers pourront s’en acquitter en 31 versements mensuels dont 30 d’un montant de 80€ et le 31ième en solde de tout compte,

DIT que le premier versement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que dans ce cas, à défaut pour Madame [S] et Monsieur [P] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à son départ effectif des lieux et au besoin, les y condamne solidairement, avec intérêts de droit,

DIT que les locataires doivent payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension de la résiliation du bail ordonnée sur 31 mois prendre fin,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées de sa demande au titre de dommages-intérêts

CONDAMNE Madame [S] et Monsieur [P] in solidum à payer au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 100€ à l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées,

CONDAMNE Madame [S] et Monsieur [P], in solidum, au titre des dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la préfecture,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge