TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 20 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01331 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETJN

Prononcé le 20 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FAMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [S] [N]- Gérant- muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[C] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée lors de l’audience de renvoi

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 31 juillet 2019, Monsieur [Z] [B] a donné à bail à Madame [C] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 400 € et 60 € de provisions sur charges.

Ce bien immobilier a été vendu loué à la SCI CASPAR selon acte authentique en date du 21 septembre 2021 puis à la SCI FAMA le 31 mars 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2025 pour un montant de 460 €.

La SCI FAMA a ensuite fait assigner Madame [C] [I] par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 14 octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCI FAMA – représentée par Monsieur [S] [N], gérant – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif, initialement fixé à 920 €, actualisé à l’audience à la somme de 393 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, de la somme de 4 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La SCI FAMA précise avoir acquis le bien le 31 mars 2025 et avoir refusé le payement direct de la CAF. Outre l’existence d’un arriéré locatif, le bailleur formule plusieurs reproches à l’encontre de sa locataire, notamment un défaut d’entretien du logement, son refus de lui permettre d’accéder à ce dernier, des troubles du voisinage et un défaut d’assurance habitation tardivement régularisé.

De manière incompatible avec les demandes contenues dans l’assignation, que la SCI FAMA entend pourtant maintenir à l’audience, la demanderesse sollicite, dans son « réquisitoire à l’appui d’une demande de résiliation de bail » lu à l’audience du 14 octobre 2025, que soit prononcée la résiliation du bail d’habitation et non pas que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [C] [I] comparaît en personne à l’audience du 14 octobre 2025. Elle conteste le montant de la dette locative, indiquant avoir rencontré des difficultés avec la CAF suite au changement de propriétaire bailleur. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire outre le bénéfice de délais de payement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 13 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FAMA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 31 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article XI.-CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 460 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCI FAMA actualise sa dette à la somme de 393 €.

Bien qu’un renvoi ait été ordonné pour permettre à Madame [C] [I], qui contestait la dette, de produire des preuves de ses payements, cette dernière n’a pas comparu à l’audience de plaidoiries du 18 novembre 2025 et n’a produit aucun élément au soutien de cette contestation.

Madame [C] [I] sera donc condamnée à verser à la SCI FAMA cette somme de

393 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (23 avril 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [C] [I] sollicite à l’audience du 14 octobre 2025 la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de payement.

La SCI FAMA s’oppose ces demandes au regard du défaut d’entretien du logement et des troubles du voisinage qu’il reproche par ailleurs à cette locataire avec laquelle il estime que la communication est difficile.

Cependant, tout d’abord, à l’audience du 18 novembre 2025, la SCI FAMA reconnaît que Madame [C] [I] a repris le payement du loyer courant, les loyers des mois d’octobre et novembre 2025 ayant été intégralement réglés.

Ensuite, force est de constater que, bien que Madame [C] [I] conteste le principe même de la dette locative, cette dernière a réalisé un important effort entre le 14 octobre 2025 (première audience) et le 18 novembre suivant (seconde audience), réglant près de 1 000 € en sus du loyer courant.

Enfin, quand bien même le Juge des contentieux de la protection étudierait la demande de prononcé de la résiliation du bail pour les autres motifs soulevés par le bailleur, force est de constater que ce dernier ne rapporte aucune preuve de ses allégations.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [C] [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [C] [I] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 460 € et non indexée.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI FAMA ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Madame [C] [I]. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de l’assignation du 25 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 10 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FAMA, Madame [C] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2019 entre la SCI FAMA, venant aux droits de la SCI CASPAR, venant elle-même aux droits de Monsieur [Z] [B], et Madame [C] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à la SCI FAMA la somme de 393 € (trois cent quatre-vingt-treize euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 18 novembre 2025, incluant un dernier appel de 460 € pour le mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

AUTORISE Madame [C] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 25 € (vingt-cinq euros) chacune et une 16ème mensualité de 18 € (dix-huit euros) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois avant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FAMA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [I] soit condamnée à verser à la SCI FAMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges non indexés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 460 € (quatre cent soixante euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de l’assignation du 25 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 10 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à la SCI FAMA une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge