TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01564 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ET7Y

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[F] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

[T] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[U] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

[J] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat en date du 18 mai 2023, ayant pris effet le 22 mai suivant, pour un loyer mensuel de 570 € et 30 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 avril 2025 pour un montant de 2 424,76 €.

Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 25 novembre 2025, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] comparaissent en personne. Ils demandent au Juge des contentieux de la protection de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] ; et de condamner solidairement ces derniers au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 534,76 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, 600€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] précisent que les locataires occupent toujours le logement. Ils indiquent que le dernier payement est intervenu en janvier 2025, que le versement des APL a été interrompu en août 2025 et que, depuis le mois d’avril 2025, ils n’ont plus aucun contact. Ils ajoutent que les locataires ont déjà bénéficier d’un FSL maintien et d’un échéancier mais que ce dernier n’a pas été respecté.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire signifié à personne à Monsieur [J] [S] et à domicile pour Madame [U] [S] le 22 août 2025, ces derniers ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 novembre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 2 424,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

L’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 534,76 € à la date du 25 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif et de la régularisation sur charges de l’année 2024.

Au soutien de leur demande, ils produisent un document intitulé « Régularisation des provisions sur charges 2024 » signé par les locataires, la taxe foncière 2024 justifiant de la taxe ordures ménagères, ainsi que les factures d’eau et d’assainissement pour la période concernée.

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement (clause VII. Clause de solidarité) condamnés au payement de cette somme de 4 534,76 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 424,76 € à compter du commandement de payer (30 avril 2025), sur la somme de 145 € à compter de l’assignation (22 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] seront également solidairement condamnés au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 655 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] ne justifient pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’ils auraient subi en lien avec le comportement de Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S].

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 02 mai 2025, de l’assignation du 22 août 2025 et de sa notification à la Préfecture le 25 août 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D], Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2023 entre Monsieur [T] [D], Madame [F] [H] Épouse [D], Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] la somme de 4 534,76 € (quatre mille cinq cent trente quatre euros et soixante-seize centimes) au titre des loyers, charges etindemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 25 novembre 2025, incluant un dernier appel de 255 € pour le mois d’octobre 2025 et un dernier versement CAF de 455 € enregistré le 05 août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 2 424,76 €, sur la somme de 145 € à compter du 22 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 655 € (six cent cinquante-cinq euros) ;

DEBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [F] [H] Épouse [D] une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 02 mai 2025, de l’assignation du 22 août 2025 et de sa notification à la Préfecture le 25 août 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge