Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 JUIN 2024

N° RG 21/02275 – N° Portalis DB22-W-B7F-P62B

Code NAC : 62B

S.V-L.

DEMANDEURS :

1/ Madame [B] [G] épouse [U]

née le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 11] (38),

demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [M] [U]

né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 8] (41),

demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Niels ROLF-PEDERSEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nicolas AUGER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ La société GREEN CITY IMMOBILIER, société par action simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 531 272 920 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cett qualité audit siège,

2/ La société 17 SENTE DU MONTOIR, société civile de construction vente dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par sa gérante, la société GREEN CITY IMMOBILIER,

représentées par Maître Isabelle MORIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bertrand COURRECH, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 26 Février 2021 reçu au greffe le 22 Avril 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Février 2024, après le rapport de Madame VERNERET-LAMOUR, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024 prorogé au 05 Juin 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Vice-Président

Madame GARDE, Juge

Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U] et Mme [B] [G] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont acquis le 13 octobre 2006 une parcelle bâtie cadastrée AD n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 10] et sur laquelle est édifié un pavillon.

Le maire de [Localité 10] a, le 9 février 2018, délivré à la société GREEN CITY IMMOBILIER, une autorisation d’édifier, trois bâtiments collectifs, R+2+C comprenant 44 logements situés au [Adresse 3] et [Adresse 2] et devant être réalisés par la Société Civile de Construction Vente (ci-après SCCV) 17 SENTE DU MONTOIR.

Un de ces bâtiments situé au [Adresse 3], s’implante à l’alignement du boulevard et le long de la limite séparative avec la propriété des époux [U].

Antérieurement à la construction de cet immeuble se trouvait un bâtiment à usage de commerce dédié à l’aménagement de salles de bain.

Par lettre du 2 avril 2018, le maire a rejeté le recours gracieux tendant au retrait du permis de construire exercé par les époux [U].

Le permis de construire est devenu définitif.

Le 15 octobre 2020, la société GREEN CITY s’est vue délivrer un nouveau permis de construire pour un bâtiment situé cette fois au [Adresse 1]. Les époux [U] ont déféré ce permis de construire devant le tribunal administratif qui a, par jugement du 21 janvier 2022 rejeté leur recours.

C’est dans ce contexte que par exploit du 26 février 2021, les époux [U] ont assigné la SCCV 17 SENTE DU MONTOIR et la société GREEN CITY IMMOBILIER devant ce tribunal aux fins notamment d’obtenir l’allocation de dommages- intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage qu’ils estiment subir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 juin 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :

Vu le principe général du droit selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »

Vu le principe selon lequel les autorisations de construire sont délivrées sous réserve du droit des tiers,

Vu le rapport du Cabinet [N] du 30 mars 2022,

Condamner in solidum les sociétés Green City Immobilier et SCCV 17 Sente du Montoir à leur verser une somme de 117.000 €, sauf à parfaire, en réparation de leur préjudice, outre intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation.

Condamner les mêmes sociétés à leur verser une somme de 8.886 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Les époux [U] rappellent que l’appréciation du trouble de voisinage doit se faire in concreto. Ils soutiennent qu’ils subissent, en raison de la construction au [Adresse 3], un trouble anormal de voisinage, les troubles étant constitués par une perte très importante de la valeur vénale de leur bien, un effet de masse d’un pignon de 13 m de haut, ainsi qu’ une perte très importante d’ensoleillement et de luminosité. Ils expliquent par ailleurs que leur environnement a été profondément modifié puisque leur pavillon se trouvait auparavant dans une zone pavillonnaire. Ils rétorquent que le commerce qui se situait à côté de leur pavillon n’était pas gênant, étant de faible hauteur et que contrairement à la nouvelle construction, ce dernier était situé en retrait d’une quinzaine de mètres de l’alignement public et d’environ 5 mètres de la limite séparative des deux fonds. Ils reprochent aux défenderesses d’avoir voulu maximiser leur profit en implantant la construction en limite de propriété et en faisant fi du retrait du pavillon par rapport à la voie publique.

S’agissant de la perte de la valeur vénale du bien, ils font valoir que celui-ci a été estimé par un expert au prix de 674.000 €.Ils rétorquent que les défenderesses n’apportent aucun élément pour contester cette estimation indiquant que le prix du mètre carré a fortement augmenté ces dernières années dans la commune de [Localité 10].

Ils expliquent que le montant de leur préjudice s’élève à la somme de 105.000 euros au titre de la décote du pavillon (85.000 au titre de la perte de la valeur vénale et 20.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement) somme à laquelle il convient d’ajouter la somme de 12.000 euros du fait de l’immobilisation de leur bien expliquant avoir voulu le mettre en vente dès juin 2020 mais que les travaux en cours du premier bâtiment en limite séparative ont dissuadé tout acquéreur, de même que par la suite, l’incertitude liée à la délivrance du second permis de construire au [Adresse 1].

S’agissant des pertes d’ensoleillement et de luminosité, ils indiquent s’appuyer sur l’étude d’un architecte.Ils rétorquent que le rapport de M. [N] (expertise immobilière) et de M. [F] [V] (étude sur l’ensoleillement) ont été soumis à la libre discussion des parties.

Enfin, les demandeurs, pour justifier leur demande indemnitaire à hauteur de 2.886 euros, font valoir qu’il serait injuste qu’ils doivent supporter les frais exposés pour l’expertise immobilière et pour l’étude relative à la perte d’ensoleillement.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 août 2023, les sociétés GREEN CITY IMMOBILIER et la SCCV 17 SENTE DU MONTOIR demandent au tribunal de :

Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation des sociétés 17 SENTE DU MONTOIR et GREEN CITY IMMOBILIER au paiement de dommages-intérêts ;

— Les débouter de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamner aux dépens dont distraction au profit de M^e Isabelle MORIN, avocat sur son affirmation de droits ;

— Les condamner au paiement d’une indemnité de 4.000€ à chacune des sociétés 17 SENTE DU MONTOIR et GREEN CITY IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dans l’hypothèse d’une condamnation des sociétés défenderesses, écarter l’exécution provisoire de droit.

La société GREEN CITY IMMOBILIER et la SSCV 17 SENTE DU MONTOIR font valoir que les époux [U] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’un trouble anormal du voisinage.

Elles estiment qu’il ne peut y avoir de trouble anormal de voisinage dans une zone urbanisée d’une commune située à 12 km de [Localité 12]. Elles contestent que l’environnement des demandeurs ait été modifié et qu’en tout état de cause la seule implantation d’un bâtiment collectif en zone pavillonnaire ne constitue pas un trouble anormal du voisinage. Elles indiquent que le tribunal administratif a estimé lors de l’examen du recours contre le permis de construire que les terrains sur lesquels l’immeuble est érigé, sont des zones UB du PLU qui permettent l’habitat collectif et que le tribunal n’a retenu aucun intérêt architectural à cette zone.

Elles expliquent que l’immeuble réalisé n’a pas profondément modifié l’environnement des demandeurs et l’a même amélioré puisqu’il s’agit d’un immeuble de taille modeste à l’architecture soignée alors qu’auparavant se trouvait un entrepôt gris sans qualité architecturale devant un parking aérien ouvert non arboré. Elles contestent l’effet de masse du pignon de 13 mètres et affirment que le mur aura le mérite d’isoler la maison des demandeurs par rapport aux nuisances visuelles et sonores du boulevard qui constitue l’axe de circulation majeur de la commune.

Elles estiment que la perte très importante d’ensoleillement et de luminositéalléguée par les demandeurs n’est pas démontrée et que si selon l’étude [F] [V], le bâtiment litigieux diminue très faiblement l’ensoleillement direct, l’augmentation du rayonnement indirect par réverbération compense très largement la faible diminution des rayons directs sur la façade Nord-Ouest très peu exposée au soleil; que par ailleurs, la perte d’ensoleillement alléguée ne correspond pas à la situation actuelle puisque le projet prévu au [Adresse 1] ne sera pas réalisé.Quant au second document attribué à l’étude [F] [V], ils font valoir qu’il n’est ni daté, ni signé et que les maquettes ne sont pas probantes.

Elles rétorquent qu’elles n’avaient pas le choix de s’implanter en retrait de l’alignement et/ou de la limite séparative au regard de l’objectif de densification du [Adresse 9] et que dans le cas contraire, le projet aurait été sinon refusé par la municipalité.

Sur la perte de valeur vénale, elles estiment que celle-ci n’est pas démontrée ; qu’en tout état de cause, dans une zone destinée à l’habitat, une densification plus importante n’est pas de nature à créer un trouble anormal de voisinage. Elles rappellent que la jurisprudence considère qu’une vue dégagée n’est pas une servitude et ne constitue pas un droit acquis notamment en milieu urbain. De même, le voisin en milieu urbain ne saurait exiger que l’ensoleillement dont il bénéficie ne soit jamais modifié.

Sur la perte de valeur vénale, ils font valoir que l’expertise immobilière n’est pas contradictoire, que la valeur du pavillon des demandeurs ne saurait excéder 400.000 euros ; que les façades sud, nord et est, ne sont pas du tout impactées. Elles estiment qu’en tout état de cause l’absence de trouble anormal exclut toute décote sur la valeur vénale.

Sur le préjudice allégué lié à l’immobilisation du pavillon, elles estiment que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une mutation professionnelle de Mme [U] ou de la mise en vente de leur bien. Elles ajoutent que c’est la circulation intense sur le boulevard qui pourrait dissuader les potentiels acheteurs et non les constructions litigieuses.

Elles contestent la demande de condamnation in solidum, la société GREEN CITY IMMOBILIER n’ayant réalisé aucune construction, étant gérante associée de la SCCV 17 SENTE DU MONTOIR.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il ressort des dernières conclusions des parties que la question des troubles anormaux du voisinage, objet de la présente instance ne doivent être étudiés qu’au regard de la construction érigée au [Adresse 3].

Sur la demande de condamnation in solidum de la société GREEN CITY IMMOBILIER et de la SCCV 17 SENTE DU MONTOIR à indemniser les demandeurs

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles du voisinage.

La responsabilité en résultant est une responsabilité sans faute, objective.

Un voisin ne saurait exiger en milieu urbain dense que l’ensoleillement dont il bénéficiait ne soit jamais modifié.

En l’espèce, il ressort des conclusions des demandeurs que le trouble anormal de voisinage serait constitué par l’importante perte de valeur vénale de leur bien, la perte considérable d’ensoleillement, par l’effet masse du mur pignon mais également par la modification substantielle de leur environnement.

Il y a lieu d’indiquer en premier lieu que la perte de valeur vénale d’un bien ne saurait s’analyser en tant que telle comme un trouble du voisinage. Il est en effet nécessaire aux demandeurs de rapporter avant tout la preuve de l’existence d’un trouble dans la jouissance de leur bien ; sa valeur vénale n’étant prise en compte par le tribunal que pour déterminer le montant de l’indemnité qui pourra le cas échéant être allouée pour compenser le préjudice de jouissance subi.

La perte de valeur vénale ne constitue donc pas un trouble anormal de voisinage.

S’agissant de la modification alléguée de l’environnement, il convient de relever que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la zone sur laquelle est érigée leur pavillon n’est pas uniquement une zone pavillonnaire, la présence antérieure d’un local commercial à côté de leur parcelle étant un premier élément pour contester cette assertion. Par ailleurs, le juge administratif, saisi du recours des époux [U], contre le permis de construire a noté dans les motifs de sa décision du 21 janvier 2022, que "l’environnement proche du projet ne présente pas de cohérence architecturale particulière et se caractérise par une urbanisation dense le long d’une route départementale bordée de pavillons d’aspect et d’implantation variables mais également de logements collectifs s’élevant de R+1 à R+3+C et de bâtiments à destination d’activités de services."

Les photographies que les demandeurs versent aux débats ne permettent pas non plus de conclure qu’il y aurait eu une modification profonde et une dégradation de leur environnement. Au contraire, l’immeuble litigieux qui est d’une hauteur raisonnable et d’un bon standing offre de manière incontestable un aspect plus résidentiel à l’environnement immédiat du pavillon par rapport au local commercial qui existait auparavant étant précisé au surplus que les photographies montrent qu’étaient garées sur le parking situé devant ce magasin de nombreux véhicules de tourisme ainsi que des véhicules utilitaires.

S’agissant de la perte d’ensoleillement alléguée, il convient de rappeler que le pavillon des demandeurs se situe en zone urbaine. Le document qu’ils produisent, émanant de M. [F] [V], pour démontrer que leur pavillon, du fait de la construction litigieuse au [Adresse 3], subirait une perte très importante d’ensoleillement, n’est pas probant dans la mesure où il représente le bâtiment litigieux et le pavillon uniquement au coucher du soleil et qu’il ne permet pas de tirer des conséquences claires et précises quant à l’ombre que produirait le bâtiment collectif sur le pavillon des demandeurs. Par ailleurs, les photographies prises depuis l’intérieur du pavillon et figurant dans le rapport établi par le cabinet [N] ne montrent pas particulièrement un manque de luminosité dans les différentes pièces du pavillon et en tout état de cause, il n’a pas été versé aux débats des photographies des mêmes pièces antérieurement à la construction du bâtiment litigieux empêchant ainsi toute comparaison.

Aucune perte d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal de voisinage n’est dès lors caractérisée par les demandeurs.

S’agissant de la présence du mur pignon du côté de la façade ouest du pavillon, il convient de relever qu’il s’agit d’un mur peint en blanc qui ne comporte aucune ouverture. S’il n’est pas contestable, que l’immeuble litigieux a été érigé en limite de propriété, la construction a respecté à la fois les règles du droit de l’urbanisme et de manière plus générale celles prévues au code civil, étant relevé que les pièces du pavillon qui sont photographiées pour montrer la vue sur le mur pignon devaient nécessairement avoir auparavant une vue sur le local commercial.

Ainsi, le fait que certaines fenêtres du pavillon aient une vue donnant sur le mur pignon du bâtiment litigieux ne saurait être suffisant à caractériser un trouble anormal de voisinage.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils subissent un trouble anormal du voisinage du fait de la construction érigée au [Adresse 3].

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la demande de condamnation aux frais d’expertise exposés par les demandeurs

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, il convient de constater que cette demande ne figure pas au dispositif des conclusions des demandeurs. Il y a lieu de considérer par conséquent que le tribunal n’en est pas saisi.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [U] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, dont distraction, dans les termes de l’article 699 du même code, au profit de Maître Isabelle MORIN, avocat postulant.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les époux [U], qui perdent leur procès seront condamnés à payer à la Société GREEN CITY IMMOBILIER Ia somme de 1.500 euros, et à la SCCV 17 SENTE DU MONTOIR, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [B] [G] épouse [U] et M. [M] [U] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [U] et M. [M] [U] à payer à la société GREEN CITY la somme de 1.500 euros et à la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE 17 SENTE DU MONTOIR, la somme de 1.5000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [U] et M. [M] [U] à payer les dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle MORIN, avocat postulant.

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY