TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [F] [P]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [F] [P]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05951

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQE

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, LOT CENT, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. BATIGNOLLES 74

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05951 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière BATIGNOLLES 74 est propriétaire des lots de copropriété n°17 et 36 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 17ème l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI BATIGNOLLES 74 au paiement d’une somme de 7.140,58 au titre de des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER la SCI BATIGNOLLES 74 au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la SCI BATIGNOLLES 74 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 17ème une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI BATIGNOLLES 74 n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 puis mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 2 avril 2025, établissant la qualité de propriétaires de la SCI BATIGNOLLES 74 des lots 17 et 36 de l’immeuble [Adresse 3] à Paris 17ème.

Pour justifier de sa demande principale, déduction faite des frais, à hauteur de la somme de 6.502,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] produit notamment :

* le décompte des sommes dues du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025,

* les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur,

* les procès-verbaux d’assemblée générale des 5 avril 2022, 4 juillet 2022, 28 septembre 2022, 3 juillet 2023 et 26 septembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels pour les années 2023, 2024 et 2025, et voté un certain nombre de travaux de réfection,

* les contrats de syndic à effet du 26 septembre 2024 au 30 septembre 2026.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] est établie à hauteur de la somme de 6.502,58 euros.

La SCI BATIGNOLLES 74 sera condamnée au paiement de la somme de 6.502,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 638 euros se décomposant comme suit :

24/08/2023 : mise en demeure : 40,00 €07/11/2023 : mise en demeure : 40,00 €10/12/2024 : mise en demeure : 39,00 €24/12/2024 : transmission dossier avocat : 399,00 €26/12/2024 : mise en demeure avocat : 120,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de la SCI BATIGNOLLES 74 aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BATIGNOLLES 74 succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI BATIGNOLLES 74 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI BATIGNOLLES 74 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 17ème la somme de 6.502,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [L] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [L] à [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI BATIGNOLLES 74 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 17ème la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI BATIGNOLLES 74 aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente