TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 23/01812 – N° Portalis DBZL-W-B7H-DWGH

Minute N° : 2025/585

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D],

demeurant 8 rue Seliguet – 57180 TERVILLE,

représenté par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [G] [I] [V] épouse [D],

demeurant 8 rue du Séliguet – 57180 TERVILLE,

représentée par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [S] [L],

demeurant 47 Boucle des Fresnes – 57100 THIONVILLE,

représenté par M^e Virginie POULIN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 16 juin 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 30 Juin 2025

Débats : à l’audience publique du 30 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 03 Novembre 2025

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : David RIOU,

Greffier : Sévrine SANCHES

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D], propriétaires d’un bien immobilier situé au 8 rue du Seliguet à TERVILLE (57) ont régularisé le 03 mars 2023 un compromis de vente à l’égard de ce bien avec Monsieur [S] [A] [L], pour un prix de 590.000 euros, le coût total de la vente représentant 629.800 euros, sous la condition suspensive de l’obtention, dans un délai de deux mois, d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 595.200 euros sur une durée maximale de 25 ans à un taux nominal d’intérêt maximal de 3,25 % l’an, hors assurance.

Il a par ailleurs été stipulé au compromis de vente une clause pénale d’un montant de 59.000 euros, représentant 10 % du prix de vente du bien, au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique de vente en dépit de la réunion de l’ensemble des conditions prévues au compromis de vente.

Aux termes d’un courrier du 07 juillet 2023, Monsieur [S] [A] [L] a fait part de son souhait d’annuler le compromis de vente au motif d’un refus de sa demande de crédit par la Caisse d’Epargne et de la réception d’une autre proposition non conforme aux stipulations du compromis.

Par un courrier recommandé avec avis de réception du 11 juillet 2023, les vendeurs ont mis en demeure ce dernier de justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive relative à l’obtention du crédit en cause.

Par un courrier recommandé avec avis de réception du 30 octobre 2023, les époux [D] ont mis en demeure Monsieur [S] [A] [L] de leur régler la somme de 59.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par un acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, les époux [D] ont fait assigner Monsieur [S] [A] [L] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE afin de solliciter sa condamnation à leur payer la somme de 59.000 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente en considération de la défaillance de ce dernier.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 28 février 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, les demandeurs sollicitent du tribunal :

— qu’il soit dit que leur demande est recevable et bien fondée ;

— la condamnation de Monsieur [S] [A] [L] à leur verser la somme de 59.000 euros à titre de clause pénale ;

— qu’ils soit dit que ce montant portera intérêts de droit à compter du 11 juillet 2023, date de la première mise en demeure ;

— que soit ordonnée la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— que Monsieur [S] [A] [L] soit débouté de l’ensemble de ses fins et prétentions contraires ;

— que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [S] [A] [L] en tous les frais et dépens de la présente procédure ;

— la condamnation de Monsieur [S] [A] [L] à leur verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les époux [D] fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1104 et suivants et 1231-5 et suivants du Code civil.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente est justifiée au regard des modalités relatives à la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par le défendeur. Ils soutiennent que ce dernier n’a produit qu’une seule lettre de refus de crédit, en produisant à ce titre un courrier du 04 février 2025 de Maître [B], Notaire en charge de l’opération, alors même qu’était exigée aux termes du compromis de vente la production par l’acheteur d’au moins deux refus de crédit. Ils relèvent par ailleurs que le montant du prêt sollicité était inférieur au montant du prêt qui avait été mentionné à l’acte. Ils estiment dès lors y avoir lieu de faire application de la clause pénale dans les conditions stipulées au compromis de vente, soit à hauteur de 10% du prix de vente du bien immobilier, sans y avoir lieu à réduction ou à modification de ce montant.

En réponse aux moyens développés par Monsieur [S] [A] [L], ils opposent que si ce dernier produit notamment une deuxième lettre de refus, dans le cadre de la présente procédure, l’ensemble des lettres de refus n’a pas été communiqué dans le délai qui était imparti pour ce faire par le compromis de vente, et qu’au demeurant les conditions des prêts sollicités ne correspondent pas à celles prévues par le compromis, en particulier au regard des montants des prêts sollicités, inférieurs au montant que le défendeur avait précisé vouloir emprunter. Ils ajoutent que l’une des demandes présentées n’était pas conforme aux conditions posées par le compromis de vente pour faire état d’un taux d’intérêt nettement plus élevé que le taux de 3,25% prévu par le compromis de vente.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions n°3 notifiées le 15 juin 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le défendeur sollicite du tribunal :

— que les époux [D] soient déboutés de leurs demandes ;

— infiniment subsidiairement, la réduction à de justes proportions de la somme qui serait allouée aux demandeurs au titre de la clause pénale ;

— que ces derniers soient déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du CPC ;

— la condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En défense, Monsieur [S] [A] [L] fait valoir qu’il n’a pas obtenu le crédit nécessaire pour la réitération de l’acte de vente, en exposant avoir tout mis tout en œuvre pour exécuter ses obligations, et avoir satisfait à l’obligation de solliciter au moins deux établissements bancaires, en s’adressant à la Caisse d’Epargne et au Crédit Agricole, lesquels lui ont cependant opposé des décisions de refus, en date du 09 juin 2023, qu’il produit aux débats.

En réponse au moyen soulevé par les demandeurs quant à une non-conformité des demandes de prêt ayant donné lieu à des lettres de refus, en considération du fait que les montants des prêts sollicités par ce dernier ne correspondaient pas au montant précisé à l’acte, soit 595.200 euros, il précise que ce montant correspondait au montant maximal emprunté, et qu’il a pour sa part présenté des demandes pour un montant légèrement inférieur à ce montant, soit en conformité avec les stipulations du compromis de vente. Il précise, s’agissant de l’offre produite par la BNP PARIBAS en date du 03 juillet 2023, faisant mention d’un taux de 3,80%, supérieur au taux maximal de 3,25 % stipulé au compromis de vente, que cette offre a été établie directement par cette banque à la suite de la consultation d’un courtier, sans qu’il n’ait lui-même formé une demande correspondant aux conditions proposées par la banque.

Il affirme par ailleurs avoir bien informé les demandeurs de ces décisions de refus par son courrier du recommandé avec avis de réception du 07 juillet 2023, aux termes duquel il a exprimé en conséquence sa volonté de renoncer à l’acquisition projetée, en l’absence d’obtention d’un financement. Il soutient par ailleurs avoir transmis les deux lettres de refus en cause, ainsi que l’offre non conforme formulée par la BNP PARIBAS, par un courrier recommandé avec avis de réception du 31 juillet 2023, que les époux [D] ne sont pas allés retirer, dès lors que ce dernier lui a été retourné avec la mention avisé mais non réclamé.

Le défendeur soutient par ailleurs avoir également informé Maître [B], Notaire à THIONVILLE, ainsi que Monsieur [M], agent immobilier IAD mandaté par les demandeurs, de la situation dans laquelle il se trouvait, et de son impossibilité d’obtenir un crédit dans les conditions prévues à l’acte, par deux lettres recommandées avec accusé de réception, en date du 8 juillet 2023 et du 31 juillet 2023, correspondant aux mêmes correspondances que celles adressées aux demandeurs afin de les informer de l’absence d’octroi du crédit. Il précise à ce titre produire aux débats les bordereaux d’envoi et de réception des deux lettres recommandées avec accusé de réception adressées à Maître [B] les 8 et 31 juillet 2023.

A titre subsidiaire, il sollicite la réduction de la pénalité sollicitée par les demandeurs en faisant valoir qu’il a justifié des obligations exécutées afin d’obtenir le financement, ainsi que de sa bonne foi, et que la liquidation de la pénalité à hauteur du montant de 59.000 euros tel que sollicitée par les époux [D] serait excessive au regard des éléments produits par ce dernier aux débats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie, à juge unique, du 30 juin 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

* * * * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Les demandeurs sollicitent que leur action soit déclarée recevable.

En l’espèce, eu égard aux éléments exposés, et en l’absence de contestation par le défendeur de la recevabilité de l’action, il convient de déclarer les époux [D] recevables en leur action.

2. Sur l’absence de réalisation de la condition suspensive

Il résulte des dispositions de l’article 1181 du Code civil que l’obligation contractée sous une condition suspensive est notamment celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, laquelle ne peut être exécutée qu’après l’événement.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente régularisé entre les parties, prévoyant la vente à intervenir du bien concerné pour le prix de 590.000 euros, et un montant total des frais d’acquisition devant être pris en charge par Monsieur [S] [A] [L] à hauteur de 629.800 euros, que ce dernier avait prévu de financer cette acquisition au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 595.200 euros, et de fonds personnels pour 34.600 euros (pièce n°1 des demandeurs).

Il résulte encore de la lecture dudit compromis de vente que ce dernier a prévu une condition suspensive particulière liée à l’obtention d’un prêt par le défendeur, dans un délai de deux mois, devant répondre aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tout organisme prêteur – CREDIT AGRICOLE DE LORRAINE ;

— Montant maximal de la somme empruntée : 595.200 euros ;

— Durée maximale de remboursement : 25 ans ;

— Taux nominal d’intérêt maximal : 3,25% l’an ( hors assurance).

Au titre de ses obligations, il a été prévu que l’acheteur fasse sans délai toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et qu’il informe sans retard les vendeurs de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Le compromis de vente stipule que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre répondant aux conditions principales stipulées, et dans le délai de réalisation prévu à l’acte, soit dans les deux mois de la signature du compromis.

Il est encore prévu à l’acte qu’à défaut de notification aux vendeurs et au Notaire de l’obtention ou de la non-obtention de l’offre de prêt à l’issue du délai imparti, les vendeurs pourront mettre en demeure l’acheteur de justifier dans un délai de huit jours à compter du jour de la première présentation, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et qu’à défaut de preuve par l’acheteur, à l’issue de ce délai, de la remise d’une offre écrite conforme, « la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ».

Il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [S] [A] [L] a procédé, par l’intermédiaire d’un courtier, la SARL THIONVILLE CREDIT, au dépôt de deux demandes de prêt, soit :

— le 12 mars 2023 auprès de la Caisse d’Epargne Grand Est Europe, pour un montant de 589.790 euros, pour une durée de 25 ans, à un taux fixe de 2,98% (pièce n°1 du défendeur) ;

— le 27 mars 2023 auprès du Crédit Agricole de Lorraine, pour un montant de 595.189 euros, pour une durée de 25 ans, à un taux fixe de 2,90% (pièce n°2 du défendeur).

Il convient de relever à ce titre que le défendeur justifie dès lors du respect de son obligation tendant à la présentation de deux demandes de prêt respectant les conditions stipulées au compromis de vente pour ne pas avoir formé de demande de prêt d’un montant excédant le montant maximal de 595.200 euros fixé au compromis, ni le taux fixe nominal de 3,25 % également mentionné au compromis.

Monsieur [S] [A] [L] justifie par ailleurs des deux courriers de refus opposés par ces banques, tous deux en date du 09 juin 2023 (pièces n°3 et 4 du défendeur).

Le défendeur justifie par ailleurs de la réception d’un accord de principe émis le 06 juillet 2023 par la BNP PARIBAS, ne répondant cependant pas à une demande formée par ce dernier, mais consécutif à évaluation faite par la banque de la situation financière du défendeur, la conduisant à proposer un financement de la somme de 587.307,03 euros sur une durée de 300 mois, mais à un taux de 3,80%, soit excédant le taux fixe nominal maximal prévu au compromis de vente (pièce n°8 du défendeur).

Monsieur [S] [A] [L] justifie par ailleurs avoir informé les demandeurs aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 07 juillet 2023 de l’existence du refus opposé par la Caisse d’Epargne, dont il a affirmé aux termes du courrier en cause que le courrier de refus y était annexé, ainsi que d’une proposition formulée à un taux non conforme au compromis de 3,80 % (pièce n°5). Il résulte des bordereaux de dépôt et des avis de réception produits aux débats que le défendeur justifie de la réception de courrier par les demandeurs le 10 juillet 2023 (pièce n°7 du défendeur). Le défendeur affirme par ailleurs, conformément aux termes de la copie du courrier en cause, que ce courrier a également été adressé à Maître [B], Notaire, courrier que ce dernier conteste cependant avoir reçu aux termes de son courrier du 04 février 2025 (pièce n°6 des demandeurs), dès lors que le seul courrier que le Notaire affirme avoir reçu, dont il a transmis copie au conseil des demandeurs, est daté du 13 juillet 2023. Il résulte de ce courrier du 13 juillet 2023, tel que transmis par le Notaire, que le défendeur y avait joint le courrier de refus de la Caisse d’Epargne et l’accord de principe de la BNP PARIBAS.

Monsieur [S] [A] [L] justifie encore de l’envoi de ce nouveau courrier aux demandeurs, en réponse à la mise en demeure du 11 juillet 2023 adressée par ces derniers tendant à obtenir la communication des justificatifs de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, daté du 13 juillet 2023, mais reprenant mots pour mots ceux du courrier du 07 juillet 2023, étant observé que ce nouveau courrier, comportant en annexe le courrier de refus opposé par la Caisse d’Epargne, a été adressé par voie recommandée avec accusé de réception selon un bordereau de dépôt n°1A 204 993 3378 6 du 31 juillet 2023, et qu’il est produit une enveloppe encore fermée, tamponnée du 31 juillet 2023, portant le même numéro que celui figurant sur la preuve de dépôt, et comportant une étiquette de retour à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » (pièce n°6 du défendeur).

Monsieur [S] [A] [L] justifie encore, tel que précisé ci-avant, de l’envoi d’un courrier recommandé à l’Etude de Maître [Y], également le 31 juillet 2023, qu’il affirme correspondre au même courrier que celui envoyé à la même date aux défendeurs, et que Maître [Y] a précisé être le seul courrier reçu de ce chef.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si Monsieur [S] [A] [L] ne justifie assurément pas avoir transmis aux demandeurs, que ce soit par le courrier du 07 juillet 2023, ou par celui daté du 13 juillet 2023, envoyé le 31 juillet 2023, identique au précédent, les deux courriers de refus opposés le 09 juin 2023 par la Caisse d’Epargne et par le Crédit Agricole, le défendeur ne précisant aux termes de ces derniers n’avoir annexé à ces derniers que le seul courrier de refus de la Caisse d’Epargne, manquant ainsi aux exigences posées par le compromis de vente, il n’en demeure pas moins que ce dernier justifie dans le cadre de la présente procédure de la régularité des demandes de prêt effectuées, et de deux courriers de refus, justifiant ainsi de l’absence d’octroi d’un contrat de prêt répondant aux conditions posées. Ce dernier justifie encore d’un accord de principe de la BNP PARIBAS du 06 juillet 2023 cependant non conforme aux conditions posées par le compromis quant au taux fixe nominal proposé, supérieur à 3,25 %.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [S] [A] [L] justifie de la non-réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention du prêt sollicité, en dépit des diligences régulièrement mises en œuvre par ce dernier auprès notamment de la Caisse d’Epargne et du Crédit Agricole.

3. Sur la clause pénale

Les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil prévoient que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente stipule que « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 59.000 € à titre des dommages et intérêts ».

En l’absence de tout manquement de Monsieur [S] [A] [L] quant au défaut de réalisation de la condition suspensive, il y a lieu de débouter les époux [D] de leur demande tendant à la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 59.000 euros au titre de la clause pénale.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au procès, Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] seront condamnés aux dépens.

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [A] [L] les frais irrépétibles qu’il a dû exposer afin de faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure.

Parties perdantes au procès, Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D], seront dès lors également condamnés à payer à Monsieur [S] [A] [L] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile, et seront par ailleurs déboutés de leur demande formée au même titre à l’encontre du défendeur.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, tel est le cas s’agissant de la présente instance, introduite par acte du 27 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] de leur demande en paiement de la somme de 59.000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 03 mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] à payer à Monsieur [S] [A] [L] la somme de 1.5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de cette décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] et Madame [G] [V], épouse [D] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 novembre 2025 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier Le Président