TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 25/03230 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMDK

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SCCV VICTOR HUGO,

Prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 913 081 485

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Louis MINIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Société ABL IMMO TRANSACTION,

Prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 849 703 541

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Etienne DE MARICOURT,, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 23 Octobre 2025 avec effet au 03 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 03 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 Avril 2026 puis prorogé pour être rendu le 17 Avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Avril 2026, et signé par Etienne DE MARICOURT, Président, assisté de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction-vente Victor Hugo, immatriculée le 3 mai 2022, a pour associés la société ATREO et la société ABL IMMO TRANSACTION (ci-après la société ABL), chacune ayant également qualité de gérante.

Cette société a pour objet l’acquisition de tous terrain(s), immeuble(s), biens et droits immobiliers, et notamment ceux situés à [Adresse 2], cadastrés AP n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2].

La société ABL se trouvait en effet avant la création de la société Victor Hugo bénéficiaire d’une promesse de vente de ce terrain.

Les sociétés ATREO et ABL ont obtenu le 9 mai 2022 un permis de construire leur permettant la démolition d’une habitation et la construction de 36 logements collectifs répartis en deux bâtiments sur ce terrain.

Par acte du 20 juillet 2022, la société Victor Hugo substituée dans le bénéfice de la promesse précitée a acquis le terrain au prix de 1.200.000 euros.

La société Victor Hugo a bénéficié pour cette acquisition d’un concours de la banque CIC à hauteur de 1.200.000 euros sous condition d’un apport en numéraires par les associés de 310.000 euros, selon offre de crédit acceptée le 19 juillet 2022.

Reprochant à la société ABL de ne pas avoir satisfait à ses obligations d’apports de fonds, la société Victor Hugo l’a faite assigner en paiement devant ce tribunal par acte du 18 avril 2024.

La société ABL a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, la SCCV Victor Hugo présente au tribunal les demandes suivantes :

CONDAMNER la société ABL IMMO TRANSACTION à payer à la société SCCV VICTOR HUGO la somme de 196.698,81 € au titre des appels de fonds adressés le 2 novembre 2022 et le 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la mise en demeure de paiement,

CONDAMNER la société ABL IMMO TRANSACTION à payer à la société SCCV VICTOR HUGO la somme de 14.616,76 € au titre des intérêts statutaires de retard de paiement des appels de fonds, pour la période du 2 décembre 2022 au 14 décembre 2023,

CONDAMNER la société ABL IMMO TRANSACTION à payer la société SCCV VICTOR HUGO, à titre d’astreinte la somme de 200,00 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTER, la société ABL IMMO TRANSACTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER, la société ABL IMMO TRANSACTION au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

CONDAMNER, la société ABL IMMO TRANSACTION à payer à société SCCV VICTOR HUGO, la somme de 5.000,00 €, chacun, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la société ABL présente au tribunal les demandes suivantes :

Débouter la société Atreo (sic) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner la société Atreo à l’exécution forcée de la résolution adoptée par l’assemblée générale extraordinaire le 27 décembre 2022,

Condamner la société Atreo au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner aux entiers frais et dépens de la procédure et de ses suites.

Pour un exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 3 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026 et mise en délibéré au 3 avril 2026.

La date du délibéré a dû être prorogée au 17 avril 2026 compte tenu de la charge du contentieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement de la société Victor Hugo et la demande reconventionnelle de la société ABL dirigée contre la société ATREO.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article L.211-3 du code de la construction et de l’habitation, la société Victor Hugo expose que la société ABL n’a pas répondu aux appels de fonds destinés au financement de l’immeuble puis aux besoins de l’opération immobilière projetée, la contraignant à faire l’avance des sommes non versées ; qu’ainsi la société ABL n’a pas répondu à un appel de fonds du 2 novembre 2022 pour 110.379,44 euros pas plus qu’à un appel de fonds du 14 novembre 2023 pour un montant de 86.319,37 euros ; qu’une assemblée générale a dû être convoquée le 27 décembre 2022 pour voter la mise en vente forcée des parts sociales de la société ABL, résolution effectivement votée mais non mise à exécution ; que l’opération immobilière a finalement été suspendue en l’absence de demande ; que la vente du terrain à un tiers a finalement été autorisée lors d’une assemblée générale du 3 juillet 2023, une cession du projet à un bailleur social étant projetée afin de limiter les charges et de tenter de récupérer une partie des dépenses exposées.

En réponse aux conclusions adverses, la société Victor Hugo expose que la défenderesse ne conteste pas la régularité des appels de fonds ; que la validation des devis par l’associé n’est pas une condition pour satisfaire aux appels de fonds, lesquels étaient nécessaires à l’accomplissement de son objet social ; que la perte prétendue d’affectio societatis, moyen n’étant accompagné d’aucune demande, n’est alléguée que pour les besoins de la cause ; que cette perte ne peut être constituée par une simple divergence de points de vue entre associés gérants ni par la démotivation de la défenderesse ; que la société ABL ne peut en tout état de cause s’en prévaloir en se fondant sur sa propre défaillance ; que la société Atréo en qualité de co-gérante n’a pas adopté le comportement prétendu par la partie adverse mais s’est contentée d’agir en vue de l’accomplissement de l’objet social.

S’agissant de la vente forcée des parts de la société ABL, la demanderesse indique que la proposition de résolution en ce sens visait à créer un électrochoc pour que cette dernière réponde à ses obligations ; que cette mise en vente est une sanction et ne doit pas servir les intérêts de l’associé défaillant ; que cette sanction n’est pas exclusive d’une action en paiement telle qu’exercée ici ; que la société ABL ne peut lui opposer l’absence de mise en œuvre de la résolution de vente dès lors que cette décision s’est finalement révélée irrégulière, n’ayant pas été adoptée selon les modalités d’ordre public de l’article L211-3 du code de la construction et de l’habitation, et qu’en tout état de cause la mise en œuvre effective de la vente forcée n’aurait pas permis de couvrir les appels de fonds litigieux.

Pour sa part, la société ABL reproche à sa co-associée et co-gérante la société Atréo sa gestion individualiste de l’entreprise commune (contrat d’architecte trop coûteux, interruption unilatérale de la pré-commercialisation, revirements multiples et/ou incohérents dans la revente du projet à un tiers, devis validés unilatéralement). Elle indique qu’en raison de cette gestion défaillante, elle ne s’est jamais sentie associée à part égale avec la société Atréo ; que la volonté de travailler ensemble au projet commun s’est rapidement dissipée, ce qui caractériserait une perte d’affectio societatis justifiant son absence de réponse aux appels de fonds.

La société ABL reproche ensuite à la société Atréo de ne pas avoir mis à exécution la résolution autorisant la vente forcée de ses parts et ne pas avoir exécuté son obligation contractuelle et statutaire d’exécuter les décisions collectives. Elle en déduit qu’elle ne peut se voir obliger à répondre aux appels de fonds litigieux alors qu’elle a exprimé la volonté de se retirer de la société, outre une demande d’exécution forcée dirigée contre la société Atréo.

Pour statuer, le tribunal doit rappeler tout d’abord les dispositions de l’article L211-3 du code de la construction et de l’habitation applicables aux sociétés civiles de construction-vente :

Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social dans les proportions prévues à l’article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

En l’espèce, la société ABL ne conteste ni la régularité formelle des appels de fonds litigieux, notamment au regard de la procédure prévue par l’article 16 des statuts de la société Victor Hugo, ni la réunion des conditions fixées par l’article L211-3 précité, soit le caractère indispensables de l’appel de fonds à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

La société ABL avance néanmoins deux moyens en défense qu’il convient d’examiner.

S’agissant de la perte alléguée d’affectio societatis, le tribunal relève que la défenderesse n’explique pas en quoi ce moyen serait susceptible de faire échec à l’action en paiement adverse, étant relevé que celui-ci n’est pas accompagné d’une demande en dissolution, laquelle ne prendrait en tout état de cause effet qu’au jour de son prononcé et n’aurait donc pas d’effet sur les appels de fonds antérieurs.

A titre surabondant, la société ABL ne verse aucune pièce et ne démontre aucun des agissements qu’elle impute à son associé et co-gérante.

Ce premier moyen ne permet donc pas de faire obstacle à la demande en paiement.

S’agissant des effets de la résolution non exécutée en vente forcée des parts sociales de la société ABL, il est tout d’abord jugé constamment que l’existence en droit de la procédure de vente forcée des titres ne fait pas obstacle à une action en paiement.

Ensuite, outre encore une fois l’absence d’effet d’une cession qui serait nécessairement postérieure aux appels de fonds litigieux, il faut considérer en tout état de cause que la société ABL ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, à savoir de ses propres défaillances dans le paiement des appels de fonds ayant conduit au vote de la résolution, pour échapper au paiement de ceux-ci dans le cadre du présent procès.

Dès lors, ce second moyen de défense ne permet pas non plus de faire obstacle à la demande en paiement à laquelle il convient de faire droit.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société ABL IMMO TRANSACTION à payer à la société SCCV VICTOR HUGO la somme de 196.698,81 euros au titre des appels de fonds adressés le 2 novembre 2022 et le 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la mise en demeure de paiement.

La société ABL IMMO TRANSACTION sera également condamnée à la somme de 14.616,76 euros au titre des intérêts de retard au taux d’un pour cent par mois prévus à l’article 16 des statuts de la société Victor Hugo, pour la période du 2 décembre 2022 au 14 décembre 2023.

S’agissant de condamnations financières susceptibles d’être exécutées par les mesures de saisies prévues par le code des procédures civiles d’exécution, une mesure d’astreinte n’apparaît en l’état pas nécessaire à l’exécution de la décision.

La demande en exécution de la résolution du 27 décembre 2022 dirigée à l’encontre de la société Atreo, société qui n’est pas partie à l’instance, sera nécessairement déclarée irrecevable.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ABL IMMO TRANSACTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la société ABL IMMO TRANSACTION versera à la SCCV Victor Hugo une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société ABL IMMO TRANSACTION à ce titre dirigée contre la société ATREO qui n’est pas partie à l’instance sera déclarée irrecevable.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ABL IMMO TRANSACTION à verser à la SCCV Victor Hugo :

la somme de 196.698,81 euros au titre des appels de fonds des 2 novembre 2022 et 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023,

la somme de 14.616,76 euros au titre des intérêts de retard au taux d’un pour cent par mois prévus à l’article 16 des statuts de la société Victor Hugo,

la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’astreinte de la SCCV Victor Hugo ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par la société ABL IMMO TRANSACTION contre la société ATREO, société non partie à l’instance ;

CONDAMNE la société ABL IMMO TRANSACTION aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Benjamin LAPLUME Etienne DE MARICOURT

Chambre 01

N° RG 25/03230 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMDK

Société SCCV VICTOR HUGO,

C/

Société ABL IMMO TRANSACTION

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.