TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00376

DOSSIER : N° RG 24/02727 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBZ4

AFFAIRE : Société CAPITAL HABITAT / [B] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 11 Mars 2025, décision mise en délibéré au 20 mai 2025 et prorogée au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CAPITAL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme LUCE de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [B] [Y]

né le 19 Février 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [W] [F] née le 6 août 1974 en REPUBLIQUE DOMINICAINE, de nationalité espagnole, sans profession, demeurant [Adresse 5] à [Localité 3]

non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de placement immobilier CAPITAL HABITAT (société CAPITAL HABITAT) a, par contrat signé le 23 septembre 2013, donné à bail à Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] un appartement n°18, un box n°66, une cave n°146 et un parking n°158 au sein de la résidence LES JARDINS D’ALEXANDRA située [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 799 euros, outre des provisions pour charges de 55 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 6 février 2025, remis à étude, la société CAPITAL HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 7 janvier 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater le 7 février 2024 la résiliation du bail consenti par la société CAPITAL HABITAT à Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F], pour un appartement de type 3 sis [Adresse 6] à [Localité 8] (lot nº18), ainsi qu’une cave (lot n°143), un garage (lot n°66) et une place de parking n°12 (lot n°158), en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié aux locataires le 6 décembre 2023 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail précité consenti par la SCPI CAPITAL HABITAT à Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F], aux torts exclusifs de ces derniers ;

— en conséquence, déclarer Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] occupants sans droit ni titre de l’appartement objet du bail ;

— juger que le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] compte-tenu de leur mauvaise foi ;

— condamner Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] à libérer les locaux qu’ils occupent de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner, à défaut de libération effective des locaux dans le délai précité, l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] à payer à la société CAPITAL HABITAT la somme de 18 551,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 4 octobre 2024, mois d’octobre inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation échus entre cette date et celle du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] à payer à la société CAPITAL HABITAT, une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à la somme de 1 029,11 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] ;

— condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] à payer à la société CAPITAL HABITAT, une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] en tous les dépens de l’instance ;

— rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 22 janvier 2025, indiquant que Madame [W] [F] avait quitté le foyer ; que Monsieur [B] [Y] endossait seule la charge de la dette locative qu’il explique par la succession de difficultés familiales et sa démission en juillet 2024 ; qu’il a été victime d’un accident domestique et ne perçoit pas d’indemnités chômage ; qu’il n’a plus réglé son loyer depuis une inondation survenue en janvier 2022 qui a causé de nombreux dégâts dans le logement qui n’ont pas été pris en charge ; qu’il souhaite payer la somme de 8 000 euros à son bailleur et souhaite solliciter des dommages et intérêts lié à la non prise en charge de l’inondation, refusant ainsi de payer le solde de la dette. Le rapport mentionne par ailleurs que Monsieur [B] [Y] n’a pas donné suite aux autres rendez-vous qui lui ont été proposés.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 janvier 2025 lors de laquelle la société CAPITAL HABITAT était représentée, Monsieur [B] [Y] était présent et Madame [W] [F] n’était ni présente, ni représentée. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025 pour permettre à Monsieur [B] [Y] de produire les pièces justifiant de ses demandes notamment celles relatives à l’inondation de l’appartement et aux conditions dans lesquelles il y vivait.

Lors de l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre à la société CAPITAL HABITAT de prendre connaissance des pièces adressées par Monsieur [B] [Y].

Lors de l’audience du 11 mars 2025, la société CAPITAL HABITAT, représentée, a réitéré ses demandes et déposé un décompte arrêté au 5 mars 2025 actualisant la dette à la somme de 23 697,43 euros.

Monsieur [B] [Y], présent, a indiqué que le bailleur aura un virement de 7 000 euros ce jour et que les loyers vont être repris.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 20 mai 2025 prorogée à la date du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 septembre 2013. La clause résolutoire du contrat (article VI) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 6 décembre 2023, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 7 000 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 7 février 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payées si le bail était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés arrêté au 5 mars 2023, s’élève à la somme de 23 697,43 euros.

Si, lors de l’audience, Monsieur [B] [Y] indique avoir procédé au versement de la somme de 7 000 euros au bailleur, ce dernier ne justifie aucunement de ce paiement. Il n’a par ailleurs pas contesté le montant de la dette locative susvisée. La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 18 551,88 euros et à compter du 20 mai 2025, date initiale du prononcé de la présente décision, sur le surplus et jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 7 février 2025, la résiliation du contrat de location conclu le 23 septembre 2013 entre la société civile de placement immobilier CAPITAL HABITAT d’une part et Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] d’autre part, portant sur un appartement n°18, un box n°66, une cave n°146 et un parking n°158 au sein de la résidence LES JARDINS D’ALEXANDRA située [Adresse 1] à [Localité 9], par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] à payer à la société civile de placement immobilier CAPITAL HABITAT la somme de 23 697,43 euros, arrêtée au 5 mars 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 18 551,88 euros et à compter du 20 mai 2025, sur le surplus et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [W] [F] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,