TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 23/08601 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3UK

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence [11]” sis [Adresse 6] et [Adresse 5] représenté par son syndic :

C/

[M] [U], [K] [B] épouse [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence [11]” sis [Adresse 6] et [Adresse 5] représenté par son syndic :

IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

DEFENDEURS

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillant

Madame [K] [B] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812,778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisaton judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 17 juin 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffiere,

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 14], sis [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [M] [U] et Madame [K] [B] épouse [U] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Immo de France Paris Ile de France, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploits du 12 octobre 2023, aux fins de :

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ladite assignation pour un exposé détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires.

M. et Mme [U], assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.522,27 euros au titre des charges arrêtées au 4e trimestre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des

frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 8.559,78 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.962,49 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.559,78 euros au titre des charges arrêtées au 4e trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 pour la somme de 1.079,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [U] sont propriétaires des lots n°1340 et 1356 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de M. et Mme [U] pour la période du 1er Juillet 2021 au 5 octobre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 10 mars 2021, 24 janvier 2022 et 30 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices clos aux 30 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 30 septembre 2022 ; voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024 ; voté divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.559,78 euros au titre des charges arrêtées au 5 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 août 2021 pour la somme de 1.079,09 euros et à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans

le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10

juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit une lettre de mise en demeure adressée en recommandé par le syndic à M. et Mme [U] datée du 11 août 2021, justifiant de sa distribution le 13 août suivant.

Il apparaît qu’à cette date seule la somme de 1.024,11 euros était due au titre de la créance réclamée dans le cadre de la présente instance.

Les intérêts courront donc à partir du 13 août 2021 sur cette somme et à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le surplus.

En conséquence, M. et Mme [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.559,78 euros au titre des charges arrêtées au 4e trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021 pour la somme de 1.024,11 euros et à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le surplus (7.535,67 euros).

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.962,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. et Mme [U] pour la période du 1er Juillet 2021 au 5 octobre 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, respectivement pour la constitution du dossier auprès de l’avocat et du commissaire de justice instrumentaire (343,17 euros x 4), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes,

— frais de mises en demeure des 11 août 2021, 2 mai 2022 et 3 novembre 2022 (54,38 euros x 3) dès lors qu’aucune somme n’est venue à échéance entre les courriers de relance et les mises en demeure y attachées.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 426,67 euros (118,50 au titre des frais de relance facturés conformément au contrat de syndic, 163,50 euros au titre de la sommation de payer du 12 mai 2023, 144,67 euros au titre de la sommation de payer du 9 juin 2022) au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. et Mme [U] seront condamnés à lui verser, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2023.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.535,82 euros sur le compte de M. et Mme [U].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. et Mme [U] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. et Mme [U] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [U], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [U] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [U] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires, qui n’invoque pas l’article 220 du code civil, de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [K] [B] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4]) représenté par son syndic les sommes de :

8.559,78 euros au titre des charges arrêtées au 5 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2021 pour la somme de 1.024,11 euros et à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le surplus (7.535,67 euros),426,67 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2023,500,00 euros à titre de dommages et intérêts,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.535,82 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [M] [U] et Madame [K] [B] épouse [U] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Madame [K] [B] épouse [U] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge, par suite d’un empêchement du président et par DIDI Georges, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT