MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

Minute : 25/00007

N° RG 25/00796 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FELK

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame [R] POUYET

Débats : En audience publique le 03 Juin 2025

Prononcé : le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[W] [A] épouse [B]

née le 27 Mars 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Myriam RONDEAU BERNARD de la SELARL AVANNE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, M^e Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

[R] [S] [I] épouse [A]

née le 16 Août 1969 à [Localité 8] (25), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Myriam RONDEAU BERNARD de la SELARL AVANNE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, M^e Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

[X] [A]

né le 03 Septembre 1995 à [Localité 6] (74), demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Myriam RONDEAU BERNARD de la SELARL AVANNE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, M^e Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

[J] [A]

née le 13 Octobre 1996 à [Localité 6] (74), demeurant [Adresse 7] (SUISSE)

représentée par Maître Myriam RONDEAU BERNARD de la SELARL AVANNE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, M^e Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MONT SION exerçant sous l’enseigne HOTEL [A], représentée par [F] [O] et Keike WISCHOW, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pascal BURDET de la SELARL JURISAVOIE, avocat au barreau d’ANNECY,

Le 4/11/2025

Expédition à M^e FUSTER – M^e BURDET et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juillet 2012, monsieur [P] [A], madame [M] [N] épouse [A], madame [W] [A] épouse [B] et monsieur [U] [A] ont donné à bail à la société à responsabilité limitée SARL MONT SION, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2012, un bâtiment avec terrain attenant, piscine et tennis situé sur la commune de [Localité 12], [Adresse 10], destiné à l’exploitation d’une activité hôtelière, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxe et hors charges d’un montant initial de 42 040,20 euros.

Suite aux décès de monsieur [P] [A], de madame [M] [N] épouse [A] et de monsieur [U] [A], la propriété du bien donné à bail est désormais répartie ou démembrée entre madame [W] [A] épouse [B] et madame [R] [I] épouse [A], monsieur [X] [A] et madame [J] [A], l’épouse et les enfants de monsieur [U] [A].

Par exploit d’huissier en date du 23 avril 2021, la société à responsabilité limitée SARL MONT SION a sollicité le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 et a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme correspondant à la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Par exploit d’huissier en date du 25 juin 2021, les consorts [A] ont notifié à la société à responsabilité limitée SARL MONT SION leur acceptation du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 mais ont sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle, hors charges et hors taxes, de 77 200 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 janvier 2023, les consorts [A] ont notifié à la société à responsabilité limitée SARL MONT SION un mémoire en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Par exploit d’huissier en date du 10 mars 2023, les consorts [A] ont fait assigner la société à responsabilité limitée SARL MONT SION devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans leurs conclusions notifiées le 2 juin 2025, madame [W] [A] épouse [B], madame [R] [I] épouse [A], monsieur [X] [A] et madame [J] [A] demandent au juge :

à titre principal, de fixer le montant annuel du loyer hors charges et hors taxe du bail renouvelé le 1er juillet 2021 à la somme de 77 200 euros,à titre subsidiaire d’ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux,en tout état de cause de condamner la société à responsabilité limitée SARL MONT SION à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,d’ordonner la distraction des dépens au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AVANNE.

Dans ses conclusions notifiées le 30 mars 2023, la société à responsabilité limitée SARL MONT SION demande au juge :

à titre principal, de débouter les consorts [A] de leur demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 77 200 euros,d’ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux,

de fixer le montant du loyer provisionnel hors charges et hors taxes dû pendant le cours de l’instance à la somme de 48 408 euros,de condamner les consorts [A] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025 lors de laquelle les parties ont formé des observations orales au soutien de leurs conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fixation du montant du loyer révisé :

Vu les articles L.145-33, L.145-34, L145-36 et R.145-10 du code de commerce ;

Si la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative ne peut en principe avoir pour effet d’entraîner une augmentation du prix du bail supérieure à la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale du bail expiré lorsque ce bail a été conclu pour une durée de neuf années et que sa durée n’a pas excédé douze années par l’effet d’une tacite prorogation, il en va différemment lorsqu’au regard des caractéristiques propres des locaux à la date du renouvellement, ceux-ci ne peuvent faire l’objet que d’une seule utilisation sans la réalisation au préalable de travaux importants et coûteux.

Le caractère monovalent des locaux a en effet pour conséquence que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, indépendamment de l’application de toute règle de plafonnement, et que cette valeur locative ne peut être déterminée selon les critères du droit commun s’il existe un usage propre à la branche d’activité concernée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bâtiment objet du bail était aménagé au 1er juillet 2021, date d’effet du bail renouvelé, en hôtel.

Les bâtiments dans lesquels est exploitée une activité hotellière sont habituellement considérés comme monovalents en raison des aménagements particuliers qu’impose cette activité et qui ne sont nécessaires à aucune autre si bien qu’une autre activité ne peut être exercée dans ces bâtiments qu’au prix de travaux de transformation lourds et coûteux. Il n’en va autrement que lorsqu’une autre activité est exploitée dans le bâtiment sans que cette activité ne présente un lien de complémentarité ou d’interdépendance avec l’activité hôtelière.

La société défenderesse ne démontre aucunement qu’elle exercerait dans les locaux donnés à bail une activité autre que l’activité hôtelière et qui ne constituerait pas uniquement un complément ou ne dépendrait pas de l’hôtellerie. Il ressort au contraire du rapport d’expertise établi par monsieur [V] [E] versé aux débats par les demandeurs que l’activité d’hébergement proprement dite représente en moyenne 95% du chiffre d’affaires de la société défenderesse.

Le caractère monovalent des locaux doit donc être retenu et en conséquence le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée au regard des usages habituellement suivis dans l’hôtellerie, sans application d’un quelconque plafonnement.

Afin de rapporter la preuve de la valeur locative, les demandeurs versent aux débats un rapport établi part monsieur [V] [E]. Le juge ne peut cependant fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire. En outre, il est indiqué dans le rapport d’expertise que celui-ci a été réalisé sans déplacement sur les lieux et en reprenant un certain nombre d’informations établies dans le cadre d’une précédente expertise amiable réalisée plusieurs années avant la date d’effet du renouvellement. L’expert n’a donc pu prendre en compte des éléments actualisés pour déterminer la valeur locative. Enfin la valeur locative retenue par monsieur [V] [E] est supérieure à celle prise en considération par le cabinet FOLLIET EXPERTISES dans le rapport établi le 21 février 2025 (il est vrai pour déterminer la valeur à la vente du bâtiment et non sa valeur locative au 1er juillet 2021). Le rapport d’expertise établi par monsieur [V] [E] n’est donc pas suffisamment probant pour permettre au juge de d’estimer la valeur locative des locaux.

La juridiction ne disposant pas des éléments suffisants pour déterminer le prix du bail et le recueil de ces éléments nécessitant des investigations techniques, il y aura lieu d’ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés par moitié par les deux parties.

Sur le loyer provisionnel :

Vu l’article L.145-57 du code de commerce ;

Pendant la durée de l’instance, le preneur est tenu de continuer à payer le loyer au prix ancien, sauf la faculté pour le juge de fixer à titre provisionnel un autre prix. Le juge n’a donc pas l’obligation de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance.

En l’espèce, aucune des parties ne produit les éléments nécessaires à la fixation du loyer à un montant autre que l’ancien montant. Il n’y aura donc pas lieu à fixation d’un loyer provisionnel, la société défenderesse devant continuer à payer les loyers échus au prix ancien.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement,

en premier ressort,

Dit que les locaux situés sur la commune de [Localité 12], lieudit [Adresse 9], objets du bail commercial liant les parties, renouvelé pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er juillet 2021 sont des locaux monovalents ;

Dit en conséquence que le prix du bail renouvelé devra correspondre à la valeur locative des locaux au 1er juillet 2021, établie selon les usages habituels en matière d’hôtellerie indépendante de tourisme, sans que ne puisse être appliqué le moindre plafonnement ;

avant dire droit,

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder madame [R] [Z], expert près la Cour d’appel de Chambéry, domiciliée cabinet Berthier & associés – Savoie Technolac [Adresse 3], laquelle aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix :

— de se rendre sur les lieux et de visiter les locaux donnés à bail, sur la commune de [Localité 12], [Adresse 10], en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— de procéder à la description des lieux loués et faire toute observation utile sur leur état et leur utilisation ;

— de déterminer la valeur locative des biens donnés à bail dans leur état au 1er juillet 2021 par référence aux usages habituellement suivis en matière d’hôtellerie touristique indépendante ;

— de faire toute observation utile à la solution du litige ;

Dit que madame [W] [A] épouse [B], madame [R] [I] épouse [A], monsieur [X] [A] et madame [J] [A] d’une part, la société à responsabilité limitée SARL MONT SION d’autre part, devront chacun consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 2 500 euros (provision globale de 5 000 euros), à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 janvier 2026 ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Dit que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 octobre 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commet le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, pour en surveiller l’exécution, et à défaut, son suppléant ;

Dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel ;

Rappelle que le locataire doit continuer à payer les loyers à leur date d’échéance au prix ancien ;

Réserve le surplus des demandes et les dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 14] par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT