CDTRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00747 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEIM

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL / [H] [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025, décision mise en délibéré au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [H] [B], demeurant [Adresse 6]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrats signés le 8 avril 2024, donné à bail à Monsieur [H] [B] un appartement n°389117, porte 4001 et un parking extérieur n°PE21 au sein de la résidence [4] située [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 510,27, outre des provisions pour charges de 165,48 euros par mois, pour l’appartement, et de 53,84 euros outre des provisions pour charges de 0,61 euros par mois, pour le parking.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 février 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, constater la résiliation des contrats de location et de parking du 8 avril 2024 concernant les lieux loués sis [Adresse 5] au 7 janvier 2025 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation des contrats ne serait pas constatée, prononcer la résiliation des contrats de location d’habitation et de parking pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;

— en conséquence, condamner Monsieur [H] [B] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’elle occupe, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires ; le condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;

— dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code de procédure civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [H] [B] à payer à la requérante, sauf à parfaire, la somme de 3 904,82 euros au titre de l’arriéré de loyer du logement et du parking dû au 7 janvier 2025, outre intérêts de droit,

— condamner Monsieur [H] [B] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement, et du parking ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 8 janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif,

— la condamner au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 (soit la somme de 139,77 euros).

Le rapport du Pôle médico-social, reçue par le Greffe le 18 août 2025, indique que suite à un accident du travail en 2024, Monsieur [H] [B] n’a perçu aucune ressource pendant 4 mois et souhaite désormais régler sa dette locative.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 3 octobre 2025 à la somme de 1 877,10 euros. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, expliquant que le plan de remboursement mis en place avec le locataire est respecté.

Monsieur [H] [B], présent, a expliqué avoir été en arrêt pendant 5 mois et demeuré sans revenu pendant 3 mois. Il a indiqué souhaiter poursuivre le plan mis en place avec le bailleur et expliqué que la dette locative serait payée dans 4 mois. Il a indiqué percevoir un salaire mensuel de 1 600 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats portant sur l’appartement et le parking ont été conclus le 4 avril 2024 et les clauses résolutoires qui y sont insérées (article 7 et article 9), prévoient qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car il constitue la loi entre les parties, nonobstant la possibilité de le réduire conformément à la loi du 27 juillet 2023.

Il est justifié de la délivrance, le 6 novembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, de la somme de 2 259,03 euros visant les clauses résolutoires des contrats et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 7 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêté au 3 octobre 2025, s’élève à la somme de 1 737 ,33 euros après déduction des frais contentieux facturés 139,77 euros le 15 novembre 2024, qui ne constituent pas des charges locatives. La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [H] [B] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [B] sollicite des délais de paiement, indiquant qu’un plan de remboursement est déjà mis en place mais sans indiquer la somme qu’il verse en complément de son loyer. La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL ne s’oppose pas au maintien dudit plan.

Il ressort du dernier décompte actualisé en date du 3 octobre 2025 que le loyer de Monsieur [H] [B] s’élève actuellement à la somme de 771,38 euros (715,18 euros + 56,20 euros), qu’il a perçu de façon sporadique des aides de la caisse d’allocations familiales, et que ce dernier a réglé la somme de 1 011,26 euros au mois de septembre 2025 et 889,55 euros au mois de juillet et août 2025.

Compte tenu de l’accord et des éléments dont on dispose sur le plan de remboursement d’ores et déjà mis en place, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 120 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Monsieur [H] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 7 janvier 2025, la résiliation des contrats conclus entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [H] [B], portant sur un appartement n°389117, porte 4001 et un parking extérieur n°PE21 au sein de la résidence [4] située [Adresse 2] à [Localité 3], par le jeu de la clause résolutoire qui y sont insérées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 1 737, 33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [H] [B] à se libérer de cette somme par 14 versements mensuels et successifs de 120 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 15ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [H] [B] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [B] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,