TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 26 Février 2026 N°: 26/00076

N° RG 23/02603 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2UC

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 18 Décembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ [Adresse 1] poursuites et diligences de son syndic, la SAS CAP DEVELOPPEMENT dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement dénommé [Adresse 3]

IMMOBILIER GENEVOIS CHABLAIS sis [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5] et [Adresse 6]

représenté par Maître Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VENACO

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 27/02/26

à

— M^e JULIAND

Expédition(s) délivrée(s) le 27/02/26

à

— M^e BALLALOUD

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL VENACO est propriétaire de plusieurs lots de copropriété au sein de la [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTAIGNE a fait assigner la SARL VENACO devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTAIGNE demande au tribunal de :

Rejeter les demandes adverses, Condamner la SARL VENACO à lui payer :La somme de 16.033,60 € au titre des charges de copropriété dues au 4 novembre 2024, outre les charges échues au jour de l’audience et outre intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 5.584,30 € et à compter de l’assignation pour le surplus, La somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, La somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner la SARL VENACO aux dépens, comprenant notamment le coût des sommations de payer pour 157,93 € et 150,12 €, le coût de l’assignation pour 55,12 € et le coût du procès-verbal de saisie conservatoire pour 272,47 €, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, Subsidiairement : assortir les délais de paiement de la clause de déchéance habituelle en pareille matière.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL VENACO demande au tribunal de :

Inviter le syndicat des copropriétaires à produire un décompter permettant de vérifier la reprise de solde antérieur de 3.031 €, Rejeter la demande au titre du « dossier huissier » pour 360 € et la demande indemnitaire, Lui accorder un délai de 6 mois pour s’acquitter des sommes réclamées et non contestées.

La clôture est intervenue le 1er avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 1231-6 alinéa 1 et 2 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la SARL VENACO ne conteste pas être débitrice de charges de copropriété à l’exception :

De la somme de 3.031 €, correspondant à un « rappel », qui a toutefois été réglée par les derniers paiements réalisés par la SARL VENACO, de sorte qu’elle n’est pas incluse dans la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires ;De la somme de 360 € correspondant à la « remise du dossier à l’huissier », qui est toutefois une somme prévue tant au titre des dispositions de la loi précitée que par le contrat de syndic (article 9.1).

Aucun décompte récent n’étant produit, il ne pourra être fait droit à la demande non chiffrée et non justifiée relative aux charges échues au jour de l’audience. Il sera en revanche fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 16.033,60 € au titre des charges de copropriété dues au 4 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 (commandement de payer) sur la somme de 5.584,30 € et à compter du 13 novembre 2023 (assignation) pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

En omettant de s’acquitter des charges dues, la défenderesse a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement. Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL VENACO ne produit aucun élément justifiant de sa situation financière. La demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande d’anatocisme formulée par le syndicat des copropriétaires.

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dépens, ainsi que de condamner la SARL VENACO à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL VENACO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » :

La somme de 16.033,60 € au titre des charges de copropriété dues au 4 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 5.584,30 € et à compter du 13 novembre 2023 pour le surplus, La somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, La somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des charges échues au jour de l’audience ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la SARL VENACO ;

CONDAMNE la SARL VENACO aux dépens comprenant notamment le coût des sommations de payer pour 157,93 € et 150,12 €, le coût de l’assignation pour 55,12 € et le coût du procès-verbal de saisie conservatoire pour 272,47 € ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,