TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00122 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5B5

ORDONNANCE DE REFERE N°25/969

DU : 28 Novembre 2025

S.A. 3F GRAND EST

C/

[O] [U]

[J] [W]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Apppel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F GRAND EST, demeurant 8 Rue Adolphe Seyboth – 67000 STRASBOURG

Rep/assistant : M^e François JAQUET, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [U], demeurant Les Jardins du Triangle – 3 Rue d’Hayange – 57190 FLORANGE, non comparant

Madame [J] [W], demeurant Les Jardins du Triangle – 3 Rue d’Hayange – 57190 FLORANGE, non comparante

Date des débats : 14 Octobre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2022, ayant pris effet le même jour, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] un bien immobilier à usage d’habitation situé appartement n°207, Les Jardins du Triangle, 3 rue d’Hayange à FLORANGE (57 190), le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 536,71 € hors charges, outre la somme de 75,31 € à titre de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST a fait signifier à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] un commandement de payer la somme principale de 2 158,50 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la MOSELLE par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025 (signifié à personne pour Madame et à personne présente pour Monsieur), la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— constater que le bail à effet du 27 juin 2022 conclu entre elle et les défendeurs se trouve résilié de plein droit à la date du 16 février 2025 ;

— condamner les défendeurs à libérer le bien loué de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique dans les délais en vigueur ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision la somme de 4 191,24 € représentant le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 4 mars 2025, sous réserve des règlements et des loyers impayés survenus ultérieurement ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler, à compter du 16 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et à l’avance sur charges (hors APL), révisable selon le bail et la réglementation HLM, soit actuellement 684,90 € par mois ;

— dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 91,22 € à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

— dire que cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 25 € au titre des frais d’enquête SLS ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 16 décembre 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 28 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle fait état de l’absence de versement, verse aux débats un décompte actualisé de sa créance et sollicite la mise en délibéré de l’affaire.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié à personne pour Madame et à personne présente pour Monsieur le 27 mars 2025, Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] ne sont ni présents, ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W]

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 8 121,76 € suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur ont été signifié le 16 décembre 2024.

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de 2 mois.

Par ailleurs, étant non comparants, ils ne produisent de fait aucun élément sur leur situation actuelle, de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement en application de l’article 24V de la loi susvisée, d’autant qu’il ressort des débats que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 16 février 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W]

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST produit un décompte aux termes duquel Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] restent devoir, après soustraction des frais « autres produits » d’un montant de 25 €, la somme de 8 096,76 € à la date du 30 septembre 2025.

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8 096,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 684,90 €, outre la somme de 91,22 € à titre de provisions sur charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte. La demanderesse sera déboutée de ses demandes de dire que ces indemnités seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et qu’elles porteront intérêts au taux égal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités.

— Sur la demande au titre de l’indemnité pour frais de dossier Supplément de Loyer Solidarité (SLS)

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret et Conseil d’État. […] ».

L’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à la somme de 25 €.

La demanderesse verse aux débats deux documents intitulés « Relance réponse à l’Enquête Supplément de loyer de solidarité » aux termes desquels il est indiqué aux défendeurs qu’ils n’ont pas répondu à l’enquête obligatoire avant le délai fixé au 28 octobre 2024, leur sollicitant d’y répondre, rappelant l’application de l’indemnité forfaitaire pour frais de dossier de 25 € en cas d’absence de réponse de leur part.

En l’absence de réponse par les défendeurs dans les quinze jours suivant l’envoi d’une mise en demeure, il y a lieu de les condamner solidairement à payer à la défenderesse la somme de 25 € au titre de l’indemnité pour frais de dossier Supplément de Loyer Solidarité (SLS).

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la situation économique de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W], qui supporteront la charge des dépens, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2022 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST et Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] concernant le bien à usage d’habitation situé appartement n°207, Les Jardins du Triangle, 3 rue d’Hayange à FLORANGE (57 190) sont réunies à la date du 16 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 février 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 684,90 €,outre la somme de 91,22 € à titre de provisions sur charges ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST à titre provisionnel, la somme de 8 096,76 € (décompte arrêté au 30 septembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DÉBOUTE la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST de ses demandes de dire que ces indemnités seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et qu’elles porteront intérêts au taux égal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST la somme de 25 € au titre de l’indemnité pour frais de dossier Supplément de Loyer Solidarité (SLS) ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame Monsieur [O] [U] et Madame [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,