TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01272 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ66

Plaidoirie le 17 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Marion GIRARD-MARGERIDON

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

COMMUNE D’AOSTE

3 place de la Mairie

38490 AOSTE

représentée par M^e Marion GIRARD-MARGERIDON, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Madame [B] [K]

6 Place Blanc Jolicoeur

Le Martinet

38490 AOSTE

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 16 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 28 février 2022, consenti par la COMMUNE D’AOSTE, Madame [B] [K] a pris en location un logement situé 6 Place Blanc Jolicoeur – le Martinet – 1er étage Porte 2, 38490 AOSTE en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 488,32 euros.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 15 février 2024, la COMMUNE D’AOSTE a fait délivrer à Madame [B] [K] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 6 935,82 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La COMMUNE D’AOSTE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 16 février 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [B] [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la COMMUNE D’AOSTE a assigné Madame [B] [K] devant le Juge des contentieux de la protection pour l’audience du 15 octobre 2024, affaire enrôlée sous le N° RG 24/00790.

Vu qu’à l’audience du 15 octobre 2024, la COMMUNE D’AOSTE n’a pas comparu à l’audience pour laquelle elle a fait assigner Madame [B] [K] une caducité a été prononcée.

Suite à cette caducité, par acte de commissaire de justice remis à personne le 19 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, la COMMUNE D’AOSTE a assigné Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater que Madame [B] [K] est redevable des sommes restantes dues au jour de la signification de la présente soit 9 193,11 euros ;Constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail se trouve résilier de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait, Madame [B] [K] est actuellement occupante du logement sans droit ni titre ;à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,Condamner Madame [B] [K] a libéré les lieux qu’elle occupe à 38490 AOSTE – 6 Place Blanc Jolicoeur – Le Martine (CF ASSIGNATION) – 1er Etage – et à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, expulser la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin était ;Condamner Madame [B] [K] au titre des sommes dues à ce jour, soit la somme de 9 193,11 euros sauf à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;Fixer l’indemnité d’occupation, à la somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des locaux de la locataire ;Condamner Madame [B] [K] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner Madame [B] [K] à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 pour résistance abusive et injustifiée ;Condamner Madame [B] [K] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la notification à la sous-préfecture, le coût de la présente assignation article 696 du Code de procédure civile;Débouter Madame [B] [K] de toute demande reconventionnelle, et toute défense, exception et fin ;Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Madame [B] [K] s’est présentée le 13 février 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [B] [K] vit dans le logement en cause avec ses deux enfants qu’elle reçoit à son domicile un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires. Le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 671,13 euros en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 591,70 euros. Madame [B] [K] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée. Madame [B] [K] indique avoir déposé un dossier de surendettement et entend se maintenir dans le logement afin de disposer du temps nécessaire pour trouver un nouveau logement.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la COMMUNE D’AOSTE, régulièrement représentée par Monsieur [R] [N], maire en exercice, lequel a maintenu les demandes, après avoir actualisé la créance au jour de l’audience à la somme de 10 000 euros, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La COMMUNE D’AOSTE s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [B] [K] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a récemment déposé un dossier de surendettement et cherche à quitter le logement.

Par décision de réouverture des débats en date du 6 mai 2025, le tribunal a demandé à la COMMUNE D’AOSTE de justifier d’une part par l’absence de transmission de ses pièces venant au soutien de ses demandes et visées par l’assignation à savoir, le contrat de bail, le commandement de payer, ainsi que la dénonce CCAPEX. D’autre part, pour appréciation éclairée des faits et ce compte tenu de la validation, par la commission de surendettement des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Madame [B] [K], d’inviter le bailleur à produire un décompte actualisé de la dette locative.

L’affaire a finalement été rappelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025 en présence de la COMMUNE D’AOSTE, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes et a finalement après avoir actualisé la créance à hauteur 11 606 euros au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte actualisé arrêté à la date du 03 juin 2025 outre les intérêts au taux légal et les loyers et charges échus au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été autorisées par note en délibéré à produire différents éléments :

Madame [B] [K], en date du 11 juillet 2025 a transmis les éléments suivants ;- Attestation de paiement et d’indemnités France Travail ;

— Attestation de paiement CAF depuis 2022 ;

— Décision de la Banque de France du 17 septembre 2024.

Ensuite de cette transmission, la COMMUNE D’AOSTE par conclusions reçues au greffe le 29 juillet 2025 demande de :

Prononcer, par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [B] [K] et ALPES ISERE HABITAT (CF CONCLUSIONS) de sorte que Madame [B] [K]est actuellement occupante loge:ent sans droit ni titre ;Condamner Madame [B] [K] à libérer les lieux occupés 6 place Blanc Jolicoeur, Le Martine (CF CONCLUSIONS), 1er étage, et à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux, la condamner à son expulsion ainsi que de tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin était ;Condamner Madame [B] [K] à payer au titre des sommes dues : – A titre principal : la somme de 12 080,44 euros sauf à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

— A titre subsidiaire : la somme de 3 717,90 euros sauf à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

Condamner Madame [B] [K] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux ;Condamner Madame [B] [K] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Madame [B] [K] à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;Condamner Madame [B] [K] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la notification à la sous-préfecture, le coût de l’assignation ;Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation, le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La COMMUNE D’AOSTE justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 16 février 2025.

La COMMUNE D’AOSTE justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [B] [K] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 19 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la COMMUNE D’AOSTE produit aux débats un décompte qui établit que Madame [B] [K] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2022.

Au vu de ces impayés, la COMMUNE D’AOSTE a fait délivrer à Madame [B] [K], le 15 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la COMMUNE D’AOSTE.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 16 avril 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 03 juin 2025 à la somme de 11 606 euros, au paiement de laquelle Madame [B] [K] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [B] [K] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 16 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles à échoir.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Une erreur dans l’assignation et les conclusions mentionne comme nom du bâtiment “LE MARTINE” au lieu du “LE MARTINET”. Il y a donc lieu de prendre en compte l’adresse et le nom effectivement mentionnés sur le bail et de rectifier cette faute de frappe.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [B] [K] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la COMMUNE D’AOSTE l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

la seule inexecution contractuelle ne suffisant à caractériser la résistance abusive, il convient en l’absence d’autre élément transmis par le demanderesse de la débouter de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [K], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 16 avril 2024 ;

DIT que Madame [B] [K] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [B] [K] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin était, du logement situé 6 Place Blanc Jolicoeur – le Martinet – 1er étage Porte 2, 38490 AOSTE;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la COMMUNE D’AOSTE la somme de 11 606 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 03 juin 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du16 avril 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la COMMUNE D’AOSTE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

DEBOUTE la COMMUNE D’AOSTE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la COMMUNE D’AOSTE de sa demande formulée au titre de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE Madame [B] [K] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la notification à la sous-préfecture, le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION