Min N° 25/00901

N° RG 25/02715 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAHH

M. [O] [C]

Mme [J] [Y] épouse [C]

C/

Mme [N] [R]

M. [L] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [J] [Y] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [N] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [L] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M. BOULLE [O] lors de l’audience et de M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-françois GREZE

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [R] et Monsieur [L] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 décembre 2020, ayant pris effet le même jour, M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] (ci-après, les époux [C]) ont donné à bail à Mme [N] [R] et M. [L] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que deux emplacements de stationnement no 56 et 57, moyennant un loyer mensuel initial total de 680 euros, des provisions mensuelles sur charges de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 680 euros.

Invoquant des impayés, les époux [C] ont, par actes de commissaire de justice des 18 et 19 février 2025, fait signifier à Mme [N] [R] et M. [L] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 040 euros au titre des loyers et charges de novembre 2024 à janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2025, les époux [C] ont fait assigner Mme [N] [R] et M. [L] [E] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion de Mme [N] [R] et M. [L] [E] et celle de tous occupants de leurs chefs, du logement et des deux emplacements de stationnement, à compter de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec l’assistance publique ;

– ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il leur plaira de choisir, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, ou, à défaut, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner solidairement Mme [N] [R] et M. [L] [E] à leur payer la somme de 4 560 euros au titre de l’arriéré locatif (mois d’avril 2025 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ce, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

– condamner Mme [N] [R] et M. [L] [E] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer courant, outre les taxes, charges et accessoires normalement dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;

– condamner Mme [N] [R] et M. [L] [E] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout de l’assignation, du commandement, et de sa notification à la préfecture.

À l’audience du 10 septembre 2025, les époux [C], représentés par leur conseil,, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 8 360 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [N] [R] et M. [L] [E] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement cité assigné à étude, s’agissant de Mme [N] [R], et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de M. [L] [E], ces derniers n’ont pas comparu ni n’étaient représentés à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [C] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [C] sont dès lors recevable en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 06 décembre 2020, le commandement de payer délivré par actes des 18 et 19 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 10 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires.

Par ailleurs, le bail stipule, en sa page 5, la solidarité dans leurs obligations vis à vis des bailleurs.

Les bailleurs invoquent une dette locative de 8.360 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements des locataires.

Dans ses conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement Mme [N] [R] et M. [L] [E] à payer aux époux [C] la somme de 8 360 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 560 euros à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande des bailleurs.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus produiront eux-même intérêts au taux légal lorsqu’ils seront échus pour une année entière à compter du 10 septembre 2025, date à laquelle cette demande a été formulée pour la première fois.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 06 décembre 2020 comporte, en son article 7, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés les 18 et 19 février 2025, les époux [C] ont fait commandement à Mme [N] [R] et M. [L] [E] de payer la somme de 3 040 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 20 avril 2025.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent de pouvoir procéder à l’expulsion de Mme [N] [R] et M. [L] [E] à la signification de la présente décision. Ils ne justifient cependant ni n’arguent de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [C] à ce titre et ils seront autorisés à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, du logement et des emplacements de stationnement, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173--1 du code de la construction et de l’habitation.1

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025 et Mme [N] [R] et M. [L] [E] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires.

Les bailleurs sollicites leur condamnation à leur régler une indemnité d’occupation, à compter de cette date, égale à deux fois le montant du loyer. Cependant, ils ne démontrent pas en quoi le versement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ne réparerait pas leur entier préjudice, pas plus que l’octroi d’intérêts au taux légal.

Il convient donc de condamner Mme [N] [R] et M. [L] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 760 euros au mois de septembre 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [R] et M. [L] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment le cout des commandements de payer des 18 et 19 février 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de sa notification à la préfecture le 14 mai 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [C] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [N] [R] et M. [L] [E] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] recevables en leur demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2020 entre M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C], d’une part, et Mme [N] [R] et M. [L] [E], d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que deux emplacement de stationnement no 56 et 57, sont réunies à la date du 20 avril 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [N] [R] et M. [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [R] et M. [L] [E], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [R] et M. [L] [E] à payer à M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement et des deux emplacements de stationnement qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 760 euros au mois de septembre 2025), de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [R] et M. [L] [E] à verser à M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] la somme de 8 360 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 560 à compter du 13 mai 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour année entière à compter du 10 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [R] et M. [L] [E] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout des commandements de payer des 18 et 19 février 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de sa notification à la préfecture le 14 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [R] et M. [L] [E] à verser à M. [O] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection