TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00792 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FELC

AFFAIRE : [H] [W], [J] [W] / [B] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025, décision mise en délibéré au 17 février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [H] [W]

né le 30 Janvier 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Mme [J] [W]

née le 11 Novembre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [B] [N]

né le 02 Février 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] ont, par contrat signé le 25 juin 2021, donné à bail à Monsieur [B] [N] une villa n°76 et un garage au [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1 187 euros, outre des provisions pour charges de 35 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 mars 2025, remis à étude, Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] ont fait assigner Monsieur [B] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 9 décembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 juin 2021 à la date d’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, et resté sans effet ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [N] est occupant sans droit ni titre de la maison dont s’agit, et devra libérer les lieux occupés sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que faute pour lui d’exécuter volontairement le jugement, Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] seront autorisés à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à l’expulsion de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [B] [N] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de celui-ci, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, et jusqu’au départ de Monsieur [B] [N] ; -condamner Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] la somme de 2 000 euros, représentant les charges échues et restées impayées au 10 mars 2025, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [B] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 31 décembre 2024.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 21 novembre 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Monsieur [B] [N] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W], représentés, ont réitéré leurs prétentions et ont déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 1er décembre 2025, à la somme de 9 056,88 euros.

Monsieur [B] [N] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 25 juin 2021. La clause résolutoire insérée au contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 31 décembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 975,86 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation au représentant de l’Etat dans le département a été dénoncée six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 1er mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [B] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [B] [N] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 1er décembre 2025, s’élève à la somme de 8 720,23 euros, après déduction faite du coût du commandement de payer (155,65 euros), du coût de l’assignation (108,78 euros) et du coût de la signification de l’assignation (72,22 euros), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 9 056,88 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [B] [N] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 975,86 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [B] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 1er mars 2025 du contrat de location conclu entre Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W], d’une part, et Monsieur [B] [N], d’autre part, portant sur une villa n°76 et un garage au [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 4], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [B] [N] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [B] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [N] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE Monsieur [B] [N] à la payer à Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] la somme de 8 720,23 euros, échéance du mois de décembre 2025 comprise, et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 3 975,86 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexé et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [J] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,