SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Janvier 2026

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N° RG 25/00343 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DXEG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026, la date du 22 Janvier 2026 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogé à ce jour ;

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DEMANDEUR :

Madame [J] [P], née le 30 Mars 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Isabelle GERARD de la SELARL GERARD REHEL, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Commune duTRONCHET, prise en la personne de son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 30 décembre 2024 en l’étude de Maître [T], la commune du [Adresse 6] a consenti à Madame [J] [P] un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 3], afin d’y exploiter un commerce d’épicerie, salon de thé, snack, dépôt de pain.

Le bail était conclu pour une durée de 9 années, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au 30 novembre 2033, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros hors taxes, étant précisé que le premier paiement du loyer aura lieu le 1er janvier 2026 au regard de la franchise de loyer d’un an consentie par le bailleur.

Le 31 juillet 2025, se plaignant de désordres affectant le local commercial, notamment une chaleur inhabituelle du sol dans les sanitaires et la présence d’humidité, Madame [P] a fait assigner la commune du [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal de commerce de Saint-Malo aux fins d’ordonner une expertise judiciaire.

En parallèle, le 29 septembre 2025, la commune du [Adresse 6] a fait délivrer à Madame [P] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de reprendre l’exploitation de son activité et de laisser l’accès au local à toute entreprise nécessaire à la résorption du sinistre survenu le 24 avril 2025.

Par ordonnance du 30 septembre 2025, il était fait droit à la demande d’expertise et Monsieur [W] était désigné pour y procéder.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Madame [P] a fait assigner en référé à heure indiquée la commune du [Adresse 6] devant le juge de céans (RG n°25/343) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, de :

Débouter la commune du [Adresse 6] de toutes ses demandes ;Suspendre pendant toutes la durée des opérations d’expertise, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial que lui a consenti la commune du [Adresse 6] le 30 décembre 2024 ;Dire qu’il en sera référé en cas de difficulté ;Condamner la commune du [Adresse 6] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Fixer les dépens comme de droit.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, la commune du [Adresse 6] demande au juge des référés de :

Rejeter les demandes de Madame [P] ; Rejeter les demandes de Madame [P] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre reconventionnel constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 octobre 2025 ; Constater que Madame [P] est une occupante sans droit ni titre ; Constater que le prix du loyer était à la date de la résolution de 500 euros par mois ; En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [P] ainsi que toutes personnes introduites par elle dans les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard; Ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Condamner Madame [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer, soit 500 euros jusqu’au départ effectif des lieux ; Condamner Madame [P] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement d’exécuter, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 18 décembre 2025 et mis en délibéré au 22 janvier 2026 et prorogé au 29 janvier 2026.

Motifs

Sur l’absence de dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, la commune du [Adresse 6] poursuit la résiliation du bail mais ne produit pas l’état des inscriptions des créanciers sur le fonds de commerce.

Cependant, le défaut de justification de la levée de l’état des inscriptions des créanciers sur le fonds de commerce et de la notification de la demande de résolution du bail aux créanciers ne rend pas les demandes vis-à-vis du preneur irrecevable, mais rend seulement la décision inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant que, à défaut pour le preneur d’exécuter ne seule des charges et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou sommation de payer délivré par commissaire de justice.

Le bail contient également une clause selon laquelle le preneur devra maintenir les lieux constamment utilisés sous réserve d’une éventuelle fermeture pendant la période de congés payés annuels ou pour travaux.

Par acte du 29 septembre 2025, la commune du [Adresse 6] a fait délivrer à Madame [P] un commandement, visant la clause résolutoire du bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, de reprendre l’exploitation de son activité et de lui permettre d’accéder au local dans le délai d’un mois.

Madame [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, pendant la durée des opérations d’expertise ordonnées le 30 septembre 2025.

Ce faisant, Madame [P] ne conteste ni l’absence d’exploitation du fonds de commerce, ni l’acquisition de la clause résolutoire le 30 octobre 2025.

Par conséquent, en l’absence de reprise de l’exploitation du fonds de commerce par Madame [P] dans le mois du commandement, la clause résolutoire sera acquise à la date du 30 octobre 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Dans son alinéa 2, l’article L.145-41 prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Madame [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, pendant la durée des opérations d’expertise ordonnées le 30 septembre 2025. Elle fait valoir qu’en raison des désordres qui affectent son commerce, elle se trouve dans l’impossibilité de l’exploiter.

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et ce, en bon état de réparations de toute espèce. Il doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. En contrepartie, l’article 1728 dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’occurrence, il résulte des pièces produites que le local exploité par Madame [P] a effectivement subi des désordres d’humidité.

Dans son rapport de recherche de fuites établi le 6 juin 2025, Monsieur [Z] [G] a constaté un taux de 100 % d’humidité sur les cloisons du salon de thé, sur les cloisons périphériques côté WC, ainsi que dans le hall côté WC entraînant une dégradation du papier peint. Monsieur [G] a identifié l’origine des dégâts, portant sur un tuyau d’alimentation d’eau chaude situé dans le local WC.

Il résulte également de ce rapport que le plombier présent sur place a condamné l’alimentation fuyarde. En outre, Monsieur [G], après avoir constaté l’absence d’autres anomalies, a préconisé le remplacement de l’alimentation défectueuse par un plombier, l’établissement d’un devis pour reprendre les peintures abimées par le sinistre, ainsi que la réalisation d’un assèchement des lieux.

Madame [P] évoque également, au soutien de sa demande, un rapport d’expertise établi par Monsieur [M], expert missionné par son assureur, la société AXA. Il sera relevé que cette pièce n’est pas produite bien que mentionnée dans le bordereau de pièces en pièce n°5. En page n°12 de ses conclusions, la commune du [Adresse 6] reprend cependant une partie du rapport d’expertise amiable qui conclut que la perte de marchandise et la perte d’exploitation subies par Madame [P] ne sont pas en lien avec le sinistre de dégât des eaux.

Au regard de ces éléments, Madame [P] ne démontre pas qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’exploiter les locaux.

Au contraire, les pièces produites sont de nature à démontrer que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat. En effet, si Madame [P] se plaint de difficulté d’exploitation depuis le mois de janvier 2025, il ressort de la pièce n°6 produite par la mairie du [Adresse 6] que, le 6 mai 2025, après avoir subi le dégât des eaux, la demanderesse a mis en vente son fonds de commerce sur le site « Le Bon Coin » pour la somme de 33.000 euros, sans y évoquer les désordres d’humidité ni, a fortiori, que le fonds était inexploitable.

En outre, la commune du [Adresse 6] produit également en pièce n°7 un message adressé par Madame [P] à ses clients sur la plateforme « Facebook », aux termes duquel elle indique avoir mis en vente son fonds de commerce au regard des difficultés de trésorerie et de son épuisement physique. Elle indique également qu’elle envisage un retour au salariat afin d’obtenir une stabilité financière et un équilibre de vie.

Enfin, dans son courriel du 14 août 2025 adressé à la mairie du [Adresse 6], la société BRETAGNE RENOVATION SERVICE indique avoir contacté Madame [P] afin de planifier des travaux de remise en état du local, laquelle avait répondu qu’elle préférait « attendre l’expertise avant de donner suite ».

A contrario, la mairie du [Adresse 6] justifie de sa volonté de remédier aux désordres constatés par Madame [P]. Elle a notamment :

mandaté l’EURL RES’EAU, en la personne de Monsieur [G], afin de rechercher la fuite, sollicité le 18 juillet 2025 auprès de l’entreprise VELLY un devis afin de réparer les réseaux, mandaté l’entreprise BRETAGNE RENOVATION SERVICES afin d’effectuer les travaux de remise en état, mandaté la société VEOLIA afin de vérifier la conformité des installations d’assainissement du local.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [P] sera déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle est acquise à compter du 30 octobre 2025.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette prescription d’une astreinte.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail commercial stipule que le loyer s’élève à la somme annuelle de 6.000 euros HT. Le bail prévoit également que le premier paiement aura lieu le 1er janvier 2026.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée, à titre provisionnelle, à la somme mensuelle de 500 euros HT à compter du 1er janvier 2026. Madame [P] sera condamnée à la verser à la commune du [Adresse 6] jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [P] sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré 29 septembre 2025.

Les considérations d’équité justifient de condamner Madame [P] à verser à commune du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé à heure indiquée, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 30 octobre 2025 ;

Rejetons la demande de Madame [P] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [P] et de tout occupant de son chef de l’immeuble situé [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 500 euros HT ;

Condamnons Madame [P] à verser à la commune du [Adresse 6] une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [P] à verser à la commune du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 29 septembre 2025.

Le greffier Le juge des référés