TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026 N°: 26/00036

N° RG 24/00628 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5FU

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 20 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

DEMANDEURS

Mme [S] [K] épouse [W]

née le 07 Octobre 1949

demeurant [Adresse 2]

M. [Z], [M] [W] époux [K]

né le 27 Novembre 1950 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

ayant son siège [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LUDIMMO SYNDIC, dont le siège sociale est [Adresse 3]

représenté par Maître Marie-pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 22/01/26

à

— M^e CORBET

Expédition(s) délivrée(s) le 22/01/26

à

— M^e BALLALOUD

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte du 4 juin 2010, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] ont acquis divers lots en copropriété, dont trois douzièmes du lot n°33 relatif à une buanderie en indivision (pièce 3 des demandeurs).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires le 14 septembre 2023 en portant à l’ordre du jour une résolution intitulée « vote sur l’officialisation de la vente de la buanderie » (pièce 5 des demandeurs).

Cette résolution a été adoptée à la majorité, mais M. [Z] [W] et Mme [S] [W] s’y sont opposés (même pièce).

Par acte de Commissaire de justice du 22 février 2024, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] demandent à la juridiction de :

— Annuler la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du 14 septembre 2023,

— Dispenser M. [Z] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la copropriété,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à M. [Z] [W] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande à la juridiction de :

— Débouter M. [Z] [W] et Mme [S] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner M. [Z] [W] et Mme [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

I/ Sur l’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (…)

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Il est de jurisprudence constante que la cession d’un bien indivis qui n’a pas été consentie par tous les indivisaires n’est pas nulle; elle est simplement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage; il s’ensuit que pendant le cours de l’indivision la vente d’un immeuble indivis est inopposable à l’indivisaire qui n’y a pas consenti (9 mai 1978: Bull. civ. I, n°183).

Il est en outre constant que si les actes d’administration et de disposition portant sur un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, chacun d’eux peut librement disposer de sa quote-part de droits sur un bien indivis (Civ. 1re, 4 oct. 2005, n°03-12.697).

En l’espèce, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] sollicitent la nullité de la résolution susmentionnée, au motif que le lot n°33 à usage de buanderie est une partie privative indivise dont l’aliénation ne peut être décidée que du consentement de tous les indivisaires. Ils expliquent que la résolution n°29 emportant aliénation du couloir menant à la buanderie, porte également atteinte à la jouissance de celle-ci puisqu’ils ne pourront plus y accéder.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] explique quant à lui que, lorsque l’immeuble a été construit, une buanderie a été réservée à certains copropriétaires indivis, tel que précisé dans le règlement de copropriété, et que seul le couloir menant à la buanderie est une partie commune.

Il ajoute que cette buanderie génère de nombreux troubles de voisinage à cause de son utilisation abusive, tel qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2012 (pièce 1 du défendeur), et souhaite la déplacer au niveau des garages. En vendant la buanderie et le couloir y menant, les copropriétaires n’ont ainsi pas de charges supplémentaires à payer, et les troubles de voisinage peuvent cesser.

Aux termes de l’acte de vente du 4 juin 2010, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] ont acquis les lots n°3, 16, 19, 38, 41 et 42, ainsi que trois douzièmes indivis du lot n°33 affecté à la buanderie (pièce 3 des demandeurs).

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2012, que la vente de la buanderie n’a pas été adoptée par tous les indivisaires en raison de l’absence de certains d’entre eux. La vente du couloir menant à la buanderie a quant à elle été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, dans l’éventualité où les coindivisaires susmentionnés se prononceraient en faveur de la vente de la buanderie (pièce n°1 du défendeur).

La résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023 relative à l’officialisation de la vente de la buanderie et du couloir d’accès a quant à elle été adoptée à la majorité des copropriétaires de l’article 26 susmentionné, seul M. [Z] [W] s’y étant opposé.

La majorité de tous les coindivisaires requise pour l’aliénation de la buanderie n’a toutefois pas été atteinte en raison du refus de ce dernier de vendre, mais ce refus ne peut justifier la nullité de la résolution litigieuse. La vente de la buanderie est simplement inopposable à M. [Z] [W] et Mme [S] [W], puisqu’ils n’y ont pas consenti, et la vente du couloir est quant à elle régulière en ce qu’il s’agit d’une partie commune (pièce 2 des demandeurs, page 26) et qu’elle a atteint la majorité de l’article 26 susvisé.

En conséquence, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] sont condamnés in solidum aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE M. [Z] [W] et Mme [S] [W] de leur demande d’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] du 14 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [W] et Mme [S] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,