COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [N], [R] [E] [W] veuve [C] c/ [P] [T] veuve [L], S.A.R.L. AGENCE VICTOR HUGO

N°/

Du 22 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/04151 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NU2X

Grosse délivrée à

expédition délivrée à:

Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

M^e Thibault POZZO DI BORGO

le 22/01/2025

mentions diverses:

ARA du 21 février 2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt deux Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, non susceptible de recours,

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [N]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R] [E] [W] veuve [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Madame [P] [T] veuve [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE VICTOR HUGO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [N] et Madame [W], veuve [C], sa mère, étaient propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 3] composé des trois lots de copropriété suivants :

Lot n°45 : un appartement situé au troisième étage ;Lot n°10 : une cave au sous-sol de l’immeuble ;Lot n°1 : un garage au sous-sol de l’immeuble.Par acte sous seing privé en date du 07 janvier 2021, Monsieur [A] [N] agissant pour son compte et pour celui de sa mère, Madame [W], veuve [C] a confié à Monsieur [S] [K], gérant de l’agence immobilière VICTOR HUGO, un mandat de vente exclusif n°965 des trois lots formant le bien immobilier sis [Adresse 3] au prix de 320.000 euros, frais d’agence inclus fixés à hauteur de 5% du prix de vente à la charge de l’acquéreur.

En date du 11 février 2021, Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] ont adressé une offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence VICTOR HUGO portant acquisition auprès de Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C], de l’appartement et de la cave constituant les lots n°45 et n°10 de l’immeuble sis [Adresse 3] de la copropriété au prix total de 300.000 euros.

Suivant acte authentique reçu le 17 mai 2021 par Maitre [M], notaire, Monsieur [A] [N] et Madame [W], veuve [C] ont cédé à Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] l’appartement et la cave constituant les lots n°45 et n°10 de l’ensemble immobilier pour un prix total de 300.000 euros.

En date du 11 février 2021, Madame [P] [T] veuve [L], a adressé une offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence Victor Hugo portant acquisition auprès de Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C], du garage formant le lot n°1 de la copropriété pour un prix net vendeur de 18.000 euros.

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 10 mars 2021, Monsieur [A] [N] agissant pour son compte et se portant fort de Madame [R] [W], veuve [C] s’est engagé à vendre à Madame [P] [T], veuve [L] le garage constituant le lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 3] au prix de 18.000 euros, net vendeur.

Il a été prévu par cette promesse que la réitération de la vente par acte authentique devrait avoir lieu au plus tard le 30 Avril 2021 par devant Maitre [X] [H], notaire.

Cette promesse synallagmatique de vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juin 2021, Monsieur [A] [N] et madame [R] [W], veuve [C] ont informé Madame [P] [T] veuve [L] et la SARL AGENCE VICTOR HUGO de leur refus de réitérer la vente par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2021, Madame [P] [T] veuve [L] a délivré sommation à Monsieur [A] [N] et madame [R] [W], veuve [C] d’avoir à comparaitre devant notaire le 06 juillet 2021 aux fins de réitération du compromis de vente.

Le 06 juillet 2021, un procès-verbal de difficulté a été dressé par Maitre [M], notaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2021, Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] ont fait assigner Madame [P] [T], veuve [L] et la SARL AGENCE VICTOR HUGO devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins d’annulation du mandat de vente et d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique (RPVA) le 18 juillet 2023, Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] sollicitent du tribunal de voir :

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [N] et de Madame [W] ;Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions reconventionnelle de l’AGENCE VICTOR HUGO et de Madame [L] ;Juger que la promesse synallagmatique de vente 10 mars 2021 est nulle dans la mesure où elle n’est pas signée par Madame [W] ;Juger que L’AGENCE VICTOR HUGO n’avait pas le droit de vendre le garage lot n°10 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Madame [L] ;Juger que le mandat de vente n°965 signé entre Monsieur [N] et Madame [W] en date du 7 janvier 2021 ne respecter pas l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970;Juger que L’AGENCE IMMOBILIER a commis des manœuvres dolosives à l’encontre de Monsieur [N] et de Madame [W] ayant vicié leur consentement ;Juger nul le procès-verbal de difficulté dressé par Maitre [V] [M], notaire associé de la SCP COLAS [H] GRETCHICHKINE-KURGANSKY en date du 06 juillet 2021 ;Juger nul le mandat de vente n°965 signé entre Monsieur [A] [N], Madame [R] [W], veuve [C] et la SARL AGENCE VICTOR HUGO ;Condamner la SARL AGENCE VICTOR HUGO à rembourser la somme de 18.000 euros ;Condamner solidairement la SARL AGENCE VICTOR HUGO et Madame [P] [T] veuve [L] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;Rappeler que l’exécution provisoire est de principe en la matière.

Au soutien de leur demande d’annulation du procès-verbal de difficultés et au visa de l’article 1101 du Code civil, Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] font valoir que la promesse synallagmatique de vente sur laquelle est fondé le procès-verbal de difficultés est nulle en ce qu’elle n’a pas été signée par Madame [R] [W] veuve [C], coindivisaire. Ils ajoutent sur le fondement des articles 1589 et 815-3 du Code civil que le fait que Monsieur [A] [N] ait « agit tant pour son compte que pour le compte de sa mère » est juridiquement inopérant dans le cas de la vente d’un bien immobilier indivis, s’agissant d’un acte de disposition nécessitant l’accord unanime de tous les indivisaires et non d’un acte usuel. Ils mettent en avant l’erreur s’agissant de l’identité de la vendeuse telle qu’indiquée aux termes de la promesse unilatérale de vente, laquelle vise le nom de « [W] » et non « [W], veuve [C] ».

Ils soutiennent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’une promesse de porte fort, Monsieur [A] [N] ne s’étant jamais engagé juridiquement à faire signer sa mère et cette dernière n’ayant jamais consenti à la vente du garage. Ils ajoutent que la carence du promettant ne peut se résoudre qu’en dommages et intérêts et non en une exécution forcée de ladite promesse.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1596 du Code civil, que la SARL VICTOR HUGO ne pouvait vendre leur bien à Madame [P] [T] veuve [L] en ce qu’elle serait la compagne de Monsieur [K], gérant de la SARL VICTOR HUGO et mandataire, en atteste selon eux le procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2021.

A l’appui de leur demande d’annulation du mandat de vente signé le 07 janvier 2021, ils invoquent la violation des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, à défaut de stipulation de l’ensemble des mentions obligatoires prévues par le texte et plus particulièrement des démarches et actions auxquelles s’engageaient l’agent immobilier ainsi que les modalités selon lesquelles le mandataire devait rendre compte aux mandats.

Ils contestent que l’absence desdites mentions ait été couverte par les démarches effectuées ultérieurement et notamment la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Ils se prévalent sur le fondement des articles 1130 et 1137 du Code civil de manœuvres dolosives de la part des défendeurs.

Ils indiquent que le mandataire a volontairement usé de mensonges afin de vendre le lot constituant le garage, séparément des lots formant l’appartement et la cave.

Ils soulignent que la promesse synallagmatique de vente du garage stipule un prix total de 18.000 euros, soit un prix de vente global, appartement et cave compris de 318.000 euros alors qu’aux termes du mandat exclusif de vente, le prix global de l’ensemble immobilier avait été fixé à 320.000 euros.

Ils font observer que l’absence de toute rémunération du mandataire sur le projet d’acte de vente notarié témoigne du caractère irrégulier de la situation, dont celui-ci avait parfaitement connaissance.

Ils font valoir que leur consentement a été vicié s’agissant tant de la promesse synallagmatique de vente du garage que de l’acte de vente de l’appartement et de la cave.

Les demandeurs soutiennent qu’au regard de la nullité du mandat de vente et compte tenu des dispositions de l’article 1178 du Code civil, le mandataire ne peut percevoir aucune rémunération de ses activités et sollicitent l’annulation de la commission d’agence à valoir sur le garage ainsi que le remboursement de la commission perçue dans le cadre de vente de l’appartement à hauteur de 18.000 euros actuellement séquestrée.

En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, ils font valoir qu’aucune distinction dans les préjudices qu’auraient subis Monsieur [K], gérant de l’agence VICTOR HUGO et Madame [P] [T] veuve [L] n’est établie. Ils contestent une quelconque atteinte à la réputation de l’agence de sorte que selon eux, aucun préjudice ne peut être caractérisé.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique (RPVA) le 05 décembre 2023, la SARL VICTOR HUGO et Madame [P] [T] veuve [L] sollicitent du tribunal de voir :

A titre principal

Débouter Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] de l’intégralité de leurs demandes ;A titre reconventionnel

Ordonner l’exécution forcée de la vente en l’état du caractère parfait de la vente du garage sis [Adresse 3] au profit de Madame [P] [T] veuve [L] ;Ordonner la comparution de Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] en l’étude de Maitre [V] [M], Notaire à [Localité 9], [Adresse 4] aux fins de signature de l’acte authentique de vente au profit de Madame [P] [T] veuve [L] portant sur les droits et biens immobiliers dont ils sont propriétaires et dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] figurant au cadastre sous les références Section HI, n°[Cadastre 7][Adresse 1], Surface 00 ha 15 a 17 ca, Lot n°1 au prix de 18.000 euros ;Assortir cette obligation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;En tout état de cause

Condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] à verser à Madame [P] [T] veuve [L] et à la SARL AGENCE VICTOR HUGO la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] à verser à Madame [P] [T] veuve [L] et à la SARL AGENCE VICTOR HUGO la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire pour les demandes formées par Condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [N]-INGLEVERTIls soutiennent, au visa de l’article 1204 du Code civil, que la promesse synallagmatique de vente conclue le 10 mars 2021 a été régulièrement signée par Monsieur [A] [N], lequel s’est porté fort, en sa qualité de nu-propriétaire de l’engagement de Madame [R] [W], veuve [C], usufruitière. Ils en concluent que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de l’absence de signature de la part de cette dernière pour invoquer la nullité de la promesse.

Ils font observer qu’un tel mécanisme de porte-fort a été utilisé dans le cadre de la vente de l’appartement et de la cave dont les demandeurs étaient propriétaires, sans que cela ne pose difficulté.

Ils contestent toute communauté de vie entre Madame [P] [T] veuve [L] et Monsieur [K], gérant de la SARL AGENCE VICTOR HUGO qui contreviendrait aux dispositions de l’article 1596 du Code civil.

Ils affirment que les pièces produites aux débats témoignent d’une domiciliation distincte et du fait que Madame [P] [T] veuve [L] s’est vu présenter le bien litigieux en qualité de cliente de la SARL AGENCE VICTOR HUGO.

Les défendeurs soutiennent que le mandat de vente conclu avec les demandeurs le 07 janvier 2021 mentionne l’intégralité des actions que la SARL AGENCE VICTOR HUGO s’est engagée à accomplir dans la perspective de la vente du bien immobilier, de même que les conditions de détermination de la rémunération du mandataire.

Ils expliquent que si les modalités de détermination de la rémunération ne figurent plus au projet de compromis de vente du garage, c’est en vertu d’une remise sur honoraires consentie sur la vente. Les défendeurs précisent que la sanction attachée au non-respect des prescriptions légales afférentes au formalisme du mandat exclusif est la nullité relative, laquelle est en l’espèce couverte par la signature du compromis de vente par les demandeurs.

Ils réfutent toute manœuvre dolosive de nature à vicier le consentement des demandeurs, arguant de l’antériorité de leurs relations et du lien de confiance qui s’est créé au regard notamment du mandat de gérance confié par Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] à l’agence dès 2007.

Ils soulignent qu’il ne résultait, aux termes du mandat de vente, aucune interdiction de procéder à la vente des lots de manière distincte.

Ils soutiennent qu’il en allait en l’espèce de l’intérêt des vendeurs, afin que ces derniers bénéficient d’un prix de vente cumulé plus élevé que la somme à laquelle ils auraient pu prétendre à l’occasion d’une vente globale.

Ils font valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la volonté et de la capacité de Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] à acquérir l’intégralité des lots dont ils étaient propriétaire pour le prix total de 320.000 euros.

Ils affirment que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice lié au prix total de la vente expliquant que si le prix de vente avait été fixé à 320.000 euros, un tel montant comprend la rémunération du mandataire à la charge du vendeur, à hauteur de 5%.

Ils précisent à ce titre que la SARL AGENCE VICTOR HUGO a renoncé à sa commission sur la vente du garage de sorte que le prix de vente à hauteur de 18.000 euros est net de commission.

Ils en concluent que la différence entre le montant fixé aux termes du mandat exclusif de vente et le prix réel des ventes intervenues est de 0,275% du prix de vente.

Ils déplorent la mauvaise foi de Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C], lesquels sollicitent la restitution de la somme versée au mandataire au titre de sa commission sur la vente de l’appartement et du garage alors qu’ils auraient pu en solliciter le séquestre lors de la signature de l’acte authentique.

La SARL AGENCE VICTOR HUGO et Madame [P] [T] veuve [L] excipent de l’absence de toute faute professionnelle.

S’agissant de la demande de restitution de la commission, les défendeurs font valoir que celle-ci est devenue sans objet, ladite somme n’étant plus séquestrée par l’étude notariale pour avoir été versée à la SARL AGENCE VICTOR HUGO.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles et aux visas des articles 1589, 1217 et 1221 du Code civil, les défendeurs se prévalent des dispositions de la promesse synallagmatique de vente conclue avec Monsieur [A] [N] et Madame [R] [W], veuve [C] le 10 mars 2021, laquelle contient selon eux les informations essentielles s’agissant du prix et de la chose objet de la vente. Ils sollicitent, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du Code civil des dommages et intérêts, arguant du manquement des demandeurs à leurs obligations contractuelles en ce que ces derniers ont d’une part, refusé de régulariser l’acte authentique de vente du garage et qu’ils ont, d’autre part, porté atteinte à la réputation professionnelle de la SARL AGENCE VICTOR HUGO.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2024 avec effet différé au 05 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 23 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 774-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.

Aux termes de l’article 774-2 du même code, l’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties.

Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux.

Il détermine les conditions dans lesquelles l’audience se tient. Il peut décider d’entendre les parties séparément.

Aux termes de l’article 774-3 du même code, les parties sont convoquées à l’audience de règlement amiable, à la diligence du greffe, par tout moyen.

La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne.

Lorsqu’elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat.

Dans les autres cas, elles peuvent être assistées dans les conditions prévues par l’article 762.

L’audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l’audience de règlement amiable.

Sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l’audience de règlement amiable, par le juge et par les parties, est confidentiel.

Il est fait exception à l’alinéa précédent dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;

b) Lorsque la révélation de l’existence ou la divulgation du contenu de l’accord qui en est issu est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution.

À tout moment, le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Aux termes de l’article 774-4 du même code, à l’issue de l’audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l’audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions de l’article 130 et du premier alinéa de l’article 131.

Le juge informe le juge saisi du litige qu’il est mis fin à l’audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d’accord.

En l’espèce, la nature de cette affaire autorise le recours à une audience de règlement amiable prévue par les textes susvisés.

Sollicitées sur ce point hors débats, les parties ont, par l’intermédiaire de leur conseil respectif, donné leur avis concernant la fixation de l’affaire à une audience de règlement amiable.

Aussi, il est de l’intérêt des parties de tenter de régler le différend qui les oppose en exprimant leurs besoins et intérêts respectifs et en confrontant leurs points de vue de manière apaisée, sous la médiation d’un magistrat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire, non susceptible de recours,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de règlement amiable du 21 février 2025 à 9H30,

RAPPELLE que les parties sont tenues de comparaître en personne à cette audience, assistées de leur conseil,

RAPPELLE que cette décision entraîne une interruption de l’instance sans dessaisissement de la juridiction,

RAPPELLE que cependant le président de l’audience de règlement amiable pourra procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estimera nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux,

DIT que les parties seront convoquées à cette audience par les soins du greffe par lettre simple,

RAPPELLE que la présente décision, constitutive d’une mesure d’administration judiciaire, ne peut faire l’objet d’un recours,

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT