TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

MINUTE N° : 26/00016

DOSSIER : N° RG 24/02233 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FA66

AFFAIRE : [L] [F] / Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS Gestion Immobilière du Val d’Abondance situé [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Monsieur François BOURIAUD, Président

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Mai 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Monsieur François BOURIAUD, président et Madame Halima BOUKROUMA, greffier

DEMANDEUR

Madame [L] [F] née le 18 Février 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien MAUPOUX, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS Gestion Immobilière du Val d’Abondance situé [Adresse 2],

représentée par Maître Antoine RAIMOND, avocat au barreau de BONNEVILLE,

de la SELARL CABINET MEROTTO,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Le 17 janvier 2020, madame [L] [F] a vendu les lots n°101 et 201 dont elle était propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété dénommé « le Wiking », situé [Adresse 4] à [Localité 3]. A cette occasion, le syndic de la copropriété a communiqué un état daté mentionnant une dette de 7 635,30 euros. Madame [L] [F] a réglé cette somme le 20 janvier 2020.

Par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2024, [L] [F] a fait assigner en répétition de l’indu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 16 mai 2025, madame [L] [F] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 335,30 euros au titre de la restitution des sommes indûment perçues et la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter madame [L] [F] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 1302 et suivants et 1352 et suivants du code civil et 10 et 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

L’action en répétition de l’indu n’est pas subordonnée à la démonstration d’une erreur commise ou d’une contrainte subie par le demandeur au moment du paiement lorsque la dette qui a été payée est en totalité ou en partie inexistante.

La quote-part des charges de copropriété afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges est fixée par le règlement de copropriété. La répartition des charges entre les différents lots telle que fixée par le règlement de copropriété ne peut être modifiée que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité. Il ne peut donc y avoir de modification tacite de la clé de répartition ni droit à se prévaloir d’une quelconque modification en vertu d’une simple tolérance ou d’un simple accord non formalisé.

Par ailleurs, l’approbation des comptes d’un exercice par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue qu’une ratification des dépenses effectuées par le syndic pour le compte de la copropriété. Cette approbation ne porte en revanche absolument pas sur les comptes individuels de charges. Ainsi, si l’approbation des comptes annuels autorise le syndic à réclamer auprès des copropriétaires le paiement de la différence entre les dépenses effectivement exposées pour la copropriété et les provisions versées en cours d’exercice par les copropriétaires, ou inversement à rembourser aux copropriétaires la différence entre les provisions versées et les dépenses effectivement exposées, elle n’a aucunement pour effet d’interdire aux copropriétaires de contester la répartition individuelle des charges entre les différents copropriétaires ni d’interdire au syndic de corriger de sa propre initiative une répartition erronée, sans avoir besoin pour cela d’une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que les quotes-parts des parties communes comprises dans les lots n° 101 et 201 dont madame [L] [F] a été propriétaire entre 2005 et 2020, et en conséquence les quotes-parts des charges générales afférentes à ces lots, sont respectivement de 918/8900èmes et 919/8900èmes.

La demanderesse ne démontre aucunement que cette clé de répartition aurait fait l’objet d’une modification par une décision expresse et unanime de l’assemblée générale des copropriétaires. Ni la lettre rédigée le 31 mars 2007 par l’ancien syndic de la copropriété, laquelle ne fait état que d’un accord de la copropriété sans préciser aucunement la date de l’assemblée générale au cours de laquelle cet accord aurait été unanimement donné, ni le fait que lors des assemblées générales qui se sont tenues à compter de l’année 2000, la quote-part des parties communes attribuée de manière globale aux lots n°101 et 201 était de 600/7663èmes, ne permettent en effet de suppléer le défaut de production du procès-verbal d’assemblée générale.

Par ailleurs, il ressort du relevé de propriété et de l’avis de mutation versés aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’aucun modificatif à la répartition des parties communes entre les lots de copropriété telle que fixée par le règlement de copropriété n’a fait l’objet d’une quelconque publicité au fichier immobilier. Or, les charges communes générales doivent être réparties entre les différents lots selon la même clé que les parties communes de la copropriété.

Les dépenses exposées par le syndic pour le compte de la copropriété au cours des exercices 2014/2015 à 2019/2020 ayant été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et le syndic ayant l’obligation de répartir ces dépenses entre les copropriétaires selon les clés fixées par le règlement de copropriété pour chaque catégorie de charges, madame [L] [F] ne peut prétendre que la somme de 7 335,30 euros, correspondant à la différence entre la part de charges lui incombant selon la clé 600/7663èmes qui a été appliquée et la part de charges lui incombant selon la clé 1837/8900ème lui incombant selon la clé prévue par le règlement de copropriété a été payée indûment.

Il conviendra donc de rejeter la demande de restitution de cette somme.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Madame [L] [F] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter la demande formée à ce même titre par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute madame [L] [F] de l’ensemble de ses prétentions ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « le Wiking », situé [Adresse 4] à [Localité 3], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [L] [F] aux dépens de l’instance ;

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le président et le greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT