TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 24 Avril 2026- N° 26/00073

N° Rôle : N° RG 24/00063 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E7WS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Cadre Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Marsl 2026

JUGEMENT rendu le 24 Avril 2026 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT “CIFD” société anonyme au capital de 124.821.703 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 1], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Créancier Poursuivant, représenté par la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant, Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

ET :

Monsieur [Z] [S] [B] [I], né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Débiteur saisi, représenté par la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Maître Sophie DUBOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

Madame [L] [R] [M] [H] épouse [I], née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Débiteur saisi, représentée par la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Maître Sophie DUBOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait signifier à M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

“Sur la commune d'[Localité 2] (HAUTE-SAVOIE), [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé « ILOT MORET », Figurant au cadastre:

Section A N° [Cadastre 1] à [Cadastre 2] et 2109,2111, [Cadastre 3] lieudit [Localité 2]

Et les 8/10èmes indivis de la parcelle suivante A [Cadastre 4], [Cadastre 5] lieudit [Localité 2], [Cadastre 6], [Cadastre 7] lieudit [Adresse 8], 2048, [Cadastre 8] lieudit [Localité 2][Adresse 9], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Adresse 10] lieudit [Adresse 4]

Et les 2/10èmesindivis de la parcelle suivante A [Cadastre 4] lieudit [Localité 2]

pour une surface de 18 a 32ca

Désignation du bien tel que figurant au titre de propriété :

Situé dans le bâtiment C

— Lot MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT-NEUF (1589)

Un appartement situé au 7ème étage du corps de bâtiment C , escalier C1 portant le numéro 702 sur les plans des niveaux R+7 du bâtiment C comprenant : entrée, séjour avec kitchenette, salle d’eau avec douche et WC

Avec les 187/100.000èmes des parties communes générales”.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, le CIFD a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont soulevé des contestations.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] demandent au juge de l’exécution de :

A titre principal : Rejeter les demandes adverses, Ordonner la mainlevée et la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,A titre subsidiaire, en cas de vente forcée : fixer la mise à prix à la somme de 42.000 €, En tout état de cause : Les autoriser à vendre amiablement le bien au prix minimum de 30.000 €Condamner le CIFD à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le CIFD demande au juge de l’exécution de :

Rejeter les demandes adverses, Fixer les modalités de poursuite de la procédure, Fixer sa créance à la somme de 117.175,26 €, Fixer la mise à prix à la somme de 19.600 €, Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de saisie immobilière, dont distraction au profit de M^e Sandrine Fuster.

Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 20 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS

Sur le titre exécutoire

Sur l’existence d’un titre exécutoire

L’article L111-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière est fondé sur un acte de prêt reçu par notaire le 6 août 2003, dont la copie est produite aux débats par le CIFD (pièce n°1). Cet acte mentionne que les emprunteurs étaient représentés à l’acte, selon procuration en date du 24 février 2023, étant rappelé qu’aucune disposition légale n’impose d’annexer la procuration à la copie exécutoire de l’acte.

Si M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] soutiennent ne pas avoir eu connaissance de cet acte, il y toutefois lieu de constater que l’offre de prêt annexée à l’acte est contresignée par eux-mêmes et qu’ils ont réglé une partie des échéances, de sorte qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de ce prêt.

Dès lors, la saisie immobilière est fondée sur un titre exécutoire.

Sur la prescription du titre exécutoire

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est par ailleurs constant que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que la circonstance que celle-ci soit constatée par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire n’a pas pour effet de modifier cette durée (Ccass, ch. Mixte, 26 mai 2006, n°03-16.800).

Il est également constant que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement et qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, de sorte que la titularité d’un acte notarié n’est pas en soi de nature à priver la banque de son intérêt à agir à fin de condamnation de son débiteur en paiement de la créance constatée dans cet acte (Civ.2ème, 18 février 2016, n°15-13.945). Par ailleurs, cette action est interruptive de la prescription de sa créance constatée au titre exécutoire (Civ. 1ère, 1er mars 2017, n°15-28.012).

En l’espèce, l’acte de prêt est daté du 6 août 2003. La déchéance du terme a été prononcée le 12 mars 2010. La banque a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] devant le tribunal de grande instance le Marseille le 26 juillet 2010 et aux fins de condamnation au paiement des sommes dues en exécution de l’acte notarié de prêt, de sorte que la prescription est interrompue par l’instance en cours. Ces deux instances visent le même but, à savoir le désintéressement du prêteur.

Dès lors, le titre exécutoire n’est pas prescrit.

En conséquence, le CIFD dispose d’un titre exécutoire non prescrit.

Sur la créance de la SA CIFD

Sur la déchéance du terme

L’article L313-2 du code de la consommation dispose que sont exclus du champ d’application des dispositions afférentes au crédit immobilier ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est par ailleurs constant que la référence dans l’acte de prêt aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation n’est pas suffisante pour induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code (Civ. 1ère, 23 janvier 2019, n°17-23.919, 17-23.920, 17-23.921, 17-23.922).

En l’espèce, il ressort de la pièce n°1 produite par les emprunteurs que ceux-ci ont acquis 12 biens, financés auprès de sept banques différentes, pour un endettement total de 1.989.555 €. Ils ne peuvent dès lors soutenir avoir agi en qualité de simples consommateurs.

Enfin, la simple référence aux dispositions du code de la consommation dans l’offre de prêt puis dans l’acte notarié de prêt ne permet pas de considérer que la banque a entendu soumettre volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation, dès lors que le prêt a été accordé d’après les informations transmises par les emprunteurs et donc en méconnaissance de leur endettement réel.

Ainsi, l’activité de M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] doit être qualifiée de professionnelle, accessoires à leurs activités principales. Le crédit ayant été souscrit pour financer cette activité professionnelle accessoire, il se trouve exclu du champ d’application des dispositions du code de la consommation.

En conséquence, la demande d’annulation de la déchéance du terme ne pourra qu’être rejetée, de même que la demande tendant à voir déclarer la clause abusive.

Sur l’extinction de la créance

L’article 1342 du code civil dispose que le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due.

Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible.

Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier.

L’article 1342-1 du code civil dispose que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.

En l’espèce, la condamnation prononcée par un tribunal correctionnel contre, notamment, le notaire rédacteur de l’acte et les intermédiaires, n’a nullement pour effet d’éteindre la créance détenue par la banque à l’égard des emprunteurs.

La créance n’est donc pas éteinte.

En conséquence et en l’absence de contestation sur le montant de la créance invoquée, il y a lieu de fixer la créance du CIFD à l’égard de M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à la somme de 117.175,26€ en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée au 1er mars 2024.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

Les parties s’accordent sur l’autorisation de vendre amiablement le bien. M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] produisent une promesse d’achat pour un montant de 38.000 € qui apparaît cohérente avec l’estimation produite fixant une fourchette de 40.000 à 45.000 €.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable et de fixer le prix minimum à la somme de 35.000 €.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 2.274,60 €.

Sur les modalités de la vente forcée en cas d’échec de la vente amiable

En l’espèce, compte tenu de l’estimation précitée, il y a lieu de fixer la mise à prix du bien à la somme de 20.000 €.

Il sera fait droit aux demandes d’aménagement de la publicité formulées par le CIFD.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront employés en frais privilégiés de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE la demande de mainlevée de la saisie immobilière et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’égard de M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à la somme de 117.175,26 € en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée au 1er mars 2024 ;

AUTORISE M. [Z] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

“Sur la commune d'[Localité 2] (HAUTE-SAVOIE), [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 11] », Figurant au cadastre:

Section A N° [Cadastre 1] à [Cadastre 2] et [Cadastre 11], [Cadastre 3] lieudit [Localité 2]

Et les 8/10èmes indivis de la parcelle suivante A [Cadastre 4], [Cadastre 5] lieudit [Localité 2], [Cadastre 6], [Cadastre 7] lieudit [Adresse 8], 2048, [Cadastre 8] lieudit [Localité 2], [Cadastre 12], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 13] lieudit [Adresse 4]

Et les 2/10èmesindivis de la parcelle suivante A [Cadastre 4] lieudit [Localité 2]

pour une surface de 18 a 32ca

Désignation du bien tel que figurant au titre de propriété :

Situé dans le bâtiment C

— Lot MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT-NEUF (1589)

Un appartement situé au 7ème étage du corps de bâtiment C , escalier C1 portant le numéro 702 sur les plans des niveaux R+7 du bâtiment C comprenant : entrée, séjour avec kitchenette, salle d’eau avec douche et WC

Avec les 187/100.000èmes des parties communes générales”,

et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 35.000 € ;

DIT que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations.

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.274,60 € ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du vendredi 26 Juin 2026 à 14H00 ;

En cas de vente forcée,

FIXE la mise à prix à la somme de 20.000 € ;

AUTORISE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à :

Réduire à 15 le corps des caractères de l’avis déposé au Greffe du juge de l’exécution du TRIBUNAL JUDICIAIRE de THONON-LES-BAINS en application de l’article R. 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’avis simplifié déposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi en application de l’article R. 322-33 du même Code, Aménager la publicité légale, de la façon suivante : une insertion légale dans un journal local de la situation de l’immeuble deux avis simplifiés dans deux journaux locaux de la situation de l’immeuble un avis simplifié édité sur internet. Diffuser en ligne le cahier des conditions de vente et ses annexes mis en conformité aux normes RGPD ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

EN FOI DE QUOI le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution