TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02985 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCKD

AFFAIRE : [T] [S] / [G] [O] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [T] [S] née le 23 Juin 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] – SUISSE

représentée par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

Monsieur [G] [O] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvie DUMONT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [S] a, par un premier contrat signé le 1er octobre 2015, donné à bail à Monsieur [G] [O] [F] un appartement n°20, une cave n°4 et une place de stationnement n°9 au sein d’une copropriété [Localité 2], située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 780 euros.

Un second contrat, conclu le 1er mai 2022, a renouvelé la location du même logement avec ses accessoires pour un loyer mensuel porté à 810 euros, hors charges.

Par courrier daté du 27 mars 2023, Madame [T] [S] a demandé à Monsieur [G] [O] [F] de procéder au règlement, à la suite de la régularisation annuelle des charges, de la somme de 4 281,38 euros correspondant aux charges locatives dues pour la période allant de 2017 à 2023. Elle l’informait également qu’en raison du « règlement trop important sur le prochain exercice », un « réajustement des provisions sur charges » serait fixé à la somme de 75 euros par mois à compter du 1er juillet 2023.

Par courrier daté du 3 avril 2023, Monsieur [G] [O] [F] a contesté devoir ces sommes. Il a soutenu que ni le contrat de bail ni les quittances délivrées sur les 26 derniers mois ne mentionnaient des charges dont il serait redevable, qu’il réglait lui-même l’électricité et l’eau dans le logement et que la bailleresse ne lui avait jamais réclamé de provisions pour charges depuis 2015. Il a invoqué, en outre, la prescription d’une partie des demandes, l’absence de décomptes définitifs comprenant le détail de chaque charge et réclamé enfin le remboursement de la taxe d’habitation réglée à torts par ses soins à la demande de la bailleresse.

Le 24 mai 2023, Madame [T] [S] a mis en demeure Monsieur [G] [O] [F] de régler la somme de 1 569,86 euros correspondant aux charges dues sur la période allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022.

Une tentative de conciliation a été engagée. En raison d’un malentendu sur l’horaire du rendez vous du 13 juillet 2023, confirmé par le conciliateur, Monsieur [G] [O] [F] ne s’est pas présenté.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Madame [T] [S] a fait délivrer à Monsieur [G] [O] [F] un commandement de payer la somme de 5 381,38 euros correspondant aux charges locatives dues entre 2017 et 2023. Le locataire a contesté ces sommes par un courrier adressé par la voie de son conseil à l’étude d’huissier le 8 février 2024.

Par courrier daté du 17 mai 2024, Madame [T] [S] a adressé à son locataire une nouvelle mise en demeure de régler la somme de 6 162,87 euros, comprenant le loyer et les charges du mois d’avril 2024 ainsi que les charges sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2023.

Le 1er juillet 2024, Monsieur [G] [O] [F] a notifié son congé à la bailleresse. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 31 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de Justice du 3 octobre 2024, remis à étude, Madame [T] [S] a fait assigner Monsieur [G] [O] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 mai 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin d’obtenir le remboursement des charges locatives.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 mai 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées. L’affaire a été renvoyée aux audiences des 3 juin 2025, 2 septembre 2025, 7 octobre 2025, 4 novembre 2025, 9 décembre 2025, 6 janvier 2026, 3 février 2026 et 3 mars 2026 pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures.

A l’audience du 3 mars 2026, l’affaire a été retenue. Les parties, représentées, ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Aux termes de ses conclusions n°3, Madame [T] [S] demande au Juge de :

— rejeter purement et simplement les demandes de Monsieur [G] [O] [F] ;

— condamner Monsieur [G] [O] [F] à payer à Madame [T] [S] la somme de 2 254,04 euros au titre des charges locatives ;

— ordonner que compensation soit faite avec le dépôt de garantie d’un montant de 780 euros ;

— condamner Monsieur [G] [O] [F] à payer à Madame [T] [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [G] [O] [F] à payer à Madame [T] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens.

Elle fait valoir que Monsieur [G] [O] [F] ne s’est pas acquitté du paiement des charges liées à son occupation locative du 31 juillet 2021 au 31 juillet 2024, tandis que les deux contrats de baux établissent clairement que les charges locatives ne sont pas incluses dans le loyer et que leur paiement incombe au locataire. Elle ajoute que les montants des charges réclamés sont justifiés et que Monsieur [G] [O] [F] n’a pas réglé l’électricité et l’eau comme il le prétend, et qu’en tout état de cause, ces paiements ne suffiraient pas à couvrir l’ensemble des charges dues.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, estimant que le locataire ne peut se prévaloir de sa bonne foi et ne justifie pas de sa situation financière.

Elle invoque enfin une résistance abusive caractérisée par l’absence du locataire à la conciliation et l’absence de réponse aux mises en demeure qui lui ont été adressées.

De son côté, Monsieur [G] [O] [F] a déposé des conclusions n°3, demandant au Juge de :

— débouter Madame [T] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

— subsidiairement, condamner Madame [T] [S] à payer à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— accorder à Monsieur [G] [O] [F] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui resteraient éventuellement dues après compensation à Madame [T] [S] ;

— condamner Madame [T] [S] à payer à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin la même aux entiers dépens de l’instance.

Le défendeur fait valoir qu’il a, depuis son entrée dans les lieux, réglé l’électricité et l’eau, s’appuyant sur un courriel du 3 février 2016 par lequel la bailleresse lui demandait de payer une facture d’électricité de 21,43 euros. Il soutient que les autres charges étaient comprises dans le loyer dans la mesure où d’octobre 2015 à mars 2023, la bailleresse ne lui a jamais réclamé de provisions pour charges supplémentaires, que des quittances de paiement du loyer et des charges lui ont été remises pendant toute cette durée. Il fait également valoir que la bailleresse lui a fait payer la taxe d’habitation calculée selon ses propres revenus jusqu’à 2022.

En outre, le défendeur soutient que la somme réclamée de 2 254,04 euros n’est pas justifiée car elle résulte d’une estimation réalisée sur la base du bilan annuel des charges de copropriété sur l’année 2022/2023, qu’aucun décompte par nature de charge n’a été fourni au locataire en violation des dispositions de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, le défendeur expose que la réclamation de plus de 5 000 euros au titre des charges locatives alors que ces dernières n’ont jamais fait l’objet d’appels de provisions ni davantage de régularisation pendant plus de 7 ans est constitutif d’une faute de la propriétaire dans l’exécution du contrat, préjudiciable pour le locataire car l’ayant privé de la faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût dont il n’avait pas connaissance.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de prescription des charges réclamées

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant des charges locatives, le point de départ du délai de prescription est la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance, soit la date du décompte annuel des charges de copropriété pour les dépenses communes.

En l’espèce, Madame [T] [S] sollicite le paiement de la somme de 2 254,04 euros au titre des charges dues entre le 31 juillet 2021 et le 31 juillet 2024. Elle produit trois décomptes annuels de charges, dont le plus ancien est le décompte annuel de copropriété daté du 22 novembre 2022 pour l’exercice allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022. Sont également fournis le décompte du 23 février 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que le décompte du 20 novembre 2024 pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Par conséquent, la demande en paiement porte sur des charges qui ont été régulièrement décomptées dans les trois années précédant l’assignation du 3 octobre 2024 et ne sont, de ce fait, pas prescrites.

Sur la demande en paiement des charges locatives

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, Madame [T] [S] sollicite le paiement de la somme de 2 254,04 euros au titre des charges dues entre le 31 juillet 2021 et le 31 juillet 2024.

Monsieur [G] [O] [F] soutient en premier lieu que les charges, à l’exception de celles relatives à l’électricité et à l’eau, étaient incluses dans le loyer faute de réclamations de la bailleresse entre 2015 et 2023 et au regard des quittances remises durant toute cette période.

Le bail signé le 1er octobre 2015 stipule que : « La présente location est consentie et acceptée moyennant paiement à terme à échoir d’un loyer mensuel de 780 euros. Le paiement du loyer doit avoir lieu au début de chaque mois. Toutes les charges seront à la charge du locataire ». La mention d’un « loyer mensuel » sans autre indication exclut que les charges soient comprises dans ce montant. Le bail signé le 1er mai 2022 indique, quant à lui, que le loyer mensuel de 810 euros « ne comprend pas les charges diverses », confirmant expressément que les charges ne sont pas incluses dans le loyer.

Il ressort des trois décomptes annuels de charges versés aux débats par Madame [T] [S] que la dette de charges laissées impayées, entre le 31 juillet 2021 et le 31 juillet 2024, s’élève à la somme de 2 844,04 euros, décomposée comme suit :

756,26 euros de charges pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, auxquels il convient de déduire les charges dues entre le 1er juillet 2021 et le 31 juillet 2021 non réclamées par la bailleresse (63,02 euros par mois en moyenne), soit la somme de 693,24 euros de charges (756,26 – 63,02) ;1 072,03 euros de charges pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (2,80 euros pour la cave + 1 061,34 euros pour l’appartement + 7,89 euros pour le stationnement) 1 078,77 euros de charges pour la période allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 (3,72 euros pour la cave + 1 064,38 euros pour l’appartement + 10,67 euros pour le stationnement) ;aucune charge pour la période allant du 1er juillet 2024 au 31 juillet 2024, en l’absence de décompte de charges produit par la bailleresse pour ce mois-ci.

La circonstance selon laquelle la bailleresse n’a pas réclamé de charges entre 2015 et 2023 est sans incidence, dès lors qu’elle demeure en droit de réclamer les charges récupérables dans le délai de trois ans courant à compter du décompte définitif pour chaque exercice.

Enfin, l’argument tiré du paiement indu de la taxe d’habitation est inopérant. Cette imposition ne constitue pas une charge récupérable au sens de l’article 23 et n’affecte ni l’existence ni le montant des charges locatives dues. La contestation, étrangère à l’obligation de remboursement des charges récupérables, ne peut exonérer le locataire.

Le montant des charges récupérables justifiées et laissées impayées entre le 31 juillet 2021 et le 31 juillet 2024 étant supérieur à la somme réclamée par la bailleresse, Monsieur [G] [O] [F] sera condamné à payer la somme de 2 254,04 euros au titre des charges locatives.

3. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des pièces que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation pendant plusieurs années et n’a réclamé qu’en 2023 des charges portant sur plusieurs exercices échus. En outre, aucune provision pour charges n’étant prévue au contrat de bail, le locataire n’a pas pu étaler le règlement des sommes finalement réclamées.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à Monsieur [G] [O] [F] des délais de paiement pour lui permettre d’apurer sa dette.

4. Sur les demandes de dommages intérêts

Sur les demandes du locataire au titre de la régularisation tardive des charges

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience, il est rappelé que le locataire peut toutefois demander la réparation du préjudice que lui cause une régularisation tardive ou déloyale (3e Civ., 21 mars 2012, pourvoi 11-14.174).

En l’espèce, la bailleresse n’a réclamé les charges qu’en mars 2023 pour des exercices dont certains étaient échus depuis plus de six ans. Ce manquement à l’obligation de régularisation annuelle constitue une faute de nature à causer un préjudice moral au locataire.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [T] [S] à verser à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes de la bailleresse au titre de la résistance abusive

En l’espèce, Madame [T] [S] soutient que la résistance abusive est caractérisée par l’absence de Monsieur [G] [O] [F] à la conciliation et l’absence de réponse aux mises en demeure qui lui ont été adressées.

Or, il ressort des pièces que, d’une part, l’absence du locataire à la conciliation résulte d’un malentendu sur l’horaire qui a été confirmé par le conciliateur et que, d’autre part, Monsieur [G] [O] [F] a répondu aux mises en demeure, notamment par son courrier du 3 avril 2023 puis par l’intervention de son conseil le 8 février 2024. Dans ces conditions, aucun élément ne permet de caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, Madame [T] [S] sera déboutée au titre de cette demande.

5. Sur les demandes accessoires

Comme sollicité par les parties, il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques.

Monsieur [G] [O] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] [F] à payer à Madame [T] [S] la somme de 2 254,04 euros au titre des charges locatives afférentes à l’appartement et ses dépendances situés au sein d’une copropriété FLOR E [Localité 3], [Adresse 4];

AUTORISE Monsieur [G] [O] [F] à se libérer de cette somme en 22 versements mensuels et successifs de 100 euros et une 23ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance, la totalité de la somme restante due redeviendra exigible 15 jours après une mise en demeure de Madame [T] [S] ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [T] [S] de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de Monsieur [G] [O] [F] pour résistance abusive ;

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] [F] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payeret de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION