MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2026

Minute : 26/00019

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDOL

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 09 Septembre 2025

Prononcé : le 27 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “LE PRIVILEGE”, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS BARNOUD IMMOBILIER, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 8],

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

[H], [P], [K] [Y] [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, M^e Laureen FAUCHERE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

le 4/2/2026

Titre à M^e FAUCHERE

Expédition à M^e MEROTTO

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « le Privilège », situé [Adresse 1] à Douvaine, a fait assigner madame [H] [Y] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir notamment sa condamnation à remettre en état les parties communes de l’immeuble.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de condamner madame [H] [Y] [G] à remettre dans son état initial la dalle séparant son appartement de son garage et notamment à supprimer la trémie pratiquée dans cette dalle et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer notamment la date de création de la trémie, en tout état de cause d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les conséquences éventuelles de la transformation en chambre du garage appartenant à madame [H] [Y] [G] sur la clé de répartition des charges.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, madame [H] [Y] [G] demande au juge des référés de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état des parties communes, à défaut de l’en débouter, de rejeter également les demandes d’expertise et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de remise en état des parties communes ;

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile, 8, 9 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2219, 2224 et 2227 du code civil ;

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En présence d’un doute sérieux quant au droit revendiqué par le demandeur, le caractère manifestement illicite du trouble fait nécessairement défaut. Dès lors, l’existence d’une contestation portant sur le droit même revendiqué par le demandeur, lorsqu’elle présente un caractère suffisamment sérieux, c’est-à-dire lorsqu’elle est de nature à faire douter de la solution qui sera retenue par le juge du fond saisi de cette contestation, a bien pour effet de priver le juge des référés de toute possibilité d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble. Le droit revendiqué par le demandeur ne saurait en effet être protégé au détriment du droit du défendeur potentiellement tout aussi légitime et fondé.

La violation du statut de la copropriété ou du règlement de copropriété constitue en principe un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser et la réalisation par un copropriétaire, sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, de travaux sur les parties communes, constitue incontestablement une violation du statut de la copropriété.

Cependant, la prescription, en ce qu’elle constitue un mode d’extinction des obligations et en ce qu’elle est de nature à interdire au créancier de remettre en cause une situation de fait, a également pour effet de valider ou de légitimer une situation qui pouvait initialement présenter un caractère illicite. Ainsi, s’il n’appartient pas au juge des référés de dire si l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de la dalle séparant les parties privatives des lots n°3 et 33 de la copropriété, appartenant actuellement à la défenderesse, la possibilité d’une prescription de cette action, dès lors qu’elle apparaît suffisamment crédible, est de nature à priver l’atteinte dénoncée par le syndicat des copropriétaires de son caractère manifestement illicite et à interdire au juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser cette atteinte.

Quelle que soit la durée du délai de prescription applicable à la demande de remise en état des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires, ce délai ne peut avoir commencé à courir, en application des deux derniers articles susvisés, qu’à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer son action. La date précise de réalisation des travaux de percement de la trémie est donc indifférente, seule la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de ces travaux ou aurait dû avoir connaissance de ces travaux étant importante.

La société civile immobilière SAFICA, premier propriétaire des lots n°3 et 33 après l’édification de l’immeuble, a informé le syndic de la transformation du garage constituant le lot n°33 en chambre par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 26 janvier 2005. Il est indiqué dans cette lettre que cette information n’avait jamais été communiquée, précédemment au syndic. La date du 26 janvier 2005 peut donc être retenue comme celle à laquelle le syndicat des copropriétaires a été informé de la réalisation de ces travaux de transformation.

Certes, il n’est pas indiqué dans cette lettre que la transformation du garage en chambre s’est accompagnée du percement de la dalle située entre les deux lots afin d’installer un escalier et de permettre un accès direct au lot n°33 depuis l’intérieur du lot n°3. Cependant, le syndicat des copropriétaires, qui n’ignorait pas que le lot n°33 se trouvait juste en-dessous du lot n°3, aurait pu se douter que la transformation du garage en chambre s’était accompagnée de la réalisation d’un accès direct entre les deux lots, sauf à imaginer que l’occupant de l’appartement constituant le lot n°3 ait à emprunter l’escalier commun de l’immeuble puis les espaces communs du parking du sous-sol où circulent les véhicules pour entrer et sortir du parking et à ouvrir la porte battante du garage et la refermer derrière lui pour aller se coucher dans une pièce ne disposant d’aucune autre ouverture, et à faire le même trajet en sens inverse pour accéder depuis cette chambre à la cuisine, à la salle de bains et aux sanitaires de l’appartement. La seule information selon laquelle un lot avait fait l’objet d’une transformation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires aurait en tout état de cause dû justifier que le syndicat des copropriétaires se renseigne davantage quant à la consistance précise des travaux de transformation. Il ne peut donc être exclu que le juge du fond considère que le délai de prescription de l’action aux fins de remise en état des parties communes a commencé à courir le 26 janvier 2005 et non près de vingt ans plus tard, à l’occasion des opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés pour déterminer les causes et conséquences des infiltrations d’eau affectant la partie privative des lots appartenant à la défenderesse.

L’action aux fins de remise en état des parties communes peut constituer une action personnelle soumise au délai de prescription de dix puis cinq ans ou une action réelle immobilière soumise au délai de prescription de trente ans selon qu’elle vise, au-delà de la remise en état, à mettre fin à une appropriation des parties communes. Or, le seul fait d’avoir effectué sans autorisation des travaux sur les parties communes ne peut suffire à caractériser une volonté d’appropriation de ces parties communes, auquel cas toutes les actions aux fins de suppression de travaux réalisés sans autorisation sur les parties communes seraient considérées comme des actions réelles soumises au délai de prescription de trente ans. S’agissant du percement d’une dalle située à l’intérieur de la partie privative d’un lot, afin de faire communiquer deux lots appartenant au même propriétaire et qui très certainement ne peuvent être cédés l’un sans l’autre, il n’est pas certain que le juge du fond considère que ces travaux manifestent une volonté d’appropriation des parties communes et que l’action aux fins de remise en état de cette dalle constitue une action réelle immobilière soumise au délai de prescription de trente années.

Il ne peut donc être considéré que l’illicéité de l’atteinte aux parties communes de l’immeuble dénoncée par le syndicat des copropriétaires est évidente ou manifeste dès lors que cette atteinte est susceptible d’être couverte par la prescription et qu’il existe un doute raisonnable quant à la solution que retiendra le juge du fond sur ce point.

La demande aux fins de remise en état des parties communes ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes d’expertise :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Il ne peut y avoir de motif légitime à solliciter une mesure d’instruction avant tout procès que lorsque cette mesure apparaît nécessaire à la solution d’une éventuelle action qui pourra être intentée par le demandeur à l’encontre du défendeur. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire avant tout procès lorsque cette mesure est inutile à la solution de cette action, soit parce que cette action est manifestement vouée à l’échec, soit parce que la preuve des faits dont dépend la solution du futur procès ne nécessite pas d’avoir recours à une mesure d’instruction, soit parce que le temps écoulé, les limites techniques ou encore la modification de la situation initiale ne permettront pas à l’expert de réaliser efficacement la mission qui pourrait lui être confiée.

En l’espèce, la mesure d’instruction sollicitée par le syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire n’apparaît pas utile à la solution de l’éventuelle action au fond qu’il pourra intenter contre la défenderesse aux fins de remise en état de la dalle séparant les parties privatives des lots n°3 et 33 dès lors qu’il n’est pas contesté que ces travaux ont bien été réalisés par la société civile immobilière SAFICA, premier propriétaire de ces lots, sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que la preuve de la date de réalisation des travaux et de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires en a eu connaissance ne nécessite aucunement l’intervention d’un expert, que la question de la prescription de l’action relève exclusivement de l’office du juge et que le coût des travaux de remise en état de la dalle est indifférent dès lors que le syndicat des copropriétaires sollicite que la défenderesse exécute elle-même et à ses frais ces travaux.

De même, le syndicat des copropriétaires entendant solliciter le rétablissement de la dalle séparant les lots n°3 et 33 et la suppression de la trémie permettant une communication entre les deux lots, et cette remise en état impliquant nécessairement une réaffectation du lot n°33 en garage puisque l’utilisation de ce lot en chambre à coucher est dépourvue de tout intérêt sans une communication directe avec l’appartement situé au-dessus, la question de la modification de la clé de répartition des charges en raison du changement de destination du lot n°33 ne peut se poser et une expertise judiciaire destinée à déterminer les conséquences de ce changement de destination sur la répartition des charges au sein de la copropriété ne peut présenter la moindre utilité tant que le juge du fond n’a pas rejeté l’action aux fins de remise en état des parties communes.

Les demandes d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné sur ce même fondement à payer à madame [H] [Y] [G] une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

Madame [H] [Y] [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « le Privilège », situé [Adresse 1] à [Localité 5], de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « le Privilège », situé [Adresse 3] [Localité 5], à payer à madame [H] [Y] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que madame [H] [Y] [G] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « le Privilège » situé [Adresse 3] [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT