Décision du 26 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YED

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

M^e ALLALI (G0709)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/01114 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6YED

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I., [N] (RCS de, [Localité 1] n° 444 017 719),

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DR, [M] (RCS de, [Localité 1] n°480 170 802),

[Adresse 2],

[Localité 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I, [N] est propriétaire d’un local commercial sis, [Adresse 3] à, [Localité 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 1er octobre 2024, son conseil, évoquant un bail donné « il y a une dizaine d’années », a mis en demeure la S.A.R.L DR, [M], qui a son siège social dans les lieux, de les exploiter commercialement et de régler un arriéré de loyers impayés d’un montant de 4 605 € arrêté au 30 septembre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2024 la S.C.I, [N] a fait délivrer à la S.A.R.L DR, [M] une sommation de payer une somme de 4 605 € au titre de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de septembre 2024.

Par acte du 24 janvier 2025, la S.C.I, [N] a assigné la S.A.R.L DR, [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant de celui-ci de :

«- Recevoir la société, [N] en son action et déclarer sa demande bien fondée ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de la délivrance de l’assignation par commissaire de justice ;

— Ordonner l’expulsion de la société DR, [M] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira aux requérants et ce, aux frais de la défenderesse ;

— Condamner la société DR, [M] à payer à la société, [N] la somme de 6 140 € au titre des loyers dus au 15/12/2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 12/12/2024 ;

— Condamner la société DR, [M] à payer à la société, [N] une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire égale au loyer contractuel, hors charges, à compter du 16 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, étant précisé que tout mois commencé sera dû en intégralité ;

— Condamner la société DR, [M] à payer à la société, [N] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la société DR, [M] à payer à la société, [N] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société DR, [M] aux dépens incluant le coût du commandement de payer visant le décompte locatif du 10/12/2024. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions de la S.C.I, [N], le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La défenderesse, régulièrement assignée selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, à défaut d’avoir constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

L’affaire est venue à l’audience du 14 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 25 mars 2026, prorogé au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, le bail allégué par la société demanderesse au soutien de ses prétentions étant daté d’ « il y a plus de 10 ans », soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’ancien article 1315 (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation d’en apporter la preuve ; s’il réclame le paiement d’une somme d’argent, il lui incombe de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation de payer, l’exactitude des sommes réclamées.

Sur la demande de résiliation judiciaire de bail, d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif

L’article 1714 du code civil permet que le contrat de bail soit écrit ou verbal.

Il est constant, en application de l’article 1715 dudit code, que la preuve d’un bail verbal peut être rapportée sans écrit s’il a reçu exécution.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La partie demanderesse, qui évoque tout à la fois que le bail est non écrit et que l’écrit a été égaré, se prévaut, pour démontrer son existence, des éléments suivants :

— un extrait k-bis de la société DR,-[M] sur lequel il apparaît que son siège social se situe à l’adresse des locaux sis, [Adresse 3] à, [Localité 3] ;

— des relevés de son compte bancaire détenu dans les livres de la société BNP PARIBAS :

*un relevé portant sur la période du 31 mars 2022 au 30 avril 2022 mentionnant l’encaissement d’un chèque de 1 535,45 € le 21 avril 2022 ;

*un relevé portant sur la période du 30 juin au 31 juillet 2022 mentionnant l’encaissement d’un chèque de 1 535 € le 28 juillet 2022 ;

*un relevé portant sur la période du 30 septembre au 31 octobre 2022 mentionnant l’encaissement d’un chèque de 1 535,45 € le 21 octobre 2022 ;

*un relevé portant sur la période du 28 février au 31 mars 2023 mentionnant un virement de 1 535 € à son profit le 28 mars 2023, dont l’objet n’est pas renseigné mais reçu d’une personne dénommée « M, [O], [H] », qui le nom du gérant de la sociéte Dr, [M] ;

*un relevé portant sur la période du 30 avril au 31 mai 2023 mentionnant un virement de 1 535 € à son profit le 03 juillet 2023, dont l’objet n’est pas renseigné mais reçu d’une personne dénommée « M, [O], [H] » ;

*un relevé portant sur la période du 30 septembre au 31 octobre 2023 mentionnant un virement de 1 535 € à son profit le 06 octobre 2023, dont l’objet n’est pas renseigné mais reçu d’une personne dénommée « M, [O], [H] ».

*un relevé portant sur la période du 31 décembre 2023 au 31 janvier 2023 mentionnant un virement de 1 535 € à son profit le 02 janvier 2024, dont l’objet n’est pas renseigné mais reçu d’une personne dénommée « M, [O], [H] ».

Il ressort en outre d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice des 02, 10 et 18 octobre 2024 que le local situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], équipé d’une enseigne bandeau « Dr, [M] », a été occupé par la société défenderesse, que le rideau métallique est fermé à 11h50, 15h15 ou 10h50 et que la boîte aux lettres au nom de ladite société est d’apparence pleine de courrier non relevé.

Ces pièces ne sont cependant pas suffisantes pour démontrer l’existence du bail commercial allégué et des obligations qui en auraient, selon la demanderesse, découlé.

En effet, la preuve de ce que la partie défenderesse s’est immatriculée à l’adresse du local concerné et y a exercé son activité ne démontre pas que celui-ci est occupé en vertu d’un bail, et non d’un autre acte juridique, puisque la mention du siège social est purement déclarative et que cette situation peut correspondre à une pluralité de situations juridiques qui n’emportent pas nécessairement la qualification de bail commercial.

Les paiements par chèque, dont l’auteur est inconnu, ne permettent pas de constater des paiements par la défenderesse.

Le tribunal ne peut non plus se convaincre de ce que les quatre virements bancaires de même montant, effectués les 28 mars, 03 juillet, 06 octobre 2023 et 02 janvier 2024, par le gérant de la société défenderesse, qui ne comportent ni libellé ni référence permettant de les identifier comme ordonnés en exécution d’un bail commercial, sont effectivement des loyers, et non le règlement de sommes dues à un autre titre.

En outre, à supposer qu’une obligation de payer un loyer ait existé, il n’est aucunement justifié de ce qu’elle aurait perduré au-delà du 02 janvier 2024.

Ainsi, il n’est justifié ni du bail allégué, ni de l’obligation de paiement de loyer auquel il est reproché à la partie défenderesse d’avoir manqué.

Dans ces conditions, aucun manquement contractuel de la société défenderesse n’est établi.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire de bail, ainsi que la demande de paiement d’un arriéré locatif, ne peuvent qu’être rejetées.

En revanche, étant justifié, au vu du procès-verbal de constat de commissaire de justice des 02, 10 et 18 octobre 2024 que la société DR, [M], laquelle ne revendique aucun droit à se maintenir dans les lieux, ne les a pas libérés, il convient de la juger occupante sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement d’indemnités

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est constant que celui qui sollicite la réparation d’un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’un loyer et de charges fixés contractuellement, ni de la valeur locative des locaux.

Dès lors cependant qu’il convient d’indemniser le préjudice de la propriétaire des lieux, qui est privée de leur jouissance, il lui sera alloué une indemnité qui sera fixée à 300 € par mois, ce depuis sa demande en ce sens par l’assignation en justice du 24 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des locaux, caractérisée par la remise des clés ou le retrait de tout effet de l’occupante.

Celle-ci fait par ailleurs état d’un préjudice moral subi du fait de l’état de dégradation dans lequel la société DR, [M] a laissé les locaux, lui reprochant d’avoir failli à ses obligations de preneur et de ne pas avoir répondu à ses multiples sollicitations ; néanmoins, elle ne justifie pas de la qualité de preneur de la défenderesse, ni d’un préjudice précis qu’elle aurait subi et échoue donc à démontrer le bien fondé de sa demande d’indemnisation de ce chef, qui sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 2 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Il est précisé que si le coût d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail doit être inclus dans les dépens de la procédure tendant à l’acquisition de cette clause, la sommation de payer du 10 décembre 2024, ne constitue pas un tel acte indispensable à la présente procédure ; les frais exposés à ce titre n’ont donc pas vocation à être inclus dans les dépens et ont été pris en compte dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la S.A.R.L DR, [M] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sis, [Adresse 3] à, [Localité 3], dans les deux (2) semaines suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L DR, [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.A.R.L DR, [M] à payer à la S.C.I, [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de trois cents euros (300 €) à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l’expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la S.A.R.L DR, [M] ;

CONDAMNE la S.A.R.L DR, [M] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux mille euros (2 000 €) à la S.C.I, [N] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I, [N] de sa demande de résiliation judiciaire de bail, de sa demande de paiement d’un arriéré de loyers et charges et de sa demande d’indemnité pour préjudice moral ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA